Физлицо сдает помещение в аренду с НДС (да, такое бывает.). Нужно ли платить НДС государству?

Добрый день. Отвечу по порядку Ваших вопросов.
 А если я его покупаю как физическое лицо, то сколько я буду получать аренду, учитывая что смена собственника не является поводом для изменения договора? 50 182 руб или 42 527 руб (типа сумма но без НДС)?
Вы, как физ.лицо не являетесь плательщиком НДС, в связи с чем имеете право на получение арендной платы за вычетом НДС. У Вас в договоре сумма определена с НДС, поэтому вычитаем его и получаем сумму аренды  без него. НДС, вычлененный из арендой платы будет оплачен арендатором самостоятельно.Данное положение согласуется с существующей судебной практикой. Посмотрите например вот это Определение

ВС ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 21 декабря 2016 г. N 308-ЭС16-16988
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., рассмотрев жалобу (заявление) акционерного общества «Восток» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016 (судьи Егорченко И.Н., Казакова Г.В., Сулейманов З.М.) и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.09.2016 (судьи Айбатулин К.К., Кухарь В.Ф., Рыжков Ю.В.) по делу N А63-14451/2015 Арбитражного суда Ставропольского края,
установил:
 …
В соответствии с пунктом 4.1 арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть арендной платы устанавливается исходя из стоимости аренды 1 кв. м помещений в размере 642 рубля 88 копеек с учетом НДС и составляет 1 057 916 рублей 42 копейки за календарный месяц, в том числе НДС 18% в сумме 161 377 рублей 08 копеек. Оплата постоянной части арендной платы производится не позднее 10-го числа текущего месяца в размере 100% (пункт 4.2 и 4.3 договора).
…
В письме от 30.10.2014 N 01-1/593 общество «ЮМЭК» уведомило Компанию о переходе к Обществу прав арендодателя по договору в порядке правопреемства. …
Ссылаясь на наличие задолженности, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из наличия долга по оплате арендованного имущества, указав на отсутствие оснований для исключения из состава арендной платы НДС, так как стороны в пункте 4.2 договора определили неизменность размера арендной платы вне зависимости от налогового статуса арендодателя. Изменение режима налогообложения стороны по договору не является основанием для изменения условий договора о цене.
Повторно исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь пунктом 1 статьи 168, подпунктом 1 пункта 5 статьи 173 и пунктом 2 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласилсясуд округа, изменил решение первой инстанции, исключив из взыскиваемой суммы расходы по НДС.
Оценив положения договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу о том, что согласованная сторонами постоянная часть арендной платы включает НДС. При этом Общество применяет упрощенную систему налогообложения и не является плательщиком НДС. Следовательно, арендодатель вправе требовать от арендатора арендную плату по договору, исходя из ее размера, установленного в пункте 4.2 договора, за вычетом из нее суммы НДС. Указанные выводы сделаны апелляционным и окружным судом, исходя из фактических обстоятельств дела, при правильном применении норм материального права. …
С учетом изложенного и руководствуясь статьей 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
определил:
отказать в передаче кассационной жалобы акционерного общества «Восток» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья Верховного Суда Российской Федерации Н.С.ЧУЧУНОВА

Оно говорит о том, что в случае если арендодатель не является плательщиком НДС, как Вы, сумма получаемых арендных платежей должна быть определена за вычетом из них НДС, включенных изначально.

А если я его покупаю как физическое лицо, то сколько я буду получать аренду, учитывая что смена собственника не является поводом для изменения договора? 50 182 руб или 42 527 руб (типа сумма но без НДС) ?

Василий Николаевич Шевченко

Здравствуйте, Василий Николаевич. Смена собственника не является основанием для расторжения договора. Что касается его изменения, то поскольку статус лица, с которым был заключен договор, поменялся, то дополнительное соглашение составлять все равно понадобится. Тем более, поскольку будет иной Арендодатель соответственно придется указывать как его, так и иные реквизиты, на которые перечислять арендную плату.

При этом поскольку первоначальный договор прошел госрегистрацию в органах Росреестра, то и дополнительное соглашение к нему тоже нужно регистрировать, т.к.оно является неотъемлемой частью договора и изменяет одно из его существенных условий (п. 1 ст. 452 ГК РФ). В противном случае это соглашение будет считаться незаключенным (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Соответственно, сумма арендной платы будет сокращена на выделенный НДС. Хотя размер оплаты естественно есть предмет договоренности между сторонами, но разумеется, поскольку существенные условия договора должны меняться в рамках установленных этим договором правил, наиболее верно уменьшить размер арендной платы на НДС.

Далее. Если Вы остаетесь физлицом, то Ваш арендатор становится налоговым агентом и сам будет высчитывать 13% Вашего НДФЛ и уплачивать за Вас в бюджет. Учтите этот немаловажный момент.

Естественно Вы можете уменьшить налоговые платежи путем регистрации себя в качестве ИП, как правильно отметил коллега Беляев, и перейдя на  УСН доходы 6%. При этом Вы уже будете сами высчитывать свой налог УСН, вести КУДиР и кроме налога УСН выплачивать фиксированные страховые взносы (которые в случае, если Вы уплатите их в рамках текущего года, могут вычитаться из налога УСН, подлежащего оплате).

Если я буду получать 50 182 руб с НДС на лицевой счет физического лица от юридического лица, не будут ли блокировать эти платежи банки?

Василий Николаевич Шевченко

Блокировать платежи не будут, но могут запросить у Вас пояснения об источниках дохода. Представите договор и этого будет достаточно. 

Смогу ли я уменьшить налогооблагаемую базу на цену покупки здания?

Василий Николаевич Шевченко

Вот это немного непонятно. Налогооблагаемой базой у Вас являются арендные платежи. Что Вы собираетесь уменьшать на сумму покупки здания? Вопрос об этом может встать при продаже здания, но никак не раньше.

Кстати если Вы будете ИП на УСН 6%, то Вы вообще никакие расходы из получаемой выручки вычитать не сможете — указанная система налогообложения это не предусматривает. Если хотите чтобы учитывались расходы — УСН доходы минус расходы ставка будет 15%.