200 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

200 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Недвижимость

Физлицо сдает помещение в аренду с НДС (да, такое бывает.). Нужно ли платить НДС государству?

Добрый день!

Хочу купить здание, которое сдано в аренду (договор прилагаю) до 2023 года с регистрацией в Росреестре. В договоре указанна сумма арендной платы 50 182 рубля с НДС. Текущий собственник - платильщик НДС.

А если я его покупаю как физическое лицо, то сколько я буду получать аренду, учитывая что смена собственника не является поводом для изменения договора? 50 182 руб или 42 527 руб (типа сумма но без НДС) ?

Если я буду получать 50 182 руб с НДС на лицевой счет физического лица от юридического лица, не будут ли блокировать эти платежи банки?

Буду ли я обязан платить НДС государству, или т.к. физ.лица не являются плательщиками НДС, я смогу оставить всю сумму (за вычетом 13% НДФЛ, конечно) себе?

Смогу ли я уменьшить налогооблагаемую базу на цену покупки здания?

Договор аренды № 12-03-16Договор аренды № 12-03-16, 4л (4).pdf, 4л (4).pdf
15 Марта 2018, 01:27, вопрос №1935155
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (2)

получен
гонорар
69%
Юрист - Евгений
10,0
Рейтинг Правовед.ru
3349
ответов
2342
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Барнаул
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день. Отвечу по порядку Ваших вопросов.
 А если я его покупаю как физическое лицо, то сколько я буду получать аренду, учитывая что смена собственника не является поводом для изменения договора? 50 182 руб или 42 527 руб (типа сумма но без НДС)?
Вы, как физ.лицо не являетесь плательщиком НДС, в связи с чем имеете право на получение арендной платы за вычетом НДС. У Вас в договоре сумма определена с НДС, поэтому вычитаем его и получаем сумму аренды  без него. НДС, вычлененный из арендой платы будет оплачен арендатором самостоятельно.Данное положение согласуется с существующей судебной практикой. Посмотрите например вот это Определение

ВС ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 21 декабря 2016 г. N 308-ЭС16-16988
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., рассмотрев жалобу (заявление) акционерного общества «Восток» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016 (судьи Егорченко И.Н., Казакова Г.В., Сулейманов З.М.) и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.09.2016 (судьи Айбатулин К.К., Кухарь В.Ф., Рыжков Ю.В.) по делу N А63-14451/2015 Арбитражного суда Ставропольского края,
установил:
 …
В соответствии с пунктом 4.1 арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть арендной платы устанавливается исходя из стоимости аренды 1 кв. м помещений в размере 642 рубля 88 копеек с учетом НДС и составляет 1 057 916 рублей 42 копейки за календарный месяц, в том числе НДС 18% в сумме 161 377 рублей 08 копеек. Оплата постоянной части арендной платы производится не позднее 10-го числа текущего месяца в размере 100% (пункт 4.2 и 4.3 договора).

В письме от 30.10.2014 N 01-1/593 общество «ЮМЭК» уведомило Компанию о переходе к Обществу прав арендодателя по договору в порядке правопреемства. …
Ссылаясь на наличие задолженности, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из наличия долга по оплате арендованного имущества, указав на отсутствие оснований для исключения из состава арендной платы НДС, так как стороны в пункте 4.2 договора определили неизменность размера арендной платы вне зависимости от налогового статуса арендодателя. Изменение режима налогообложения стороны по договору не является основанием для изменения условий договора о цене.
Повторно исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь пунктом 1 статьи 168, подпунктом 1 пункта 5 статьи 173 и пунктом 2 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласилсясуд округа, изменил решение первой инстанции, исключив из взыскиваемой суммы расходы по НДС.
Оценив положения договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу о том, что согласованная сторонами постоянная часть арендной платы включает НДС. При этом Общество применяет упрощенную систему налогообложения и не является плательщиком НДС. Следовательно, арендодатель вправе требовать от арендатора арендную плату по договору, исходя из ее размера, установленного в пункте 4.2 договора, за вычетом из нее суммы НДС. У
казанные выводы сделаны апелляционным и окружным судом, исходя из фактических обстоятельств дела, при правильном применении норм материального права. …
С учетом изложенного и руководствуясь статьей 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
определил:
отказать в передаче кассационной жалобы акционерного общества «Восток» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья Верховного Суда Российской Федерации Н.С.ЧУЧУНОВА

Оно говорит о том, что в случае если арендодатель не является плательщиком НДС, как Вы, сумма получаемых арендных платежей должна быть определена за вычетом из них НДС, включенных изначально.

15 Марта 2018, 02:35
q Отблагодарить
1 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
3349
ответов
2342
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Барнаул
Общаться в чате

Далее

Если я буду получать 50 182 руб с НДС на лицевой счет физического лица от юридического лица, не будут ли блокировать эти платежи банки?

Такой риск существует в рамках 

Федеральный закон от 07.08.2001 N 115-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.01.2018)

Статья 6. Операции с денежными средствами или иным имуществом, подлежащие обязательному контролю

1. Операция с денежными средствами или иным имуществом подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 600000 рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 600000 рублей, или превышает ее, а по своему характеру данная операция относится к одному из следующих видов операций:

http://www.consultant.ru/docum...

 Статья большая, посмотрите сами. Любые постоянные поступления на счет физ.лица будут рассматриваться банком как подозрительные. При этом данный риск — блокировка существует в этой схеме как у Вас, так и у арендатора. Кроме того, в соответствии с НПА ЦБ личные счета физ.лиц не могут использоваться для предпринимательской деятельности. Для нее должны использоваться расчетные счета. В Вашем же случае речь идет именно о предпринимательской деятельности — систематическое получение дохода от сдачи в аренду своего имущества. При этом, я бы советовал Вам зарегистрировать ИП, поскольку иначе Вы рискуете попасть под ответственность по 

КоАП

Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)
 

1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 14.17.1 настоящего Кодекса, — влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.

15 Марта 2018, 02:54
10,0
Рейтинг Правовед.ru
3349
ответов
2342
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Барнаул
Общаться в чате

При этом в качестве системы налогообложения я посоветовал бы Вам УСН 6%, поскольку размер налога составит в данном случае 6% вместо 13% НДФЛ.   При ПСН налог, исходя из площади  составляет 84 000 в год, что Вам не выгодно. https://patent.nalog.ru/info/

15 Марта 2018, 03:04
10,0
Рейтинг Правовед.ru
3349
ответов
2342
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Барнаул
Общаться в чате
Буду ли я обязан платить НДС государству, или т.к. физ.лица не являются плательщиками НДС, я смогу оставить всю сумму (за вычетом 13% НДФЛ, конечно) себе?

В соответствии с

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 07.03.2018)

Статья 143. Налогоплательщики

1. Налогоплательщиками налога на добавленную стоимость (далее в настоящей главе — налогоплательщики) признаются:

организации;

индивидуальные предприниматели;
лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость (далее в настоящей главе — налог) в связи с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза, определяемые в соответствии с таможенным законодательством Таможенного союза и законодательством Российской Федерации о таможенном деле.

Таким образом плательщиком НДС Вы не являетесь. Если Вы зарегистрируетесь ИП на УСН, НДС Вы тоже не платите 

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 07.03.2018)

Статья 346.11. Общие положения
 

2. Применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на прибыль организаций (за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 1.6, 3 и 4 статьи 284 настоящего Кодекса), налога на имущество организаций (за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с настоящим Кодексом). Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате в соответствии с настоящим Кодексом при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области), а также налога на добавленную стоимость, уплачиваемого в соответствии со статьями 161 и 174.1 настоящего Кодекса.

Поэтому вся сумма арендной платы, за вычетом либо НДФЛ 13 % либо, если будете ИП -6% на УСН, останется Вам. Но при этом еще раз — сумма арендной платы в Вашем случае изначально должна быть уменьшена на НДС, который арендатор будет платить отдельно и сам. 

15 Марта 2018, 03:14
10,0
Рейтинг Правовед.ru
3349
ответов
2342
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Барнаул
Общаться в чате

Еще один момент, если Вы не зарегистрируетесь ИП, существует риск того, что налоговая в любом случае насчитает Вам НДС, попытавшись встать на позицию, что Вы осуществляете предпринимательскую деятельность. Кроме того возможны иные налоговые санкции

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 19.02.2018)

Статья 11. Институты, понятия и термины, используемые в настоящем Кодексе

2. Для целей настоящего Кодекса и иных актов законодательства о налогах и сборах используются следующие понятия:

индивидуальные предприниматели — физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них настоящим Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями;

15 Марта 2018, 03:18
10,0
Рейтинг Правовед.ru
3349
ответов
2342
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Барнаул
Общаться в чате
Смогу ли я уменьшить налогооблагаемую базу на цену покупки здания?

В соответствии со ст.220 НК налоговый вычет предоставляется при покупке жилых помещений.

НК Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:

3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходовна новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

Таким образом имущественный вычет Вам не положен. О подобной позиции было изложено еще в 2012 г.

Письмо ФНС России от 17.08.2012 N ЕД-3-3/2973@

Суть обращения: 

О возможности предоставления имущественного вычета по НДФЛ в связи с приобретением нежилого помещения.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО

от 17 августа 2012 г. N ЕД-3-3/2973@

Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение о порядке предоставления имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс), и сообщает следующее.

В соответствии с указанным выше подпунктом Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных им расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.

Таким образом, перечень объектов, в отношении расходов по приобретению которых может быть предоставлен рассматриваемый налоговый вычет, является закрытым и расширенному толкованию не подлежит.

Учитывая изложенное, право получения имущественного налогового вычета в связи с приобретением нежилого помещения Кодексом не предусмотрено.

Советник государственной

гражданской службы

Российской Федерации

2 класса

Д.В.ЕГОРОВ                                                                   17.08.2012

С уважением Евгений Беляев

15 Марта 2018, 03:30
получен
гонорар
31%
Юрист - Юрий
9,6
Рейтинг Правовед.ru
23126
ответов
8769
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
А если я его покупаю как физическое лицо, то сколько я буду получать аренду, учитывая что смена собственника не является поводом для изменения договора? 50 182 руб или 42 527 руб (типа сумма но без НДС) ?

Василий Николаевич Шевченко

Здравствуйте, Василий Николаевич. Смена собственника не является основанием для расторжения договора. Что касается его изменения, то поскольку статус лица, с которым был заключен договор, поменялся, то дополнительное соглашение составлять все равно понадобится. Тем более, поскольку будет иной Арендодатель соответственно придется указывать как его, так и иные реквизиты, на которые перечислять арендную плату.

При этом поскольку первоначальный договор прошел госрегистрацию в органах Росреестра, то и дополнительное соглашение к нему тоже нужно регистрировать, т.к.оно является неотъемлемой частью договора и изменяет одно из его существенных условий (п. 1 ст. 452 ГК РФ). В противном случае это соглашение будет считаться незаключенным (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Соответственно, сумма арендной платы будет сокращена на выделенный НДС. Хотя размер оплаты естественно есть предмет договоренности между сторонами, но разумеется, поскольку существенные условия договора должны меняться в рамках установленных этим договором правил, наиболее верно уменьшить размер арендной платы на НДС.

Далее. Если Вы остаетесь физлицом, то Ваш арендатор становится налоговым агентом и сам будет высчитывать 13% Вашего НДФЛ и уплачивать за Вас в бюджет. Учтите этот немаловажный момент.

Естественно Вы можете уменьшить налоговые платежи путем регистрации себя в качестве ИП, как правильно отметил коллега Беляев, и перейдя на  УСН доходы 6%. При этом Вы уже будете сами высчитывать свой налог УСН, вести КУДиР и кроме налога УСН выплачивать фиксированные страховые взносы (которые в случае, если Вы уплатите их в рамках текущего года, могут вычитаться из налога УСН, подлежащего оплате).

Если я буду получать 50 182 руб с НДС на лицевой счет физического лица от юридического лица, не будут ли блокировать эти платежи банки?

Василий Николаевич Шевченко

Блокировать платежи не будут, но могут запросить у Вас пояснения об источниках дохода. Представите договор и этого будет достаточно. 

Смогу ли я уменьшить налогооблагаемую базу на цену покупки здания?

Василий Николаевич Шевченко

Вот это немного непонятно. Налогооблагаемой базой у Вас являются арендные платежи. Что Вы собираетесь уменьшать на сумму покупки здания? Вопрос об этом может встать при продаже здания, но никак не раньше.

Кстати если Вы будете ИП на УСН 6%, то Вы вообще никакие расходы из получаемой выручки вычитать не сможете — указанная система налогообложения это не предусматривает. Если хотите чтобы учитывались расходы — УСН доходы минус расходы ставка будет 15%.

15 Марта 2018, 07:51
q Отблагодарить
0 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

200 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут