Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Форма договора для сдачи в аренду квартиры родственником
Уважаемые юристы,
собственник квартиры хочет минимизировать риск признания предпринимательской деятельностью сдачу в аренду своей квартиры (чтобы затем при продаже помещения не платить налог).
Для этого, сдавать в аренду планирует родственник (родители) собственника. Родственник "прописан" в квартире планируемой к сдаче в аренду, но не проживает в ней.
Какая форма договора/ ключевые положения корректны/подходят для оформления 1) взаимоотношений между собственником ФЛ и родственником (ФЛ - "пользователем имущества"), а также 2) между "пользователем ФЛ" (родственником) и арендатором ФЛ
собственник квартиры хочет минимизировать риск признания предпринимательской деятельностью сдачу в аренду своей квартиры (чтобы затем при продаже помещения не платить налог).Наталия
Здравствуйте. На самом деле сдача в аренду одной квартиры предпринимательской деятельностью не является. Еще 10 лет с лишним назад об этом указали налоговики. Позиция с того времени не поменялась:
Письмо Министерства РФ по налогам и сборам от 06.07.2004 г. № 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)» сказано:
Арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, поименованный в статье 208 главы 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) и являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы по ставке 13 процентов, но при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества. Согласно статье 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Однако это не отменяет обязанности уплатить налоги. То есть если арендодатель получит доход, то НДФЛ по ставке 13% уплатить все равно он будет обязан.
Что же касается продажи квартиры впоследствии, то если собственник не будет зарегистрирован как предприниматель (а такая возможность у него есть), то и продавать квартиру он будет как обычный гражданин со всеми вычетами и льготами, которые ФЛ положены по 217 НК РФ (или по 220 НК РФ).
Наталия, здравствуйте.
Необходимо понимать, что не каждая сдача квартиры в аренду является предпринимательской деятельностью.
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 25 февраля 2013 г. N ЕД-2-3/125@
Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу налогообложения доходов, полученных по договору аренды недвижимого имущества, и сообщает следующее.
В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц.
Согласно п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.
На основании ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
То есть, если имущество не было приобретено специально для извлечения прибыли — к примеру квартира получена в наследство — такая регистрация не обязательна.
С этой точки зрения можно выдать родственнику доверенность на заключение договор аренды по квартире, между поверенным и арендатором — договор найма жилого помещения. Соответствующий договор вы можете заказать у выбранного юриста на сайте.
собственник квартиры хочет минимизировать риск признания предпринимательской деятельностью сдачу в аренду своей квартиры (чтобы затем при продаже помещения не платить налог).
Наталия
Наталья, добрый день! Тут действительно есть некоторые риски хотя и ВС и Минфин занимают сейчас позицию, что если гражданин сдает в найм жилое помещение которым временно не пользуется это не является предпринимательской деятельностью и не требует регистрации в качестве ИП. Что касается формы договора то в принципе это может быть договор безвозмездного пользования, а уже дальше пользователь может сдавать третьим лицам в найм, получать доход и уплачивать налог. Если договор с родственником будет возмездным то и у собственника возникает доход подлежащий налогообложению
ст. 689 ГК
1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Андрей, я правильно помню — в случае заключения с родственником договора безвозмездного пользования — 13% НДФЛ от арендных платежей придется заплатить дважды: с выгоды от безвозмездного получения помещения в пользования, и с суммы арендных платежей от арендодателя? или что-то изменилось на сегодня?
Добрый день.
Сдача собственного имущества в аренду не является предпринимательской деятельностью. Но если есть желание привлекать третье лицо, то возможна следующая схема:
1. Договор безвозмездного пользования между собственником помещения и его родственником.
В договоре указывается на отсутствие платы за проживание и предоставляется право родственнику сдавать помещение в найм.
Статья 689. Договор безвозмездного пользования
1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
2. Договор найма жилого помещения между родственником и нанимателями («арендаторы»).
В нем как основание владения помещением указывается договор из п. 1.
Договоры достаточно типовые, можно взять готовые шаблоны в интернете, в справочно-правовых системах или у юриста.
Нужно понимать, что родственник будет извлекать доход и также несет риск признания его деятельности предпринимательской. Ему лучше зарегистрировать ИП и платить налог. Если как обычный гражданин он должен заплатить 13% НДФЛ, то как ИП на упрощенной системе налогообложения он платит всего 6% плюс взносы в фонды медицинского и пенсионного страхования, однако может уменьшить свой налогооблагаемый доход на всю величину этих взносов.
Еще есть риск, что налоговая усмотрит у такого ИП внереализационный доход — он экономит на арендной плате, т.к. пользуется помещением бесплатно. Если бы он арендовал не у родственника, то нес бы расходы на аренду — в данном случае ИП экономит на таких расходах и это может быть засчитано за его доход (такая сложная конструкция — экономия как доход), на сумму экономии на арендной плате могут быть начислены налоги как за обычных доход.
Поэтому лучше все же сдавать помещение за какую-то символическую плату, а собственнику подавать декларации в налоговую и платить НДФЛ.
Добрый день. Если цель — передать родственнику право сдавать имущество в аренду, то нужно понимать, что право распоряжаться таким образом имуществом у жильца не имеется. Соответственно, надо заключить соглашение, в котором собственник позволит жильцу сдавать в аренду (или лучше в найм) жилое помещение.
В соответствии с ГК РФ:
Статья 608. Арендодатель
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Поэтому у Вас в договоре с родственником должно быть указано специальное полномочие (передача в аренду или найм).
Аналогичная норма указана и в отношении договора найма жилого помещения. В соответствии с ГК РФ:
Статья 671. Договор найма жилого помещения
1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В дальнейшем родственник и лица, которых он туда вселит могут использовать договор найма жилого помещения или договор аренды.
Какая форма договора/Наталья
Наталья, обращаю Ваше внимание, что если подходить к Вашему вопросу буквально, то форма у договора аренды и найма жилого помещения между родственником и вселяемым им гражданином должна быть только письменной. Никакой государственной регистрации договора аренды или регистрации обременения в рамках договора найма не требуется в том случае, если договор будет заключен на срок не более года (на практике заключают на 11 месяцев). А если включите в договор условие о возможной пролонгации, то фактически им можно пользоваться и более длительное время.
Если же договор аренды или найма будет заключен на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации.
ГК РФ
Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 <О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений> разъяснено:
2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Для договоров найма жилых помещений закон устанавливает не обязательность государственной регистрации договора найма, а обязательность регистрации обременения права собственности в том случае если срок договора найма — не менее года.
Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом повторю свою мысль, высказанную ранее — для жилых помещений (квартир и т.д.) более правильным будет использовать не договор аренды, а договор найма жилого помещения.
Роман, а факт выдачи доверенности на заключение договора аренды — может трактоваться (по сути) как предпринимательская деятельность? (а соответственно при продаже помещения будет возникать налог от продажи такого имущества)?
Наталья, замечу, что доверенность — это полномочие представлять интересы Вас, как собственника имущества. Т.е. доверенность не предоставит Вашему родственнику права заключать договоры с третьими лицами от своего собственного имени. Он должен будет везде подписывать договоры, как Ваш представитель.
Роман, а факт выдачи доверенности на заключение договора аренды — может трактоваться (по сути) как предпринимательская деятельность? (а соответственно при продаже помещения будет возникать налог от продажи такого имущества)?
Доверенности — совершенно не обязательно. Вы всё также сдаёте квартиру, просто вам некогда этим заниматься / вы в другом месте находитесь.