Может ли здание располагаться на 2х земельных участках с разными адресами?

Question

Добрый день. Есть здание, в форме буквы Г. Часть здания принадлежит 2м собственникам. Под этим зданием, два земельных участка. Один в моей единоличной собственности, а второй земельный участок находится в долевой собственности с другим собственником. При этом, адреса у этих земельных участков разные, то есть например Советская 135а и Советская 135в. Ситуация запутанная, если вникать в детали, то много ньюансов и как так получилось и почему, это уже второй вопрос, нет смысла об этом говорить. Вопрос: Можно ли, чтобы здание стояло на 2х земельных участках с разными адресами? Чем для собственника это чревато и какие в этом минусы?

Руслан Григорьев · Answer

Здравствуйте! Теоретически согласно ст. 263 ГК РФ застройка допускается на одном земельном участке, принадлежащем одному или нескольким лицам. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Но, в законе ничего не сказано о том, что здание не должно располагаться на нескольких земельных участках, поэтому какая либо ответственность за расположение здания на двух земельных участках не предусмотрена. Из минусов пожалуй лишь возможные проблемы при отчуждении здания, так как в соответствии со статьей 273 ГК РФ При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом . То есть, к приобретателю перейдет право собственности на земельный участок, принадлежащий не собственнику, а иному лицу. Лучше конечно объединить эти участки в один чтобы не было путаницы в адресах.

Марина Полникова · Answer

Действующее законодательство не предусматривает запрета на строительство зданий на двух смежных участках. При этом в обязательном порядке не должно меняться целевое назначение земельных участков. Однако, при получении разрешения на строительство могут возникнуть сложности. Тогда получение разрешения на строительство придется добиваться через суд. Поэтому, если у Вас зарегистрировано право собственности на здание, то Вам уже нечего опасаться. Сложности с получением разрешения на строительство могут возникнуть, так как в Градостроительном кодексе при получении разрешения на строительство, если буквально толковать норму права, речь идет о земельном участке в единственном числе: Статья 51 ГрК РФ. Разрешение на строительство 4. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 — 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

Александр Дрожевников · Answer

Добрый вечер, Олег. Проблема может возникнуть при получении разрешения на строительства здания на двух участках, но так как здание уже построенное, то ничего с этим уже не поделаешь. Такая ситуация в принципе допускается. До 1 января 2017 года. действовал Приказ Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42 Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, так там прямо предусматривалась возможность расположения одного здания даже не на двух участках, а на нескольких: 73. В Реестр вносятся следующие общие сведения о здании: 7) кадастровый номер земельного участка, на котором расположено здание. Если здание расположено на нескольких земельных участках, — кадастровые номера всех таких земельных участков; Если собственность на него зарегистрировано, то переживать на этот счёт не стоит. Здание когда построено, знаете?

Татьяна Храмова · Answer

Олег, добрый вечер! Можно ли, чтобы здание стояло на 2х земельных участках с разными адресами? Отвечая на Ваш вопрос, могу только согласиться с коллегами о том, что строить здание на 2-х земельных участках не запрещено. Есть судебная практика. Решение № 2-1375/2015 2-1375/2015~М-1396/2015 М-1396/2015 от 24 августа 2015 г. по делу № 2-1375/2015 http://sudact.ru/regular/doc/L... С уважением, Татьяна. 21.05.2018г.

Владимир Тукмаков · Answer

Здравствуйте Олег. Судебная практика. Дело № 2-1375/15г. РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Г. Гулькевичи 24 августа 2015 года Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе: Председательствующего: Ермакова Ю.Б., При секретаре: Воликовой В.П., С участием заявителя Наумова В.Н., представителя заинтересованного лица Поповой И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Наумова В.Н. об оспаривании действий органа власти (должностного лица) администрации Гулькевичского городского поселения, УСТАНОВИЛ: Заявитель обратилась в суд и просит признать действия администрации незаконными и обязать выдать разрешение на строительство многоквартирного жилого дома в г. Гулькевичи на смежных земельных участках по ул. Российская №21 и ул. Российская №23а, а после окончания строительства выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В обоснование своих требований, заявитель пояснил, что он 19.11.2013 года приобрел в собственность земельный участок в городе Гулькевичи по ул. Российская №21, площадью 1750 кв.м. Согласно генерального плана г. Гулькевичи эта земля предназначена для малоэтажных жилых домов. Для строительства многоквартирного жилого дома со всеми необходимыми площадками, парковками этой площади -1750 кв.м. не хватало, и он на торгах приобрел право аренды на смежный земельный участок площадью 813 кв.м., также, предназначенный для малоэтажных жилых домов. Таким образом, необходимо учитывать, в частности, что согласно ст. 38 Градостроительного кодекса РФ (далее -ГрК РФ) предельные параметры разрешительного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут в числе прочего включать в себя минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, сооружений, строений. Итак, организация вправе осуществлять строительство зданий и сооружений на принадлежащих ей земельных участках при соблюдении условий (т.е. в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов). Он обратился в администрацию Гулькевичского городского поселения за разрешением на строительство многоквартирного жилого дома, но получил отказ, потому что объект запроектирован на двух земельных участках. В судебном заседании представитель администрации Гулькевичского городского поселения Попова И.В. заявленные требования признала. Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. Часть 1 ст. 254 ГПК РФ предусматривает, что гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. В соответствии со ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности. Из материалов дела следует, что Наумову В.Н., на праве собственности принадлежит земельный участок в городе Гулькевичи по ул. Российская №21, площадью 1750 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 09.12.2013г. Согласно генерального плана г. Гулькевичи эта земля предназначена для малоэтажных жилых домов. Для строительства многоквартирного жилого дома со всеми необходимыми площадками, парковками этой площади -1750 кв.м. не хватало, и заявителем на торгах приобретено право аренды на смежный земельный участок площадью 813 кв.м., также, предназначенный для малоэтажных жилых домов, что подтверждается договором аренды земельного участка от 03.12.2014г. №060003271. При обращении Наумова В.Н. в администрацию Гулькевичского городского поселения за разрешением на строительство многоквартирного жилого дома, но получил отказ, потому что объект запроектирован на двух земельных участках. Согласно ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил. В силу ст. 264 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ земельные участки (за исключением изъятых из оборота участков, указанных в п.4 ст. 27 ЗК РФ) могут предоставляться их собственникам в аренду другим лицам в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. В соответствии со ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка осуществляет права его собственника, установленные ст. 40 ЗК РФ. Согласно ст. 38 Градостроительного кодекса РФ (далее -ГрК РФ) предельные параметры разрешительного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут в числе прочего включать в себя минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, сооружений, строений. Итак, организация вправе осуществлять строительство зданий и сооружений на принадлежащих ей земельных участках при соблюдении вышеуказанных условий (т.е. в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов). В соответствии с частью 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключение случаев, предусмотренных ГрК РФ. Застройщиком признается физическое или юридическое лицо, обеспечившее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (п. 16 ст. 1 ГрК РФ). Порядок выдачи разрешения на строительство регулируется ст. 51 ГрК РФ. Для получения разрешения на строительство застройщик в соответствии с частью 7 ст. 51 ГрК РФ обязан представить органу пакет документов, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок. По окончании строительства объекта он должен быть введен в эксплуатацию. Ввод в эксплуатацию построенного объекта регулируется ст. 55 ГрК РФ. Документом, удостоверяющим выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешением на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 ст. 55 ГрК РФ), которое выдается органом, выдавшим разрешение на строительство (часть 2 ст.55 ГрК РФ). Формы разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлены Приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 19.02.2015г. №117/пр) Вновь созданный объект недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Все объекты недвижимости подлежат учету в соответствии с ФЗ от 24.07.2007 №221 -ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственном кадастре недвижимости, составной частью которого является реестр объектов недвижимости. Порядок ведения государственного кадастра недвижимости утвержден Минюста РФ от 20.02.2008 №35 «Об утверждении порядка государственного кадастра недвижимости». П одпунктом 7 п. 73 Порядка предусмотрено, что при внесении в реестр объектов недвижимости общих сведений указывается кадастровый номер земельного участка, на котором расположено здание. Если здание расположено на нескольких земельных участках, указывается кадастровые номера всех таких земельных участков. Указанные нормативные правовые акты не содержат запрета на строительство одного объекта на нескольких смежных земельных участках и даже допускают ситуацию, когда одно здание может располагаться на нескольких земельных участках. Таким образом, действующее законодательство не содержит запрета на строительство одного объекта на нескольких смежных земельных участках, осуществляемое с соблюдением требований о соответствии целевому назначению земельных участков и их разрешенному использованию, а также требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных необходимых правил, нормативов. Суд приходит к выводу, что действия администрации Гулькевичского городского поселения, которыми Наумову В.Н. отказано в выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по адресу г. Гулькевичи, ул. Российская, 21 должны быть признаны необоснованным, обязать администрацию Гулькевичского городского поселения выдать разрешение на строительство многоквартирного жилого дома в г. Гулькевичи на смежных земельных участках по ул. Российская №21 и ул. Российская №23а, а после окончания строительства выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ суд РЕШИЛ: Обязать администрацию Гулькевичского городского поселения выдать разрешение на строительство многоквартирного жилого дома в г. Гулькевичи на смежных земельных участках по ул. Российская №21 и ул. Российская №23а, а после окончания строительства выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Гулькевичский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме Председательствующий: