Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Налог с недвижимости (может ли платить жена)
Имею объект недвижимости квартиру. Есть желание легально сдавать ее в аренду уплачивая налоги со сдачи , при этом я сам работаю на работодателя и мне запрещено трудовым договором открывать ИП на себя или быть в числе учредителей . При этом я не хочу платить 13% , хочу платить либо 6%, либо купить патент на квартиру. Я женат , с женой у нас брачный договор и эти квартиры оформлены на мое имя. Вопрос - можно ли открыть ИП на имя супруги, при этом она будет уплачивать налоги за сдачу данных моих квартир, может ли она оформить на них патент если квартиры оформлены на мне ? В этом случае не будет ко мне как к собственнику квартир вопросов и претензий со стороны налоговой как используются квартиры или же если кто то напишет жалобу в налоговую ..? Какие варианты легализации порекомендуете в сдаче в аренду и форму налога ? Квартиры в Новосибирске
Добрый день. В данном случае Вы можете пойти по пути заключения с супругой договора безвозмездного пользования квартирой с предоставлением ей права на сдачу квартиры в аренду
ГК РФ Статья 689. Договор безвозмездного пользования
1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При этом супруга будет вправе сдавать квартиру в аренду исходя из
ГК РФ Статья 608. Арендодатель
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В этом случае право на сдачу квартиры у жены будет законным и к Вам вопросов со стороны налоговой не возникнет. При этом, я бы подумал и посчитал насколько выгодно сдавать квартиру с открытием на жену ИП, поскольку в данном случае речь пойдет о необходимости уплаты Вашей супругой кроме всего прочего фиксированных платежей в ПФР и ФФОМС -26 545 руб. +1% с сумм превышающих 300 000 рублей. - платеж в ПФР и 5 840 руб. платеж за мед.страх. Причем эти суммы не будут зависеть от того получите Вы доходы или нет. С уважением Евгений Беляев
Сергей, добрый день! Поправлю коллегу. Насколько понял означенные квартиры уже не являются совместной собственностью супругов поскольку заключен брачный договор. В этом случае приведенное письмо Минфина к Вашему вопросу не имеет отношения — в нем речь о СОВМЕСТНОМ имуществе супругов. Далее вопрос с применением патентной системы налогообложения. В данном случае без изменения собственника это невозможно т.к. согласно ст. 346.43 НК
19) сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности;т.е. законом прямо предусмотрено что сдаваемые в рамках ПСН в аренду объекты недвижимости должны принадлежать ИП только на праве собственности. Остается применение УСН, это возможно если между Вами как собственником и супругой как ИП будет заключен какой либо договор, учитывая необходимость исключения у Вас подлежащего налогообложению НДФЛ дохода от данных квартир, на первый взгляд оптимальным является предложенный коллегой договор безвозмездного пользования, но в этом случае существует риск доначислений со стороны налоговой внереализационного дохода в соответствии со ст. 250 НК
Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы:
8) в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки;
т.е. говоря русским языком экономия от такого безвозмездного договора также подлежит налогообложению, налоговой базой в этом случае будет рыночная стоимость аренды данных квартир. Договор аренды по заниженной ставке в принципе лучше, но в этом случае формально у Вас возникает подлежащий налогообложения по ставке 13% доход. Таким образом с точки зрения оптимизации налогообложения данные квартиры лучше подарить супруге, в этом случае в силу ст. 217 НК дарение не облагается налогом. Далее уже супруга как собственник может их сдавать в том числе применяя патентную систему налогообложения.
просто схожей ситуации зможность сдачи квартиры в аренду при наличии законных правомочий,
Беляев Евгений
в том то и дело, что ситуации совершенно разные, т.к.
с женой у нас брачный договор и эти квартиры оформлены на мое имя.
Сергей
а значит здесь уже нет совместной собственности, другое дело, что может и не будет налоговая так глубоко копать выясняя является ли данная квартира совместной собственностью или нет, но как минимум о налоговых последствиях заключения договора безвозмездного пользования в такой ситуации предупредить стоило
Для примера привожу ответ Минфина по схожей ситуации
С уважением Евгений Беляев
Скажите сколько стоит патент оформить на квартиру ( у меня их несколько разной площади в городе Новосибирске ), в каком источнике посмотреть стоимость