Возможно ли оформление ипотеки с физическим лицом или ИП?

Светлана, здравствуйте!

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ 

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование
 1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

т.е. ипотека — это залог недвижимого имущества к основному обязательству, например заем, либо поставка,    и т.д. 

Статья 334. ГК РФ  Понятие залога

1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Из указанного следует, что договор залога может  заключить любое лицо,  как физ. лицо, так и ИП, поскольку это сделка. 

свидетельстве после сделки собственником будет покупатель, а в залоге у продавца будет квартира, как ипотека

Это будет указано в выписке из ЕГРН, все верно понимаете. 

какие последствия перед налоговой.? как оформить лучше эту сделку -физ.лицом или и.п. ??

ИП или физ. лицо  от заключения договора залога извлечь прибыль не может, так как это обеспечение к основному обязательства. Фактически прибыль извлекается от основного договора, например, займа, где прописаны % .

Налоговые последствия будут такие же как и при обычной деятельности ИП, который с дохода, например,  обязан уплатить налог. Кроме того, ещё зависит от того какая у него система налогообложения от этого будут дополнительные расходы на уплату налогов. 

Относительно физического лица, то аналогично, например, в указанном случае % — это доход, с которого физическое лицо обязано уплатить налог 13%, а также подать соответствую декларацию. 

Здравствуйте Светлана.

Как ИП считаю нельзя, так как данной деятельности (предоставление кредита под залог объекта недвижимости) могут заниматься только юридические лица имеющие лицензию Банка России.

Как физическое лицо Вы вполне можете продать объект недвижимости с регистрацией ипотеки в Росреестре до выплаты суммы займа, с начислением на него процентов.

Статья 488 ГК РФ

Оплата товара, проданного в кредит
 
 
1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
2. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
3. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Но только это должна быть разовая операция, так как в противном случае есть риск попасть на незаконное предпринимательство

без банка квартиру или дом, где в договоре купли продажи он будет кредитором под ипотечный договор? т.е. в свидетельстве после сделки собственником будет покупатель, а в залоге у продавца будет квартира, как ипотека. При этом Продавец так же берет первоначальный взнос и определяет процент годовой переплаты. какие последствия перед налоговой.? как оформить лучше эту сделку -физ.лицом или и.п. ??

Светлана

Светлана, добрый день! Да, это возможно, ст. 488 ГК

5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

согласно ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ

«Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, подоговору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

по сути у вас получается купля продажа в рассрочку, до уплаты полной стоимости недвижимость будет находится в залоге в силу закона, не стоит ничего придумывать с кредитами и переплатами, лучше оформить обычный КП с рассрочкой как физлицо если это жилое помещение. Но в принципе возможна и выдача займа физлицу от ИП, но не более 4 раз в год так на выдачу займов на потребительские нужды есть ограничения