Обязателен ли передаточный акт при покупке имущества, принадлежащего ООО? При сделке между физ.лицами пишем в договоре: "В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации ПРОДАВЕЦ передает, а ПОКУПАТЕЛЬ принимает ИМУЩЕСТВО путем подписания настоящего договора. Передаточный акт не составляется."
Можно ли так поступить при покупке у ООО (вторая сторона физ.лицо)?
Добрый день, Елена!
В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Данная норма является императивной, то есть обязательна для применения и в случае указанной Вами формулировке «Передаточный акт не составляется» данный пункт не будет иметь юридической силы.
Кроме того, исходя из судебной практики, Акт приема-передачи, подписанный сторонами, является доказательством передачи недвижимости по договору купли-продажи, даже если этот договор признан недействительным.
Добрый день!
В последние годы судебная практика складывается таким образом, что суды допускают договоры К-П, в которых акт приема-передачи не составляется.
НО
в Договоре в обязательном порядке должна присутствовать фраза " договор купли-продажи является одновременно актом приема-передачи". Таким образом, вы не нарушите закон. Также стоит прописать, например, следующий пункт «подписание договора свидетельствует о произведенном Покупателем осмотре Помещения, и его согласии принять Помещение в том техническом состоянии, в котором они находится на дату подписания договора».
В случае возникновения судебного спора такая формулировка и без отдельного акта приема-передачи позволит определить и доказать исполнение сторонами своих обязанностей.
Удачи!
Спасибо за ответ. В принципе, интересовало есть ли отличие в пункте договора по передаточному акту при сделке между юр.лицо-физ.лицо и физ.лицо-физ.лицо.
Почему неприемлема фраза - "ПРОДАВЕЦ передает, а ПОКУПАТЕЛЬ принимает ИМУЩЕСТВО путем подписания настоящего договора"? Чем она существенно отличается от предложенной Вами формулировки?
Елена, формулировка «принимает имущество путем подписания договора» с точки зрения юридической лексики звучит немного не логично. Поэтому, конечно, для юридической чистоты следует написать такую формулировку, какую я вам предложила. Для целей дальнейших возможных разбирательств, и особенно, Росреестра, это не очень подходит, ведь вам придется доказывать момент, с которого бремя содержания имущества перешло к новому собственнику.
Если уж вам так хочется оставить такую формулировку, то рекомендую изменить ее немного: «продавец передает, а покупатель принимает имущество В МОМЕНТ ПОДПИСАНИЯ ДОГОВОРА», а не его путем. Принять имущество путем подписания договора с точки зрения логики невозможно. Для целей договора важен МОМЕНТ, когда имущество перешло.
Спасибо, но я не совсем понимаю, почему сам договор купли-продажи не может служить тем самым "иным документом"? Почему неприемлема фраза - "ПРОДАВЕЦ передает, а ПОКУПАТЕЛЬ принимает ИМУЩЕСТВО путем подписания настоящего договора"?
Может.
Вывод из судебной практики: Договор купли-продажи является доказательством передачи недвижимого имущества, если такой договор содержит условие о том, что он одновременно является актом приема-передачи.
Судебная практика:
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что договор купли-продажи недвижимого имущества подтверждает факт передачи документов, связанных с его эксплуатацией.
Постановление Президиума ВАС РФ от 12.01.2010 N 10885/09 по делу N А33-15660/2008
"… Между предпринимателем Ипатюком О.В. (далее — предприниматель) и обществом с ограниченной ответственностью «Фирма „Одежда“ (далее — ООО „Фирма “Одежда», общество) 10.08.2004 заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 1 (литер Г1) общей площадью 13 кв. метров, находящегося на первом этаже в одноэтажном кирпичном нежилом строении по адресу: г. Красноярск, Октябрьский р-н, ст. Бугач. Впоследствии дому присвоен адрес: г. Красноярск, ул. Норильская, д. 9, стр. 17.
Согласно пункту 7 договор является одновременно актом приема-передачи помещения; исходя из пункта 3 расчеты по договору произведены покупателем полностью до его подписания.
Поскольку право собственности ООО «Фирма „Одежда“ на проданное впоследствии предпринимателю нежилое помещение было зарегистрировано, а договоры и акты, на основании которых товарищество приобрело это помещение в собственность в порядке приватизации, так же как и его право собственности на него, никем не оспаривались, у суда кассационной инстанции отсутствовали основания для вывода о недоказанности предпринимателем приобретения ООО „Фирма “Одежда» права собственности на нежилое помещение в установленном порядке.
Также не может быть признан обоснованным довод суда кассационной инстанции о том, что отсутствие акта приема-передачи нежилого помещения от ООО «Фирма „Одежда“ к предпринимателю свидетельствует о фактическом непоступлении этого помещения во владение последнего и препятствует осуществлению регистрации перехода права собственности на него к предпринимателю. Согласно пункту 7 договора купли-продажи от 10.08.2004 продавец передает, а покупатель принимает нежилое помещение и связанные с его эксплуатацией документы в момент подписания договора, который по обоюдному согласию сторон одновременно имеет силу акта приема-передачи этого объекта. Кроме того, тот факт, что нежилое помещение находится во владении покупателя, был установлен судом первой инстанции.
При таких обстоятельствах оспариваемое постановление суда кассационной инстанции нарушает единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене...»