Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

428 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
428 юристов сейчас на сайте
  1. Гражданское право
  2. Право собственности

Соглашение об определении долей в квартире

Ситуация следующая:сестра, имея ребенка от первого брака, вступила во второй брак.До этого она стояла в очереди на улучшение жил.условий,как молодая семья. Когда подошел срок получения кредита, она в свою квартиру прописала мужа, чтобы на него тоже выделилась N сумма.Кредит они получили, купили 3км.кв.Доли распределились на сестру, мужа и сына по 1/3. Потом родился 2й ребенок, сестра получила мат.капитал и закрыла кредит им.В органах соц.опеки ее и мужа обязали в течение полугода выделить долю и второму ребенку. Муж тянет время и не идет на выделение доли.Сестра хочет продавать квартиру и переезжать в другой город.Ей в УФРС говорят, что она и муж должны подарить каждый часть своей доли на 2го ребенка. Но как я понимаю, тогда она не сможет продать квартиру , пока ребенку не исполниться 18 лет. Еще нам подсказали, что можно заключить соглашение,чтобы не дарить доли, но как его составить и что это вообще за документ.Можете ли вы дать образец? Вопрос: как лучше всего ей поступить, какой порядок ее действий?

25 Августа 2013, 12:58, вопрос №193176 Ирина, г. Санкт-Петербург
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (12)

  • Юрист - Крайников Владимир

    Добрый день!


    В соответствии с законодательством, материнский капитал выдаётся на семью при рождении второго и последующих детей и если вы решили потратить средства материнского капитала на улучшение жилищных условий, то одно из правил — это оформление квартиры в долевую собственность всех членов семьи т.е. собственниками должны быть как минимум двое детей, а также жена и муж. Это правило обязательное. Что касается продажи - то, что доля будет у несовершеннолетнего ребёнка не исключает возможность продать данную квартиру. Но на продажу необходимо будет получить согласие органов опеки и попечительства. Они как правило дают такое согласие, если имущественное положение детей в результате данной сделки не ухудшится т.е. вы должны дать обязательство, что после продажи данной квартиры вы приобретёте другую квартиру и у несовершеннолетнего ребёнка в новой квартире будет доля равнозначная доли в старой квартире (как по доли, так и по площади).  Если будут соблюдены данные правила, думаю вам переживать не о чем.    

    25 Августа 2013, 13:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Это понятно, но органы опеки не дают согласие,т.к. при этом страдает первый ребенок(уменьшение его доли при перераспределении долей, если соглашение оформляется), это раз. Во-вторых, как я уже написала , уфрс регистрирует только при дарении и предупредили, что при продаже, доля должна быть не меньше, а она будет меньше, т.к. квартира будет куплена в другом городе, по площади меньше уже имеющейся, и только лишь на детей и сестру. И вопрос в другом:муж не соглашается выделять долю на 2го ребенка!!!!

    25 Августа 2013, 13:29
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    Здравствуйте! Действительно договор дарения долей на ребенка оформлять не нужно. В Росреестве необходимо на основании нотариального обязательства об определении доли на ребенка Вам необходимо переоформить свидетельства о государственной регистрации права собственности и определить долю второму ребенку. Эта доля может быть не менее 1/4 от материнского капитала. 

    Сколько эта доля будет по отношению ко всей квартире необходимо буде рассчитать исходя из стоимости квартиры. 

    Продать квартиру Вы сможете и до достижения ребенком 18-ти лет с согласия органов опеки и попечительства. квартира, которую Вы приобретете не должна ухудшать условия ребенка. К примеру новую квартиру Вы имеете право приобрести в общую долевую собственность на всех членов семьи в равных долях.

    25 Августа 2013, 13:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    сестра хочет продать квартиру, муж 1) не дает согласие на выделение доли на 2го ребенка(сроки уже все прошли),2) отказывается продавать квартиру. Сестра купила квартиру в долевом строительстве в СПБ, но она всего 36 кв. м. т.е там явно будет площадь меньше на каждого ребенка, нежели, чем в 3км.кв. По стоимости тоже это всего 1млн-1,2млн руб квартира.А в Питере квартира в долевом стоит 2, 3млн. Она хочет продать квартиру в др.городе и закрыть долевую рассрочку.

    25 Августа 2013, 13:36
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    «И вопрос в другом: муж не соглашается выделять долю на 2го ребенка!!!!»  

    Но, он обязан перераспределить свою долю. Ведь оформлялось нотариальное обязательство, что в течение 6-ти месяцев вы обязаны определить долю в праве на второго ребенка в связи с получение материнского капитала.

    25 Августа 2013, 13:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    сестра неоднократно настаивала на этом, предупреждала органы опеки, но ребенку 2му уже 2,5 года, и он не идет, а органы опеки не шевелятся

    25 Августа 2013, 13:38

    Уточнение клиента

    как поступить, чтобы не путем дарения выделить эти доли, сейчас сестры, мужа, и старшего ребенка по 1/3 в квартире,а сделать так, чтобы у старшего так и осталась 1/3, а 2/3(на сестру и мужа) распределили на них и 2го ребенка. Какой то образец соглашения или что-то есть?

    25 Августа 2013, 13:40
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    Вам в любом случае сейчас необходимо определить долю на второго ребенка в размере 1/4 от 400 т.р. То есть от суммы материнского капитала. 

    При приобретении новой квартиры можно доли распределить таким образом, что жилищные условия первого ребенка и второго не ухудшаться. Например, если сейчас у первого ребенка 1/3 доли в праве, то в в новой квартире определить за ним 3/10 доли, которая по метражу будет такой же как 1/3 в продаваемой. 

    Но, вот доля сестры и доля мужа уменьшаться. Главное рассчитать доли исходя из метража старой и новой квартиры. Тогда органы опеки и попечительства дадут согласие на продажу.

    25 Августа 2013, 13:41
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    как это сделать, если муж не идет на выделение доли для ребенка.просто отказывается.Что вы посоветуете, насчет дарения, как лучше избежать дарения, при выделении доли?

    25 Августа 2013, 13:45
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    «как поступить, чтобы не путем дарения выделить эти доли»  

    Необходимо обратиться с исковым заявлением в суд об определении долей в общей долевой собственности. Суд определит доли с учетом материнского капитала на всех членов семьи.

    Дальше спокойно продавайте квартиру и покупайте новую при этом не ухудшая метраж на детей.

    25 Августа 2013, 13:45
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    т.е путем соглашения никак?только через суд?я могу прописать просто одного ребенка в своей квартире, при этом не выделяя ему долю?

    25 Августа 2013, 13:47
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

      как это сделать, если муж не идет на выделение доли для ребенка.просто отказывается.Что вы посоветуете, насчет дарения, как лучше избежать дарения, при выделении доли?

    Смотрите ответ выше.

    25 Августа 2013, 13:46
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    а как быть, если муж откажется продавать квартиру, он же тоже является собственником?

    25 Августа 2013, 13:49
  • Юрист - Крайников Владимир

     Какой то образец соглашения или что-то есть?


    Рекомендую обратиться к нотариусу, он составит данное соглашение и удостоверит его, нотариусы удостоверяют соглашения, которые составляют сами. 

    25 Августа 2013, 13:47
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    «т.е путем соглашения никак? только через суд? я могу прописать просто одного ребенка в своей квартире, при этом не выделяя ему долю?»  

    В Вашем случае необходимо определить долю второму ребенку. Иначе ПФР обратиться в суд с иском о признании получения материнского капитала незаконным.

    25 Августа 2013, 13:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    «а как быть, если муж откажется продавать квартиру, он же тоже является собственником?»  

    А вот в этом случае даже суд не может заставить собственника распорядиться своей собственностью. Распоряжение общей долевой собственностью возможно лишь с согласия всех участников общей долевой собственности.

    Единственное Вы можете продать свою долю и доли детей с соблюдением ст.250 ГК РФ «Преимущественное право покупки», но Вам то это не нужно.

    25 Августа 2013, 13:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Крайников Владимир

    а как быть, если муж откажется продавать квартиру, он же тоже является собственником?» 


    Если муж откажется продавать свою долю, заставить его нельзя, но вы можете продать свою долю и доли своих детей с соблюдением правила о преимущественной покупки вашего мужа как сособственника т.е. вы письменно уведомляете его о продажи своих долей за определённую цену, если он откажется покупать или не ответит в течении месяца, можете продавать посторнним лицам но за цену не ниже чем предлагали совладельцу.

    25 Августа 2013, 14:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    «т.е путем соглашения никак?

    Почему никак. Как раз на основании соглашения Росреестр и определил бы долю второму ребенку, но Вы же указываете что муж отказывается. 

    Поэтому только в судебном порядке. Либо сестра отдаст свою долю за мужа, если есть такое желание.

    Вот примерное соглашение. Но, п 2 Вам нужно изменить и прописать в нем, что определяете доли с учетом материнского капитала на всех членов семьи.

    Соглашение об установлении(определении) долей в праве общей собственности на квартиру

    (наименование муниципального образования)

    (число, месяц, год прописью)

    Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: ___________________________________________, паспорт серии ____________ N _____, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего)

    и гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: ___________________________________________, паспорт серии ____________ N _____, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), являющиеся сособственниками квартиры, находящейся по адресу: ________________ область, город __________, улица _______________, дом _____, квартира N _____, находясь в здравом уме, ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

    1. Указанная квартира размером общей площади — (указать площадь цифрами и прописью по данным технического паспорта БТИ) кв. м, в том числе жилой площади — (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, состоящая из (указать прописью количество комнат) комнат, расположенная на (указать этаж) этаже (указать тип дома: блочного, панельного, кирпичного, бревенчатого) дома, принадлежит

    гр. (указать фамилию, имя, отчество) и

    гр. (указать фамилию, имя, отчество)

    на праве общей совместной собственности (без определения долей) на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, например: договора приватизации квартиры от 12 января 1995 г., заключенного с администрацией г. N-ска, зарегистрированного в БТИ г. N-ска, регистрационное удостоверение N 55 от 15 ноября 1997 г.), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия _________ N __________, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер (указать номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) от (указать число, месяц, год).

    (В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной правоустанавливающий документ, на основании которого квартира принадлежит по праву совместной собственности: договор купли — продажи, договор мены, договор о долевом участии в строительстве с актом приема — передачи квартиры и т.д. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о государственной регистрации права.)

    2. В связи с тем, что в правоустанавливающем документе, указанном в п. 1 настоящего соглашения, не определены доли каждого владельца в праве общей совместной собственности на квартиру, руководствуясь ч. 2 ст. 254 ГК РФ, стороны настоящим соглашением устанавливают (определяют) следующее долевое участие:

    гр. (фамилия, имя, отчество) — 1/2 (одна вторая) (размер доли выражается в виде простой или десятичной дроби, а также указывается прописью) доли в праве собственности на квартиру, указанную в п. 1 соглашения;

    гр. (фамилия, имя, отчество) — 1/2 (одна вторая) (размер доли выражается в виде простой или десятичной дроби, а также указывается прописью) доли в праве собственности на квартиру, указанную в п. 1 соглашения.

    3. Содержание ст. 244, 245, 254 ГК РФ сторонам известно.

    4. Настоящее соглашение содержит весь объем отношений между сторонами в отношении предмета настоящего соглашения, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

    5. Долевая собственность сторон на указанную квартиру в долях, размер которых определен в п. 2 настоящего соглашения, подлежит обязательной государственной регистрации в (указать наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав). Стороны самостоятельно несут расходы по регистрации принадлежащего им права.

    6. Настоящее соглашение составлено в трех подлинных экземплярах, один из которых хранится в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью), и по одному экземпляру выдается каждой стороне.

    (Количество экземпляров устанавливается по соглашению сторон, их может быть как более, так и менее чем указано в п. 6. Однако, учитывая, что соглашение составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)

    ПОДПИСИ СТОРОН:

    Гр. (фамилия, имя, отчество и подпись)

    Гр. (фамилия, имя, отчество и подпись)


    25 Августа 2013, 14:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте Ирина!

     В соответствии с п.4  ст. 10, Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 07.06.2013) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

     Жилое помещение, приобретенное (построенное,
    реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского
    (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том
    числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением
    размера долей по соглашению.


    То есть, жилое помещение приобретенное с использованием  средств маткапитала должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей.


     По вопросу определения долей в праве общей долевой
    собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием средств МСК имеется следующее разъяснение Минэкономразвития РФв письме от 28.06.2011 N Д23-2738 «О рассмотрении обращения» :


    В соответствии с частью 4 статьи 10 Закона N 256-ФЗ жилое
    помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием
    средств (части средств) МСК, оформляется в общую собственность родителей, детей
    (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с
    определением размера долей по соглашению.


    Таким образом, исходя из положений действующего
    законодательства, размер доли в праве общей долевой собственности на жилое
    помещение, приобретаемое с использованием средств МСК, в том числе доли
    несовершеннолетних детей, должен определяться на основании письменного
    соглашения всех дееспособных членов семьи.


    Кроме того, в связи с тем, что при появлении нового
    совместно проживающего члена семьи (например, при рождении ребенка) он также
    будет иметь право на долю в таком жилом помещении, в указанном соглашении об
    определении долей должно быть предусмотрено положение о возможности уменьшения
    (перераспределения) долей участников общей долевой собственности.


    То есть, определение долей в общей собственности оформляется письменным СОглашением. Поэтому, если Вы уже погасили кредит, то сейчас Вам следует заключить с мужем соответствующее соглашение. 

    Процедура получения маткапитала в Пенсионном фонде России (ПФР) требует, чтобы родители представили нотариально заверенный документ, в котором они обязуются в течение 6 месяцев после выплаты последнего взноса оформить долю детей в праве собственности на квартиру (это регулируется постановлением правительства РФ от 12 декабря 2007 года № 862).При этом,   исполнение обязательства по заключению указанного  СОглешения не контролируется гос. органами. 
    Кроме того, в документах о собственности или залоге квартиры нет никаких пометок о таком обязательстве или о том факте, что квартира приобретена с использованием маткапитала.
    «Федеральным законом от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала, утвержденных постановлением правительства РФ от 12.12.2007 № 862, не предусматривается осуществление контрольных функций органами за выполнением гражданами указанного письменного обязательства», —что подтвердили в Пенсионном фонде.

      
    «Если родители не исполнят свое обязательство и не передадут долю в собственности своим детям после погашения ипотечного кредита, а захотят такую квартиру продать, то сейчас они могут сделать это беспрепятственно, поскольку никто не контролирует их действия после выплаты кредита», — . 

    Однако это может привести к  судебному процессу, связанному с оспариванием права собственности на проданную квартиру достигшими совершеннолетия детьми. Несоблюдение указанного условия о заключении Соглашения влечет за собой ничтожность сделки дальнейшей купли-продажи квартиры. Сделка может быть оспорена по иску любого заинтересованного лица»
    В будущем сделку смогут оспорить органы опеки и попечительства либо иной орган, который будет наделен полномочиями по контролю за данным положением закона. Теоретически возможны иски Пенсионного фонда либо иных контролирующих органов к родителям о «нецелевом» использовании средств материнского капитала либо о понуждении к исполнению обязательства о наделении детей собственностью».http://www.online812.ru/2012/07/26/009/

    Таким образом,  Вы можете сейчас продать жилье без оформления СОглашения. Однако Вам следует учитывать вышеизложенное.

    Если Ваш муж отказывается заключить указанное соглашение, то Вы вправе решить вопрос в судебном порядке, поскольку у Вас фактически  был заключен предварительный Договор.

    Согласно ст.429 ГК РФ 

    по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

     В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

    В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса, согласно которой:

     Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

    Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

    То есть, если муж уклоняется от совершения сделки, то Вы вправе требовать обязать его совершить  необходимые действия в суде.

    Смогу оказать услугу по составлению иска, а также проконсультировать по успешному решению вопроса в Чате илипо скайпу.

    С уважением Ф. Тамара

    25 Августа 2013, 21:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats