Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа квартиры должника по ипотечному кредиту
При продаже квартиры, с ипотекой в силу закона, банк нового покупателя потребовал погасить (снять) ипотеку. Мол толь ко после этого мы дадим кредит. В настоящее время квартира в залоге у Юр лица. Все согласия на продажу и обязательства о снятии ипотеки банк нового покупателя не желает принимать во внимание, только снятие ипотеки. ВОПРОС. Можно ли Юр лицу в данной ситуации погасить рег запись об ипотеке при этом как то обезопасить себя (вдруг банк нового покупателя снова откажет в выдаче кредита). Дополнительно поясню, что кредит новый покупатель может взять только в этом банке (т.е. надо отработать только с этим банком с его условиями).
Сергей, здравствуйте!
Продажа ипотечной квартиры регулируется ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон позволяет с согласия залогодержателя (банка) продать заложенное имущество.
В соответствии со ст. 353 ГК РФ при переходе права собственности на заложенное имущество на иное лицо залог сохраняется. Это означает, что если ипотечное жильё продаётся до погашения кредита, то залог переходит на покупателя в полном объеме. При этом кредитор дает согласие не только на отчуждение в виде продажи ипотечного жилья, но и на переход обязательств по кредитному договору на нового должника — на покупателя.
Иногда решение вопроса с кредитором может существенно затянуть решение вопроса с продажей жилья. В таких случаях возможно заключение сделки без согласия кредитора. Но в этом случае необходимо сначала исполнить обязательства по ипотечному кредиту, а уже потом распоряжаться свободным от обременения и прав третьих лиц жильем.
Как правило, в таких сделках оформляется договор, по условиям которого аванс за покупаемый объект недвижимости составляет сумму срочной задолженности по кредиту. Эта сумма вносится на ссудный счет заемщика по ипотечному кредиту в соответствии с условиями кредитного договора в части досрочного погашения кредита. Затем кредитор освобождает имущество от своих притязаний путем подачи соответствующего заявление в Росреестр о погашении записи об ипотеке. Дальнейшая сделка проводится уже без участия кредитора, поскольку объект недвижимости освобождается от обременения.
Если же у покупателя нет достаточной суммы на покупку ипотечного жилья, то банк может пойти навстречу заемщику и его покупателю и предоставить так называемый повторный кредит с переходом статуса залогодателя на покупателя. В этом случае заемщик освобождается от кредитных обязательств, а новый покупатель принимает их на себя.
Если же у Вас предполагается погашение ипотеки без полного расчета с залогодержателем, то это риск. И обезопасить себя ЮЛ никак не может. Разве что заключить с должником договор займа на сумму долга.
Всего доброго!