Сергей, добрый день! Поправлю коллегу. Насколько понял означенные квартиры уже не являются совместной собственностью супругов поскольку заключен брачный договор. В этом случае приведенное письмо Минфина к Вашему вопросу не имеет отношения — в нем речь о СОВМЕСТНОМ имуществе супругов. Далее вопрос с применением патентной системы налогообложения. В данном случае без изменения собственника это невозможно т.к. согласно ст. 346.43 НК
19) сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности;
т.е. законом прямо предусмотрено что сдаваемые в рамках ПСН в аренду объекты недвижимости должны принадлежать ИП только на праве собственности. Остается применение УСН, это возможно если между Вами как собственником и супругой как ИП будет заключен какой либо договор, учитывая необходимость исключения у Вас подлежащего налогообложению НДФЛ дохода от данных квартир, на первый взгляд оптимальным является предложенный коллегой договор безвозмездного пользования, но в этом случае существует риск доначислений со стороны налоговой внереализационного дохода в соответствии со ст. 250 НК
Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы:
8) в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки;
т.е. говоря русским языком экономия от такого безвозмездного договора также подлежит налогообложению, налоговой базой в этом случае будет рыночная стоимость аренды данных квартир. Договор аренды по заниженной ставке в принципе лучше, но в этом случае формально у Вас возникает подлежащий налогообложения по ставке 13% доход. Таким образом с точки зрения оптимизации налогообложения данные квартиры лучше подарить супруге, в этом случае в силу ст. 217 НК дарение не облагается налогом. Далее уже супруга как собственник может их сдавать в том числе применяя патентную систему налогообложения.
Для примера привожу ответ Минфина по схожей ситуации
С уважением Евгений Беляев
Скажите сколько стоит патент оформить на квартиру ( у меня их несколько разной площади в городе Новосибирске ), в каком источнике посмотреть стоимость