Какова процедура переоформления объекта недвижимости с материнским капиталом?

Объект недвижимости №1 находится в ипотеке, при этом часть ипотеки погашена материнским капиталом.

При смене жительства приобретается второй объект недвижимости также в ипотеку, а объект №1 планируется продать и погасить часть ипотеки для второго объекта.

1. Возможна ли продажа объекта недвижимости №1 без выделения доли детям, чтобы не проходить опеку, а доля детям будет выделена во втором объекте (большим по площади)?

2. Как юридически правильно это оформить (нотариальное обязательство о выделении долей детям во втором объекте недвижимости подойдет)?

3. На каком этапе во втором объекте выделяется доля детям (после погашения ипотеки)?