Добрый день, интересует схема покупки квартиры с обременением в виде ипотеки: порядок действий, договоры и т.д. Всё, что позволит сделать сделку безопасной.
Дано: квартира в ипотеке (остаток 800 тр), вторичка. Покупателю (мне) одобрена ипотека в другом банке. Есть возможность внести недостающую сумму, чтобы закрыть ипотеку продавца. Как правильно оформить такую сделку?
Здравствуйте Евгений!
Законодательство позволяет совершать сделки по покупке квартир, находящихся в залоге у банка, если это позволяют условия договора ипотеки.
Дано: квартира в ипотеке (остаток 800 тр), вторичка. Покупателю (мне) одобрена ипотека в другом банке. Есть возможность внести недостающую сумму, чтобы закрыть ипотеку продавца. Как правильно оформить такую сделку?
Евгений
Евгений, добрый день! В первую очередь для этого нужно согласие банка, у которого квартира находится в залоге
ст. 37 ФЗ Об ипотеке
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.т.е. либо получать согласие банка у которого она в залоге, для чего надо обращаться в этот банк, либо гасить задолженность чтобы залог можно было снять и уже после этого оформлять переход права по договору КП, если банк не даст согласия на переход права до погашения залога
2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
Добрый день, меня интересует вариант с предварительным договором купли-продажи. Нужен порядок действий и текст договора. Спасибо.
Доброго дня! Варианта я вижу 2 — первый заключение предварительного договора, согласно которого Вы по предварительному договору передаёте аванс в сумме ипотеки, которую нужно закрыть Вашим продавцам. Продавцы гасят задолженность снимают ипотеку и продают Вам. Тут есть, конечно, опасность того, что продавцы могут просто отказаться продавать Вам квартиру и тут уже решать вопрос придётся в судебном порядке:
ст. 429 ГК РФ:
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Либо заключать основной договор купли-продажи с согласия банка, в котором у Продавцов ипотека.
Добрый день, меня интересует вариант с предварительным договором купли-продажи. Нужен порядок действий и текст договора. Спасибо.
Заключаете предварительный договор с передачей аванса в размере ипотеке, после продавцы гасят ипотеку, снимают обременение в Росреестре, далее заключаете основной договор и передаете остаток средств.
Здравствуйте, Евгений!
На данный момент на квартире стоит обременение, такую квартиру продать нельзя. Но можно погасить остаток долга. Вы заключаете предварительный договор, указав сумму и обязательно судьбу задатка, подкрепляете задаток распиской. Вместе с продавцом квартиры идете в банк и выплачиваете остаток по кредиту. Далее снимается обременение и вы собираете документы для вашей ипотеки (предварительный договор и расписка у вас уже будет), останется только сделать отчет об оценке, взять справку о прописанных, приложить уведомление о снятие ограничения, и приложить экспликацию (план квартиры (у продавца должна быть либо экспликация, либо технический паспорт). Далее юристы рассматривают документы и одобряют объект. Назначают вам день для подписания кредитного и основного договора.
В предварительном договоре нужно прописывать все нюансы, даже касаемые залога. Могу помочь в составлении договора и расписки.
В данном случае на практике делается следующее: покупатель обращается в банк, оформляет ипотеку на себя, при этом уведомляя банк о том, что покупает дом, находящийся в залоге у этого же банка. В этом случае банк оформляет документы на погашение ипотечного кредита продавца, и покупатель выплачивает уже свой ипотечный кредит. Однако следует учитывать, что не все банки согласны на такие условия. Вам нужно обратиться в банк который является залогодержателем по ипотеке.Без согласия банка Вам откажут в регистрации в Росреестре, поэтому согласие банка в данном случае обязательно.
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»