136 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

136 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. ЖКХ

Договор на оплату жителями поселка ежемесячного обслуживания ЖКХ

Добрый день. Суть такая. Я собственник земельного участка площадью 35га. Земли сельхозназначения, ВРИ-для дачного строительства. Разбил данный участок земли на 300 участков разной площади, провёл межевание, каждому участку присвоен кадастровый номер. За свой счёт сделал дороги из не фракционного щебня, создал некую инфраструктуру посёлка, а в частности: КПП со шлагбаумом, въездную группу, которая в тёмное время суток освещается, 2 спортивные площадки, детскую площадку, на оборудованном месте стоят 2 контейнера для Мусора ТБО, 2 общественных биотуалета, гостевая автостоянка, озеленение территории. Получился дачный посёлок эконом-класса. На данный момент из 300 участков продано 117, меньше половины. Вопрос следующего характера. Как я теперь могу законно обязать собственников этих 117 участков оплачивать содержание и эксплуатацию посёлка? По факту мусор вывожу, туалеты откачиваем, в летний сезон окашиваю общественную территорию, обочины и кюветы дорог, в зимний период производим механизированную чистку дорог, оплачиваю электроэнергию потребляемую на КПП и въездной группе, всем этим занимается один рабочий, которому оплачиваю зарплату,который работает и живёт на КПП. СНТ и ДНП не оформлено, так как посёлок до конца не распродан. Какой можно составить договор с собственниками, чтобы обязать их оплачивать ежемесячно обслуживание данного посёлка? И если можно, дайте сразу ответ: каким образом законно можно повлиять на неплательщиков, чтобы начали платить. Спасибо.

09 Марта 2018, 15:41, вопрос №1929913
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (1)

Юрист - Максим
93
ответа
32
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

           Добрый день!  В целом, ни ГК РФ, ни ЗК РФ не запрещают наличие дорог в частной собственности.   Указанное означает, что данные линейные объекты  являются своеобразными  «протяженными» земельными участками (их совокупностью) содержание и обслуживание которых  является бременем собственника. Статус дороги/территории  проезда обременяет земельный участок, создавая сервитут. За использование  сервитута должны выплачиваться платежи компенсационного характера.
В соответствии  с ст.23 ЗК РФ:

Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

В соответствии  с п.1. ст. 274 ГК РФ:

 Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута)
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В соответствии  с п.4. ст. 274 ГК РФ:

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В соответствии  с п.5. ст. 275 ГК РФ:

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

             В случае  недостижения соглашения сторон, сервитут (частный) устанавливается судом.
                 Менее вероятным, однако возможным, является установление органами государственной власти и органами местного самоуправления сервитута публичного.  
В соответствии  с ч.2. ст. 23 ЗК РФ:

публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

         В соответствии  с ч.3. ст. 23 ЗК РФ, могут устанавливаться публичные сервитуты для:

прохода или проезда через земельный участок

         В сответствии  с п. 4. Ст. 23 ЗК РФ:
 

 Сервитут может быть срочным или постоянным.
 В соответствии  с п.6 ст. 23 ЗК РФ:
Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

            Таким  образом, возможно включение затрат на обслуживание дороги в случае установления сервитута.    Санкцией является судебный иск (в том числе к коллективу ответчиков) об уплате  возмещения за использование сервитута.
       КПП для автомобилей  принадлежит Вам на праве собственности, следовательно, за его проезд посредством него должна осуществляться оплата.   Так как скорее всего, участок КПП шире основной дороги, то следует оформить отдельный сервитут.  Санкцией является судебные иски с требованием уплаты платежей.
           Детские площадки, иные элементы благоустройства находятся  на принадлежащих Вам земельных участках. Следовательно, логичным представляется их огораживание и возмездный доступ к ним на разовой или абонементной основе.   Указанное относится и к парковке.          
            Указанные объекты пусть и были сооружены Вами в общественных целях, не могут быть навязаны, так как услуги в общественном интересе на территории РФ оказывают исключительно публично-правовые субъекты.
           Более  целесообразным представляется регистрация СНТ, иного  садоводческого (огороднического) объединения граждан, так как оно допускается при количестве членов от 3.
В соответствии  с п.1. -2 ст. 16  Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»:

Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение создается на основании решения граждан в результате учреждения либо в результате реорганизации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
Численность членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения должна быть не менее чем три человека.

            В Вашем случае их 118 (117+ собственник 173 участков).     
              В  соответствии  с п. 6. ст. 19 ФЗ ред. от 03.07.2016) « О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»:

 при отчуждении садового, огородного или дачного земельного участка одновременно отчуждать приобретателю долю имущества общего пользования в составе садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества в размере целевых взносов; имущественный пай в размере паевого взноса, за исключением той части, которая включена в неделимый фонд садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива; здания, строения, сооружения, плодовые культуры. 

           Таким  образом, Вы будете вправе продать свой участок вместе с частью объектов в общем  пользовании, а расходы будете нести исходя из площади участка (участков). При этом, Вы вправе потребовать предоставления Вам голосов на Общем собрании согласно имеющимся участкам (то есть 173 голоса). Такое количество голосов позволит установить  справедливый объем членских взносов,  учесть расходы на оплату наемных работников согласно Уставу  созданного СНТ. В случае отказа в предоставлении Вам означенных голосов, Вы вправе потребовать установить равный размер оплаты для всех участников  объединения.
          Таким образом, 40% Ваших расходов будут нести другие лица, а впоследствии при принятии новых членов их объем будет уменьшаться.       
         
 

10 Марта 2018, 19:11
q Отблагодарить
0 0
Александр
клиент, г. Кашира
Уточните пожалуйста, получается, без установки сервитута и оформления СНТ я никаким образом не могу брать с них плату за обслуживание посёлка? А если создать УК или ИП и оформить с ними договор на оказание услуг по обслуживанию поселка?
10 Марта 2018, 19:27
93
ответа
32
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Добрый вечер! Потребление услуг по обслуживанию поселка является исключительно добровольным (вне предложенных Вам  правовых форм).  В России, в отличии от ряда зарубежных правопорядков нет термина «частные услуги в общественном интересе», которые можно было бы навязать на том основании, что они оказываются для пользы общества. То есть, если оформлять предложенное Вами как услуги, то принудить к их потреблению посредством заключения договора невозможно.  Если граждане добровольно согласятся заключить указанные договоры (в чем я сомневаюсь), то их можно привлечь к обычной гражданско-правовой ответственности. Вдобавок, как собственник значительного числа участков, Вы несете бремя их содержания, следовательно, услуги нужно рассчитывать исходя из этого критерия.  Если посредством УК/ИП препятствовать доступу к уже купленным участкам, требуя оплаты услуг, можно получить негаторный иск (об устранении препятствий к использованию вещи). 

10 Марта 2018, 19:35
Александр
клиент, г. Кашира
Спасибо. Я понял.
10 Марта 2018, 20:04
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

136 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут