Покупка квартиры обремененной ипотекой

они ее закрывают нашими деньгами. При оформлении займа мы указываем несколько параметров, сумму займа и то что они нам обязаны потом продать данную квартиру.

Сергей

Здравствуйте. Обязательство продать квартиру по логике необходимо оформлять предварительным договором, в котором указывать все параметры, а также соотносить срок заключения основного договора указанием на соответствующую дату с момента заключения договора займа и передачи денежных средств.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. 

В предварительном договоре определяются все основные параметры сделки, а в договоре займа должно быть указано на то, что средства займа перечисляются на реквизиты банка.

Но обращаю Ваше внимание на то, что даже при таком оформлении взаимоотношений есть проблема, поскольку продажа квартиры, в которой есть доли детей требует согласование с опекой, которое может не быть получено. В результате Вы окажетесь без денег, а оформить основной договор будет крайне сложно ввиду того, что права детей должны быть полностью защищены. Надзор за соблюдением прав осуществляет орган опеки. 

Поэтому на мой взгляд, все данные манипуляции являются высокорискованными и могут привести лишь к наличию перед Вами задолженности у заемщика.

Здравствуйте!

подскажите какие риски мы несем выходя на данную сделку?

Несколько существенных рисков. 

1. Если сделка не состоится, может оказаться что практически невозможно взыскать сумму займа обратно, ввиду отсутствия у них доходов и имущества.

2. При договоре займа у них не будет обязательства продать квартиру именно Вам. Существует свобода договора, понуждение к заключению договор процесс долгий и непредсказуемый.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

3. После оформления долей детей на квартиру, продажа квартиры осуществляется с предварительного согласия органа опеки. С этим тоже могут быть проблемы.

Здравствуйте, Сергей!

мы оформляем у нотариуса займ на ипотеку (насколько это безопасно?)

они ее закрывают нашими деньгами. При оформлении займа мы указываем несколько параметров, сумму займа и то что они нам обязаны потом продать данную квартиру.

Сергей

Насколько это безопасно? То, что сделка пройдёт без «заминок» гарантий никаких нет (тем более, что есть несовершеннолетние дети), поэтому риски есть. Вы заключаете предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым Продавцы в будущем обязуются заключить основной договор купли-продажи, но как правило, если Продавец не может заключить основной договор купли-продажи не по его вине (тем более, что они сначала собираются определять доли несовершеннолетним, а это означает, что в будущем понадобиться разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение объекта, а где гарантия что они это разрешение выдадут), а деньги которые Вы им отдадите по договору займа, уже будет вложены в погашение ипотеки, и получится, что Вы им передали деньги по договору займа, они погасили ипотеку, а далее как пример произошло какое-то событие, которое ограничивает Продавца в продаже объекта, и Вы не можете заключить основной договор купли-продажи, в этом случае каким образом Вам вернуть Ваши деньги назад? У Продавца их в наличии не будет, поскольку он ими гасит ипотеку. Продавать ему нечего, чтобы Вам вернуть долг. Он разводит руками и говорит негде взять, кредит не дают и т.д. Вам остаётся право обратиться в суд с двумя вариантами: 1. О понуждении заключить основной договор купли-продажи — какой будет результат никто предугадать сейчас не может, это означает что Вам могут отказать. 2. О взыскании задолженности по договору займа, в этом случае суд удовлетворит Ваше требование. Вы, отнесете исполнительный лист к судебным приставам для возбуждения исполнительного производства, те в свою очередь начнут работать, и выяснится что имущества нет, брать с них нечего, возможно будут с них удерживать эту сумму маленькими суммами ежемесячно (удерживать с зарплаты), и будут возвращать Вам долг много лет, или вообще окончат исполнительное производство за невозможностью взыскания и вернут Вам исполнительный лист назад. Моё мнение, если идти на такую сделку, то по крайней мере без определения долей в этой квартире детей. Продавцы ведь скорей всего планируют что-то покупать взамен отчуждаемой квартиры, так в новой квартире пусть и выделяют доли детям, чтобы максимально оградить Вас от рисков (по крайней мере от выдачи отказа в отчуждении имущества органами опеки и попечительства), и сроки подготовки документов сократятся.

Но, и здесь есть подводные камни. Когда средства материнского капитала, направляются пенсионным фондом в счёт погашение ипотеки (или процентов по ипотеке), те в свою очередь должны уведомить регистрационную палату о обязательстве родителей выделить доли детям, и если они это сделали, то квартиру, без процедуры определения долей детям Продавцы продать не смогут, и в этом случае придётся пройти этот этап, но пенсионный фонд не всегда соблюдает этот регламент, чем можно воспользоваться и заключить основной договор купли-продажи без определения долей в этой квартире детям, (и определить доли детям в новой квартире).

Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 28.12.2017) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий

3) письменного обязательства лица (лиц), в чьей собственности находится объект индивидуального жилищного строительства, оформить указанный объект в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) в течение шести месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала — в случае, если объект индивидуального жилищного строительства оформлен не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей).

Обзор
судебной практики по делам, связанным с реализацией
права на материнский (семейный) капитал

Споры, связанные с определением долей в праве собственности на
жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное)
с использованием средств материнского (семейного) капитала
10. Если жилое помещение, приобретенное с использованием
средств материнского (семейного) капитала, не было оформлено в
общую собственность родителей и несовершеннолетних детей, при
разрешении спора о разделе общего имущества супругов суду следует
поставить указанный вопрос на обсуждение сторон и определить доли
детей в праве собственности на данное жилое помещение. 

Согласно подпункту «г» пункта 8, подпункту «в» пункта 9,
подпункту «в» пункта 10, абзацу пятому пункта 10(2), подпункту «д»
пункта 11, подпункту «в» пункта 12 и подпункту «ж» пункта 13 Правил
направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала
на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением
Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. № 862, к числу
документов, которые предоставляются владельцем сертификата в
территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации в
случае направления средств (части средств) материнского (семейного)
капитала на улучшение жилищных условий, отнесено
засвидетельствованное в установленном законодательством Российской
Федерации порядке письменное обязательство в шестимесячный срок с
момента наступления обстоятельств, указанных в данных нормах,
оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего
сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего
ребенка и последующих детей) с определением размера долей по
соглашению.
Следовательно, приобретение жилого помещения с использованием
средств (части средств) материнского (семейного) капитала обязывает лиц,
использующих данные средства, исполнить обязательство об оформлении
имущественных прав членов семьи владельца сертификата, в том числе
несовершеннолетних детей.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом
в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных
правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в
соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми
требованиями.
Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей.
Родители являются законными представителями своих детей и выступают
в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и
юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
Родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами
детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной
заботы их родителей (пункт 1 статьи 64, пункт 1 статьи 65 Семейного
кодекса Российской Федерации).
Родители, приобретая жилое помещения за счет средств
материнского капитала, действуют как в своих интересах, так и в 23
интересах несовершеннолетних детей, в связи с чем в споре между
родителями о разделе имущества в виде жилого помещения,
приобретенного с использованием средств (части средств) материнского
(семейного) капитала, родители представляют как свои интересы, так и
интересы несовершеннолетних, в отношении которых у них имеется
наступившее обязательство.
Из положений части 4 статьи 10 Федерального закона
от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ следует, что законодатель определил вид
собственности на жилое помещение приобретенное (построенное,
реконструированное) с использованием средств (части средств)
материнского капитала, – общая долевая собственность родителей и детей.
При наступлении срока оформления права собственности детей на
имущество в соответствии с обязательством, данным родителями,
последние в силу вышеуказанных норм Гражданского кодекса Российской
Федерации и Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ
обязаны оформить жилое помещение в общую долевую собственность, в
том числе детей

То есть, исходя из положений норм которые я привела, следует, что в случае, (если получиться пройти сделку без органов опеки и попечительства) если Продавцы вдруг по каким-то причинам не выделят доли и в новой квартире, то у детей останется право в будущем оспорить Вашу сделку, на том основании, что им не были выделены доли. Поэтому и в этом случае риск остаётся. Выбор, идти на эту сделку или нет, остаётся за Вами. Может быть, что всего того, что я описала и не случиться (это только возможные варианты), и сделка у Вас пройдёт успешно.