зао побединское подало заявку на аренду з участка 28 га администрация объявила цену годовой аренды 710000 руб кадастровая стоимость участка 8180000руб что делать?
Добрый день!
зао побединское подало заявку на аренду з участка 28 га администрация объявила цену годовой аренды 710000 руб кадастровая стоимость участка 8180000руб что делать?
николай
Для уменьшения стоимости аренды, вариантом будет снижение кадастровой стоимости земельного участка. Данный вариант возможен путем обращения в кадастровую палату или в суд. Для возможного снижения стоимости Вам необходимо обратиться в оценочную организацию, которая определит рыночную стоимость участка, что будет являться основанием для внесения изменения в кадастр.
ст. 14 ФЗ «О государственной кадастровой оценки»:
1. Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
2. Итоговым документом, составленным по результатам определения кадастровой стоимости, является отчет. Требования к отчету устанавливаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (далее — требования к отчету). Отчет составляется на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.
Также
ст. 19 ФЗ:
4. Внеочередная государственная кадастровая оценка проводится также в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости в отношении тридцати и более процентов объектов недвижимости, которые расположены на территории субъекта Российской Федерации и сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.
5. Внеочередная государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, с учетом следующих особенностей:
1) определение кадастровой стоимости при проведении внеочередной государственной кадастровой оценки осуществляется в течение трех месяцев со дня опубликования соответствующего индекса рынка недвижимости;
2) перечень формируется по состоянию на день опубликования соответствующего индекса рынка недвижимости;
3) размещение промежуточных отчетных документов при проведении внеочередной государственной кадастровой оценки не осуществляется.
Здравствуйте, Николай.
Как я понимаю, Вы сельскохозяйственное предприятие имеете право на получение земельного участка в аренду без торгов.
Поэтому размер арендной платы для Вас определяется в соответствии с Постановлением ПРАВИТЕЛЬСТВА КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
от 15 мая 2012 года N 336
О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Калининградской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.
В соответствии с ним, нужно знать коэффициент К3 для проверки правильности расчетов администрации.
Какое поселение Вам выставило арендную плату?
ПРАВИТЕЛЬСТВО КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 мая 2012 года N 336
О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Калининградской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов
2. Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Калининградской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, определяется одним из следующих способов:
1) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
2) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
3. Расчет размера арендной платы на основании кадастровой стоимости осуществляется по формуле:
Ап = Кс x Кз,
где:
Ап — годовая сумма арендной платы;
Кс — кадастровая стоимость земельного участка, определяемая на основании сведений государственного кадастра недвижимости;
Кз — коэффициент, определяемый по категориям земель и виду разрешенного использования земельного участка.
Варианты:
1. Как и указал коллега, оспаривать кадастровую стоимость.
2. Оспаривать коэффициент К 3, установленный органами местного самоуправления
3. Оспаривать расчет, если он не верен.
При оспаривании Коэффициента К3 можно ссылаться на его противоречие основным принципам
Утверждены
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 16 июля 2009 г. N 582
ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ
ОПРЕДЕЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПРИ АРЕНДЕ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ
Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:
принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;
принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;
принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;
принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;
принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;
принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться;
принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.
Если есть уточнения или дополнения напишите их пожалуйста не в оценке ответа юристу, а в дополнение к Вашему вопросу.
С уважением! Г.А. Кураев
Также в соответствии с указанным Постановлением Правительства Калининградской области установлено следующее.
ПРАВИТЕЛЬСТВО КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 мая 2012 года N 336
О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Калининградской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов5. Коэффициент Кз устанавливается органами местного самоуправления в соответствии с разработанными положениями.
6. Арендная плата за земельный участок не может быть ниже величины земельного налога, который может быть исчислен за такой земельный участок.
7. Размер арендной платы за земельные участки, предоставленные без торгов для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации, рассчитывается в соответствии с положениями пункта 4 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.
Арендная плата в отношении земельных участков, предоставленных без торгов для проведения работ, связанных с пользованием недрами, рассчитывается в размере двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
8. Арендная плата за земельные участки, собственность на которые не разграничена, находившиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования у юридических лиц и переоформленные ими на право аренды, определяется в размере:
1) двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;
2) трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
3) полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, ограниченных в обороте.
9. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с пунктом 8 настоящего Порядка, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующих земельных участков.
10. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Калининградской области и собственность на которые не разграничена, не может превышать величину земельного налога, рассчитанного в отношении таких земельных участков,в случае заключения договоров аренды в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.
Арендная плата за земельные участки, расположенные на землях, ограниченных в обороте либо зарезервированных для государственных и муниципальных нужд, не может превышать величину земельного налога, который может быть исчислен с таких земельных участков, за исключением земельных участков, указанных в подпункте 3 пункта 8 настоящего порядка.
11. В случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной неразграниченной собственности, для строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается органами местного самоуправления в размере не менее двукратной арендной платы, установленной по договору аренды, если иное не установлено земельным законодательством.
12. Величина арендной платы может быть изменена, но не чаще одного раза в год.
13. В договоре аренды земельного участка должны быть предусмотрены случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком, в том числе:
1) изменение арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды;
2) изменение арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка;
3) изменение арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка.
14. В случае изменения кадастровой стоимости земельных участков арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло указанное изменение. В этом случае индексация арендной платы с учетом уровня инфляции в году, в котором был произведен перерасчет, не проводится.
http://docs.cntd.ru/document/4...
Земельный кодексСтатья 39.7. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности
5. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка:
1) с лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;
2) с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу;
2.1) с лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этому лицу для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, с некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования;
3) с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков;
4) в соответствии с пунктом 3 или 4 статьи 39.20 настоящего Кодекса с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления
5) с юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в отношении земельных участков, предоставленных такому юридическому лицу в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;
6) с юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в отношении земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья такому юридическому лицу в соответствии с данным договором.Статья 49. Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:
1) выполнением международных договоров Российской Федерации;
2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:
объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
объекты использования атомной энергии;
объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;
объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;
автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;
Из текста Вашего вопроса не усматривается оснований для снижения размера арендной платы.
Вы можете указать их?
С уважением! Г.А. Кураев
Вам от новой стоимости посчитают новую стоимость аренды.
Урванцев Евгений
Если договор будет заключен на аукционе — не посчитают.
ч. 8 ст. 448 ГК РФ
Условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.
Здравствуйте Николай.
Если кадастровая стоимость 8180000 — значит был заказан отчет о рыночной стоимости, так как ели бы Вам посчитали по закону было бы уже минимум 122700 годовой арендной платы.
п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ
Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 настоящей статьи.
К сожалению тут ничего не поделаешь. Значит в Калининградской области такова рыночная стоимость земли. Администрация не может отступить от норм земельного права, так как для нее это потом чревато административными штрафами. Единственный вариант, если первые торги не состоятся, они могут сделать скидку не следующие в размере 30%.
п. 17 ст. 39.11 ЗК РФ
Если аукцион признан несостоявшимся и договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договор аренды такого земельного участка не заключен с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, или с единственным принявшим участие в аукционе его участником, начальная цена предмета повторного аукциона может быть определена ниже ранее установленной начальной цены предмета аукциона, но не более чем на тридцать процентов начальной цены предмета предыдущего аукциона.
Как я понимаю, Вы сельскохозяйственное предприятие имеете право на получение земельного участка в аренду без торгов.
Кураев Геннадий
Основание заключение договора без торгов указаны в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и не зависит от наличие у юридического лица статуса сельскохозяйственного товаропроизводителя. Ели организация не подпадает под эти исключение — тогда аукцион.
Чем Вас не устроил мой ответ? Если есть вопросы, то Вы уточните, пожалуйста. После внесения изменений в кадастр — не важно как — будет комиссия создана для уменьшения или будет судебный порядок, Вам от новой стоимости посчитают новую стоимость аренды.