8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
700 ₽
Вопрос решен

Пеня в договоре переуступки права требования по договору о долевом строительстве

Здравствуйте

В договоре

"Договор уступки права требования (цессии) № У-5.3.10.25

по Договору № 5.2 долевого участия в строительстве от 21 июня 2016 г"

Есть пункт:

"В случае нарушения Дольщиком-2(я) сроков оплаты любой суммы по настоящему

договору Дольщик-2 обязан уплатить Дольщику-1(компания от застройщика) пени за просрочку оплаты в размере 0,5 %,

взимаемые из суммы задолженности за каждый день просрочки. В случае нарушения

Дольщиком-2 сроков оплаты любого платежа по настоящему договору более чем на 20

календарных дней, а также в случае, когда совокупная просрочка по всем платежам по

настоящему договору составляет более 30 календарных дней, Дольщик-1 вправе в

одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора"

В договоре фигурирует только одна сумма в 1900 тыс р, если я правильно понимаю от неё и будет взиматься пеня, в размере 10 тысяч рублей.

Вопрос, стоит ли заключать такой договор если есть опасения что могут возникнуть задержки при переводе денег с моей стороны? Риски невысоки, но они есть и изменять договор застройщик категорически отказывается.

Второй вопрос(ключевой), в случае возникновения ситуации с невозможностью оплатить договор в 10-ти дневный срок(прописанный в договоре) получится ли расторгнуть его без потерь с моей стороны и как это будет происходить?

В самом договоре прописано только расторжение со стороны застройщика.

Так же в целом, можете ли Вы дать оценку этому договору, есть ли в нем значительные риски и подводные камни незамеченные мной?

С уважением,

Иван

Показать полностью
  • Договор с застройщиком
    .docx
, Иван, г. Екатеринбург
Олег Горбунов
Олег Горбунов
Юрист, г. Липецк

Добрый день

ФЗ «Об учатии в долевом строительстве» установлена законная неустойка с дольщика за нарушение порядка оплаты. Она намного ниже того, что прописано в вашем договоре:

Статья 5. Цена договора
6. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Следовательно, большая неустойка с потребителя, чем та, что установлена договором, может быть расценена как нарушающая права потребителя

В соответствии с пунктом 9 статьи 5 Закона «Об участии в долевом строительстве» к таким отношения применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим законом. Согласно пункту 1 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

0
0
0
0

Далее:

В случае нарушения

Дольщиком-2 сроков оплаты любого платежа по настоящему договору более чем на 20

календарных дней, а также в случае, когда совокупная просрочка по всем платежам по

настоящему договору составляет более 30 календарных дней, Дольщик-1 вправе в

одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора"

Это так же противоречит закону

Что говорит закон:

5. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
0
0
0
0

Если резюмировать вышесказанное:

1) Если вы подписываете данный договор, допускаете просрочку платежа и застройщик начисляет вам договорную неустойку либо расторгает договор, вы можете оспорить его действия как противоречащие закону и нарушающие ваши права как потребителя

2) Вы можете заключить договор и после этого подать в суд на признание недействительными вышеуказанных его условий

3) Но я бы все таки не рекомендовал заключать такой договор, если уже на этапе заключения договора допускаются такие существенные нарушения закона

0
0
0
0
Дмитрий Квон
Дмитрий Квон
Юрист, г. Краснодар
рейтинг 10

Иван, здравствуйте!

Вопрос, стоит ли заключать такой договор если есть опасения что могут возникнуть задержки при переводе денег с моей стороны? Риски невысоки, но они есть и изменять договор застройщик категорически отказывается.

Если экономически не выгодно, то не стоит, если готовы сверху оплатить неустойку, то заключайте. Это все зависит от Вашего решения.  Застройщик конечно будет настаивать на своих условиях. 

Второй вопрос(ключевой), в случае возникновения ситуации с невозможностью оплатить договор в 10-ти дневный срок(прописанный в договоре) получится ли расторгнуть его без потерь с моей стороны и как это будет происходить?

Нет, не получится, так как стороны предусмотрели 1. неустойку, а вот второе могут взыскать убытки. 

Статья 15. ГК РФ Возмещение убытков

1. Лицо, право которого нарушено,может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Это будет происходить в соответствии с договором:

4.3. В случае нарушения Дольщиком-2 сроков оплаты любой суммы по настоящему договору Дольщик-2 обязан уплатить Дольщику-1 пени за просрочку оплаты в размере 0,5 %, взимаемые из суммы задолженности за каждый день просрочки. В случае нарушения Дольщиком-2 сроков оплаты любого платежа по настоящему договору более чем на 20 календарных дней, а также в случае, когда совокупная просрочка по всем платежам по настоящему договору составляет более 30 календарных дней, Дольщик-1 вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора.В случае одностороннего отказа Дольщика-1 от исполнения договора, договор считается расторгнутым со дня направления Дольщику-2 уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения, с одновременной подачей заявления о расторжении договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области с приложением документов, подтверждающих расторжение договора.
4.4. В случае одностороннего отказа Дольщика-1 от исполнения настоящего договора по основаниям, указанным в п.4.3. настоящего договора возврат денежных средств, уплаченных Дольщиком-2 осуществляется в течение 90 календарных дней с даты обращения о возврате денежных средств Дольщика-2 к Дольщику-1, при этом Дольщик-1 вправе удержать в качестве неустойки за расторжение договора по вине Дольщика-2 сумму в размере 5% от стоимости уступаемого права требования, указанной в п.2.1 настоящего договора.

Т.е. к видите путем направления уведомления.

Относительно договора сейчас напишу.

1
0
1
0
Так же в целом, можете ли Вы дать оценку этому договору, есть ли в нем значительные риски и подводные камни незамеченные мной?

Обратите внимание, что у Вас заключается договор уступки права требования.

в п.2.2 указано о перечислении 2 платежами, либо иными способами.

ВАЖЕН п.2.3. Изменяется пункту в ДДУ. Понижающий коэффициент 0,5. А какой был в ДДУ?

2.3.1., 2.3.2 — указывается случай об изменении площади в результате фактических замеров БТИ, если  площадь увеличивается, то обязаны оплатить. -ЭТО ДОП. расходы.

Следующие пункты:

2.3.2. Дольщик-2 обязан в течение 10 дней с момента получения уведомления Застройщика, о завершении строительства Дома и готовности Застройщика к передаче Объекта Долевого строительства перечислить на расчетный счет Застройщика авансовый платеж за содержание жилья и предоставления коммунальных услуг в размере 10 000 (Десять тысяч) рублей по Объекту долевого строительства, а в течение 10 дней с момента подписания акта приемки-передачи Объекта долевого строительства заключить соответствующий договор оказания коммунальных услуг с Управляющей компанией (либо ТСЖ).
2.3.3. Застройщик в течение 20 дней с момента ввода   Дома в эксплуатацию обязан в полном объеме перечислить за Дольщика-2 ранее перечисленный последним авансовый платеж, указанный в 2.3.2.  настоящего договора, на счет Управляющей компании (либо ТСЖ), которой будет передан Дом на обслуживание.

Вообще сомнительные. Цель Застройщик строить, а не получать платежи и переводить ТСЖ. Вы с таким же успехом можете перевести деньги ТСЖ.

Обратите внимание, что в п. 2.4.1. изменяется цена. 

Учитывая, что у Вас уступка права требования. Вам нужно получить от дольщика справку об оплате задолженности по ДДУ, либо в договоре писать о переводе долга.

Я бы для чистоты эксперимента рекомендовал проанализировать и ДДУ 

0
0
0
0

Иван, давайте ещё один момент о котором я говорил, о цене.

2.4.1. Цена Объекта, установленная Договором долевого участия в строительстве, по соглашению сторон изменяется и составляет 1 928 070 ( Один миллион девятьсот двадцать восемь тысяч семьдесят ) рублей 00 копеек:
Сумма денежных средств на возмещение затрат по строительству (созданию) Объекта долевого строительства в размере 1 628 070 ( Один миллион шестьсот двадцать восемь тысяч семьдесят ) рублей 00 копеек;
Сумма денежных средств на оплату услуг Застройщика в размере 300 000 ( Триста тысяч ) рублей 00 копеек.
Уплата разницы между ценой Объекта, установленной в Договоре долевого участия и ценой Объекта, указанной в настоящем пункте, производится Дольщиком-1 в день подписания настоящего договора.

Мне он очень не нравиться. Посмотрите в ДДУ, какая был первоначальная цена? И вообще  300 000 рублей на услуги Застройщика?!?!!?!!?

В договоре вообще не расписано на какие цели и какие услуги. Конечно, это все можно пропустить, заключить, получить ключи в последующем, либо сразу в части оплаты услуг отказаться исполнять и указать на следующее:

Статья 32. ЗоЗПП. Право потребителя на отказ от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг)

Потребительвправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг)в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Фактически Вы оплатите цену приобретения права требования по ДДУ, а остальное отобьете. Т.е. полагаю, что услуги, которые оказывает Застройщик Вы сами можете сделать или обратиться к юристу. 

0
0
0
0
Сергей Рукин
Сергей Рукин
Юрист, г. Мурманск

Здравствуйте, Иван!

Так же в целом, можете ли Вы дать оценку этому договору, есть ли в нем значительные риски и подводные камни незамеченные мной?

Иван

1) Из договора: 2.3.1. Застройщик и Дольщик-2 договорились считать общую площадь Объекта как сумму площадей всех жилых и нежилых помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5.

Это нормально, согласно приказа Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения»

http://www.consultant.ru/law/hotdocs/48241.html/
Только требуется уточнить — не балкон ли это будет фактически (для балконов коэффициент — 0,3).

2) Не указано  допустимое изменение общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади (ст. 9 ФЗ-214);

Из договора:

Общая площадь Объекта, подлежит уточнению после получения Застройщиком результата обмеров Объекта сотрудниками ЕМУП Бюро технической инвентаризации г. Екатеринбурга (БТИ). При изменении общей площади Объекта долевого строительства Стороны договорились действовать следующим образом:
— в случае, когда фактическая общая площадь Объекта по результатам обмеров БТИ будет отличаться от проектной в большую сторону, Дольщик-2 до подписания акта приема-передачи Объекта, в течение 10 дней с даты направления Застройщиком Дольщику-2 уведомления о готовности Объекта к передаче оплачивает Застройщику денежными средствами разницу в площади, исходя из стоимости 1 квадратного метра площади, рассчитанной как цена, указанная в п. 2.1 настоящего договора, поделенная на площадь Объекта, указанную в п. 1.1. настоящего договора;
— в случае, когда фактическая общая площадь Объекта по результатам обмеров БТИ будет отличаться от проектной в меньшую сторону, Застройщик,  в течение 90 дней с даты подписания Дольщиком-2 акта приема-передачи Объекта, возвращает денежные средства в размере стоимости количества квадратных метров, на которое уменьшается общая площадь Объекта, исходя из стоимости 1 квадратного метра площади, рассчитанной как цена Объекта, указанная в п. 2.1. настоящего договора, поделенная на площадь Объекта, указанную в п. 1.1. настоящего договора.

Т.е. в судебном порядке проблематично расторгнуть договор (ст. 9 ФЗ-214). Например, (исходя из максимальных 5 %) — от 30, 2 кв.м — на 1,51 кв. м меньше получается квартира (итак небольшой квартиры), еще терпимо. Но если Вам предложат квартиру на 2-5 кв.м — думаю, для однокомнатной квартиры — это уже существенное нарушение.

3) Есть несоответствие закону, в частности, ст. 18 ФЗ-214 (без учета изм. внесенных ФЗ-218), которой не предусматривается данный платеж:

Из договора:

2.3.2. Дольщик-2 обязан в течение 10 дней с момента получения уведомления Застройщика, о завершении строительства Дома и готовности Застройщика к передаче Объекта Долевого строительства перечислить на расчетный счет Застройщика авансовый платеж за содержание жилья и предоставления коммунальных услуг в размере 10 000 (Десять тысяч) рублей по Объекту долевого строительства, а в течение 10 дней с момента подписания акта приемки-передачи Объекта долевого строительства заключить соответствующий договор оказания коммунальных услуг с Управляющей компанией (либо ТСЖ).

Т.е. до подписания акта приемки квартиры — 10 дней. Даже несмотря на:

2.3.3. Застройщик в течение 20 дней с момента ввода   Дома в эксплуатацию обязан в полном объеме перечислить за Дольщика-2 ранее перечисленный последним авансовый платеж, указанный в 2.3.2.  настоящего договора, на счет Управляющей компании (либо ТСЖ), которой будет передан Дом на обслуживание.

И еще двадцать дней пользования (прокручивания) Ваших денег. С миру по нитке — голому рубаха. Наживаются таким образом.

Т.е. данное положение в договоре лишнее. Вы отдаете деньги, которыми пользуются и получают прибыль. А деньги от дома получатся немалые (со 100 кв. — 1000000 р.).

Остальное коллеги разобрали достаточно. Конечно, договор нехороший. Может лучше приобрести право уступки требования у частного лица?

Без всяких дополнительных незаконных расходов.

0
0
0
0
Похожие вопросы
Гражданское право
У нас договор не расторгнуть что делать и куда обращаться?
Здравствуйте. Я ИП. Работал с ООО. По договору на строительстве. Уже на 6 объектов работа ближе завершения приводить другие людей и не оплачиваются наши сумма как буд то они завершили работу . у нас договор не расторгнуть что делать и куда обращаться ?
, вопрос №4062974, Жора, г. Иркутск
Недвижимость
ВСЕХ ВМЕСТЕ И КАЖДОГО В ОТДЕЛЬНОСТИ, быть моим представителем в Управлении Федеральной службы
Добрый день! Не могли бы посмотреть есть ли риски исходя из подписания данной доверенности, и что необходимо убрать? ВСЕХ ВМЕСТЕ И КАЖДОГО В ОТДЕЛЬНОСТИ, быть моим представителем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и Ленинградской области по всем вопросам, связанным с государственной регистрацией: договора участия в долевом строительстве, регистрацией всех дополнительных соглашений к нему, в том числе соглашений о замене стороны, договора уступки права, соглашения о расторжении договора, любых обременений (ипотеки), снятия обременений и залога прав на объект долевого строительства, право собственности на объект недвижимости и его ипотеки, в том числе возникшего на основании заключенного мной договора купли-продажи и/или иных договоров, заключенных мной в соответствии с законодательством РФ, переход права собственности, прекращение права собственности, с правом приостановления государственной регистрации на срок до трех месяцев, получить зарегистрированный договор после регистрации; получить Выписку из ЕГРН; при необходимости получить повторную Выписку ЕГРН; представлять интересы при внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости, вносить исправления технических ошибок, подавать документы с исправлениями на регистрацию, получать с регистрации документы, для выполнения вышеперечисленных действий доверяю подавать всякого рода заявления, уплачивать необходимые пошлины и сборы, оплачивать госпошлину за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и производить другие оплаты, за получение выписки из ЕГРН, за внесение изменений в ЕГРН, получать необходимые справки и документы, расписываться и совершать все действия и формальности, связанные с данным поручением. Полномочия по данной доверенности могут быть переданы третьим лицам. Доверенность выдана сроком на три года. Текст доверенности прочитан вслух. Удостоверяющий штамп нотариуса.
, вопрос №4062848, Вадим, г. Москва
Налоговое право
А если договор оставить такой, как мне отчитываться в налоговой?
Здравствуйте! Я самозанятая. Начала сотрудничать с юр.лицом, мы заключили договор гпх. Но в договоре не указано, что я имею статус самозанятой ( справку о том, что я самозанятая я предоставляла), а в пункте о налогах указано, что заказчик платит 13% за меня! Но я так понимаю, это не верно. Раз я имею статус самозанятой, налоги платить должна я в размере 6%, правильно? А если договор оставить такой, как мне отчитываться в налоговой? Спасибо!
, вопрос №4060654, Екатерина, г. Великий Новгород
Договорное право
В договоре прописано "Штрафные санкции по настоящему Договору уплачиваются виновной Стороной только при
В договоре прописано «Штрафные санкции по настоящему Договору уплачиваются виновной Стороной только при наличии письменного требования другой Стороны.» Значит ли это, что я не могу взыскивать с контрагента договорную неустойку через суд, если не заявила требование об ее уплате в досудебной претензии?
, вопрос №4060113, Мария, г. Санкт-Петербург
Защита прав потребителей
725, статья 783 ГК РФ о том, что срок исковой давности для требования потребителя о ненадлежащем качестве работ (услуг) составляет один год
Я была в речном круизе - туристский продукт по России в ноябре 2023 года, в марте 2024 г. мной составлена письменная претензия по оказанным услугам. Круизная компания - туроператор ссылается на договор о реализации туристского продукта и ст. 10 ФЗ «Об основах туристской деятельности в РФ», что претензии по качеству туристского продукта предъявляются Туроператору в письменной форме в течение 20 дней с даты окончания действия договора, в моем случае, начало декабря 2023 г. Претензию Круизная компания - Туроператор отклонил. Но есть также Закон РФ «О защите прав потребителей», а также п.1 ст. 725, статья 783 ГК РФ о том, что срок исковой давности для требования потребителя о ненадлежащем качестве работ (услуг) составляет один год. Я хотела бы получить рекомендацию насколько вероятно решение суда в мою пользу, руководствуясь тем, что срок исковой давности о ненадлежащем качестве услуг составляет 1 год.
, вопрос №4058488, Ольга, г. Москва
Дата обновления страницы 15.04.2018