Получение налогового вычета при продаже одной и покупке второй квартиры

Игорь, добрый день! В связи с продажей первой квартиры, на основании ст. 220 НК Вы вправе уменьшить доход от продажи на налоговый вычет в 1 млн. рублей. Покупка в том же году второй квартиры дает право на получение предусмотренного той же ст. 220 НК налогового вычета на приобретение жилья в размере 2 млн. рублей. Оба налоговых вычета Вам нужно отразить в декларации 3-НДФЛ, подаваемой до 01.05.2018, в этом случае доход от продажи первой квартиры дополнительно может быть уменьшен на сумму налогового вычета в 2 млн., своего рода взаимозачет. Но, декларация проверяется три месяца, а срок уплаты налога   — до 15.07.2018 года поэтому важно не тянуть до последнего а подавать ее пораньше в такой ситуации иначе вопрос о вычете на покупку у Вас еще по срокам не будет рассмотрен, а обязанность уплатить налог с дохода от продажи уже наступит. Право на получение вычета при покупке жилья возникает либо с даты регистрации права собственности либо с даты подписания акта приема передачи с застройщиком если речь о ДДУ поэтому если куплена квартира в строящемся доме взаимозачета не получится и нужно будет уплачивать налог до 15.07.2018 за минусом вычета в 1 млн. а вычет в связи с покупкой получать когда будет подписан акт, по окончании налогового периода (календарного года)

Здравствуйте, Игорь!

Вы можете использовать для уплаты налога одновременно два вычета:

1. В размере 1 млн. рублей — позволяет в целях исчисления налога уменьшить доход. Например, квартиру продали за 3 млн. рублей, за счет вычета налогооблагаемый доход составит 2 млн. рублей

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

2. Имущественный налоговый вычет в размере произведенных расходов на покупку новой квартиры, но не более 2 млн. рублей

3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.

3. Вычет, указанный в п.2, может быть зачтен в целях уплаты налога от продажи старой квартиры, если обе сделки произошли в одном году.

Добрый день, Игорь!

Если Вы не пользовались налоговым вычетом предусмотренным статьей 220 Налогового кодекса РФ, то в таком случае налогового обязательства у Вас не возникнет, так как сделки по продаже и покупке недвижимости возникли в одном налоговом периоде, а именно в 2017 году.

В декларации 3-НДФЛ Вам необходимо отразить налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. в соответствии со статьей 220 «Имущественные налоговые вычеты» и заявить вычет связанный с расходами на приобретение новой квартиры. Декларацию необходимо подать в срок до 30.04.2018, так как имела место быть продажа объекта недвижимости.

С уважением, Дарья Кузьмина!

Здравствуйте! 

Квартира 1. Получена по договору дарения от родителей. Находилась в собственности менее 3 лет, была продана в 2017г.

Игорь

В настоящем налоговом периоде (2018 год) возникает обязанность по подаче налоговой декларации до 30 апреля.(ст.229 НК РФ).

В налоговой декларации следует отразить доход от продажи квартиры и заявить об имущественном вычете в размере 1 000 000 рублей.

При этом налоговая база уменьшится на 1 000 000 рублей.

(ст.210 НК РФ).

Квартира 2. Была приобретена в 2017г. за наличные средства. Стоимость квартиры 2 выше стоимости квартиры 1.

Игорь

Поскольку в этом же налоговом периоде была приобретена квартира и ранее имущественным налоговым вычетом Вы не пользовались, то следовательно в налоговой декларации Вы вправе заявить и об имущественном налоговом вычете в 2 000 000 рублей (ст.220 НК РФ), который также уменьшает налоговую базу на 2 000 000 рублей (ст.210 НК РФ).

Итого: налоговая база уменьшается на 3 000 000 рублей. Остаток облагается налогом 13%, который нужно заплатить до 15 июля этого года.

Для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 настоящего Кодекса, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 — 221 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей главой.

Квартира 1. Получена по договору дарения от родителей. Находилась в собственности менее 3 лет, была продана в 2017г.

Игорь

Здравствуйте. Поскольку квартира была подарена, у Вас нет возможности вычесть из налогооблагаемой базы какие-либо расходы на ее приобретение. Кроме того, т.к. квартира находится менее трех лет в собственности вся сумма, указанная в договоре купли-продажи, но не менее 70% ее кадастровой стоимости, пойдет в налогооблагаемую базу. Единственный способ уменьшить налог — произвести вычет из полученного дохода в размере 1 млн рублей по ст. 220 НК РФ.

Квартира 2. Была приобретена в 2017г. за наличные средства. Стоимость квартиры 2 выше стоимости квартиры 1.

Игорь

Налогооблагаемая база по НДФЛ по данной квартире подлежит уменьшению на 2 миллиона рублей с производством перерасчета суммы налога, подлежащего уплате по итогам 2017 года. 

Иных вариантов уменьшить налог при таких обстоятельствах не имеется, поскольку сделки уже совершены и изменить что либо уже невозможно.