Вопросы по регистрации в росреестре договора аренды нежилого помещения

Добрый день

Фактически ваш договор на данный момент является незаключенным

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

1) возможна ли регистрация договора, заключенного год назад, или необходимо перезаключать договор? Если считать с момента фактической передачи помещения то 11 месяцев еще не истекли. Или это не имеет значения?

Момент физической передачи в данном случае значения не имеет

Законодательство не связывает момент, с которого начинается течение срока договора аренды, с датой передачи соответствующего объекта арендатору

Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поэтому сейчас вы можете заключить договор с новым юрлицом со всеми условиями по вашему усмотрению и зарегистрировать его. Он будет считаться заключенным с момента регистрации

Здравствуйте.

Учитывая, что Вы указали:

3) имеется приложение 1 к договору о смене юрлица со стороны арендатора. то есть фактически арендатор тот же, но юрлицо другое. в этом случае оплата идет как за полноценную перерегистрацию — 22 000 р или как за допсоглашение — 1 000 р?

то на мой взгляд логичнее было бы заключить новый договор. Во первых, это исключит необходимость отдельной регистрации дополнительного соглашения, а во-вторых не будет вопросов относительно длительности отсутствия регистрации договора со старым арендатором. При этом Вы можете со старым же арендатором заключить дополнительное соглашение об установлении срока действия договора с ним менее 12 месяцев и последующим расторжением его перед заключением нового договора.

ГК РФ ст. 609 

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Здравствуйте, Ева!

1) возможна ли регистрация договора, заключенного год назад, или необходимо перезаключать договор? Если считать с момента фактической передачи помещения то 11 месяцев еще не истекли. Или это не имеет значения?

Eva

Конечно же лучше заключить новый договора аренды, но и можно зарегистрировать и старый договор, который между вами фактически действует. Отсутствие регистрации договора аренды, еще не значит что он не заключен. То что отсутствует регистрация, значит данный договор лишь нельзя сопоставить для третьих лиц. А так договор между сторонами действует.

Статья 433. Момент заключения договора
Позиции высших судов по ст. 433 ГК РФ >>>
 
1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

2) какую пошлину следует платить, 22 000 р как юрлицу или 2 000 р как ИП (в договоре прописано что регистрацией занимается арендатор, т.е. юрлицо, но не проще ли мне подать документы и сэкономить?)

Eva

Платить будет то лицо которое подает документы, это да. Но это не значит, что юридическое лицо освобождается от госпошлины. В вашем случае нужно заплатить 22 + 2 

Подготовлен специалистами АО «Консультант Плюс»
Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договора

5.3.1. Уплата госпошлины за регистрацию договора
аренды зданий (сооружений, помещений)

Кто платит госпошлинуГоспошлину уплачивает сторона договора, которая подает документы на регистрацию (ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее — Закон N 218-ФЗ, ст. 333.17, п. 2 ст. 333.18 НК РФ).
От уплаты государственной пошлины освобождены федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления (пп. 4 п. 1 ст. 333.35 НК РФ).

В каком размере уплачивается госпошлина
Размер госпошлины составляет 22 000 руб. для организаций и 2000 руб. для физических лиц (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Количество объектов, являющихся предметом одного договора аренды, не влияет на размер госпошлины (Письмо Минфина России от 01.02.2018 N 03-05-06-03/5569, Письмо Росреестра от 08.09.2011 N 14-5768-СВ).
Если за регистрацией договора обращаются несколько плательщиков, не имеющих права на установленные гл. 25.3 НК РФ льготы, то госпошлина уплачивается ими в равных долях (абз. 2 п. 2 ст. 333.18 НК РФ). Например, если с заявлением о регистрации обратились два лица, это означает, что каждый заявитель вносит половину установленного для него размера госпошлины, т.е. юридическое лицо — 11 000 руб., физическое — 1 000 руб.

— Примеры расчета госпошлины:
1. С заявлением о регистрации обратились два юридических лица. Размер госпошлины для каждого заявителя составит: 22 000 / 2 = 11 000 руб.2. С заявлением о регистрации обратились два лица, одно из которых — физическое лицо, другое — юридическое. Размер госпошлины для юридического лица составит: 22 000 / 2 = 11 000 руб., для физлица: 2 000 / 2 = 1 000 руб.
--------------------------------

3) имеется приложение 1 к договору о смене юрлица со стороны арендатора. то есть фактически арендатор тот же, но юрлицо другое. в этом случае оплата идет как за полноценную перерегистрацию — 22 000 р или как за допсоглашение — 1 000 р?

Eva

По моему мнению госпошлину оплачивает актуальное юридическое лицо.