Как разделить участок в четыре сотки на два участка для продажи их соседям?

Здравствуйте Максим!

В вашем случае Вы вправе разделить участок по две сотки и оформить его. Что касается увеличение площади, то вы можете претендовать на увеличение земельного участка за счет перераспределения муниципальной земли.

Основание и порядок получения дополнительной земли регулируется Земельным кодексом РФ, а именно статьей 39.29 ЗК РФ

Порядок заключения соглашения о

перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, и земельных участков,
находящихся в частной собственности
1. В целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или)
земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности,
гражданин или юридическое лицо — собственники таких земельных участков
обращаются с заявлением о перераспределении земель и (или) земельных
участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и
земельных участков, находящихся в частной собственности (далее — заявление о
перераспределении земельных участков), в уполномоченный орган.
2. В заявлении о перераспределении земельных участков указываются:
1) фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства заявителя,
реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);
2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а
также государственный регистрационный номер записи о государственной
регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических
лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев,
если заявителем является иностранное юридическое лицо;
3) кадастровый номер земельного участка или кадастровые номера
земельных участков, перераспределение которых планируется осуществить;
4) реквизиты утвержденного проекта межевания территории, если
перераспределение земельных участков планируется осуществить в соответствии
с данным проектом;
5) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.
3. К заявлению о перераспределении земельных участков прилагаются:
КонсультантПлюс: примечание.
С 1 января 2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ в подпункт 1
пункта 3 статьи 39.29 вносятся изменения. См. текст в будущей редакции.
1) копии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на
земельный участок, принадлежащий заявителю, в случае, если право
собственности не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним;
2) схема расположения земельного участка в случае, если отсутствует проект
межевания территории, в границах которой осуществляется перераспределение
земельных участков;
3) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в
случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обращается
представитель заявителя;
4) заверенный перевод на русский язык документов о государственной
регистрации юридического лица в соответствии с законодательством
иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное
юридическое лицо.
4. Заявитель вправе представить документы, которые должны быть получены
уполномоченным органом посредством межведомственного информационного
взаимодействия.5. Заявление о перераспределении земельных участков и прилагаемые к
нему документы по выбору заявителя могут быть поданы или направлены в
уполномоченный орган лично или посредством почтовой связи на бумажном
носителе либо в форме электронных документов с использованием
информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
6. Порядок и способы подачи заявлений о перераспределении земельных
участков, если они подаются в форме электронных документов с использованием
информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», требования к их
формату утверждаются уполномоченным Правительством Российской Федерации
федеральным органом исполнительной власти.
7. В течение десяти дней со дня поступления заявления о
перераспределении земельных участков уполномоченный орган возвращает
заявление заявителю, если оно не соответствует требованиям пункта
2 настоящей статьи, подано в иной орган или к заявлению не приложены
документы, предусмотренные пунктом 3 настоящей статьи. При этом должны быть
указаны все причины возврата заявления о перераспределении земельных
участков.
8. В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о
перераспределении земельных участков уполномоченный орган по результатам
его рассмотрения совершает одно из следующих действий:
1) принимает решение об утверждении схемы расположения земельного
участка и направляет это решение с приложением указанной схемы заявителю;
2) направляет заявителю согласие на заключение соглашения о
перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным
проектом межевания территории;
3) принимает решение об отказе в заключении соглашения о
перераспределении земельных участков при наличии оснований,
предусмотренных пунктом 9 настоящей статьи.
9. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в заключении
соглашения о перераспределении земельных участков при наличии хотя бы
одного из следующих оснований:
1) заявление о перераспределении земельных участков подано в случаях, не
предусмотренных пунктом 1 статьи 39.28 настоящего Кодекса;
2) не представлено в письменной форме согласие лиц, указанных в пункте 4
статьи 11.2 настоящего Кодекса, если земельные участки, которые предлагается
перераспределить, обременены правами указанных лиц;
3) на земельном участке, на который возникает право частной собственности,
в результате перераспределения земельного участка, находящегося в частной
собственности, и земель и (или) земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, будут расположены здание,
сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в
государственной или муниципальной собственности, в собственности других
граждан или юридических лиц, за исключением сооружения (в том числе
сооружения, строительство которого не завершено), которое размещается на
условиях сервитута, или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи
39.36настоящего Кодекса и наличие которого не препятствует использованию
земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием;
4) проектом межевания территории или схемой расположения земельного
участка предусматривается перераспределение земельного участка,
находящегося в частной собственности, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и изъятых из
оборота или ограниченных в обороте;
5) образование земельного участка или земельных участков
предусматривается путем перераспределения земельного участка, находящегося
в частной собственности, и земель и (или) земельного участка, находящихся в
государственной или муниципальной собственности и зарезервированных для
государственных или муниципальных нужд;
6) проектом межевания территории или схемой расположения земельного
участка предусматривается перераспределение земельного участка,
находящегося в частной собственности, и земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности и являющегося предметом
аукциона, извещение о проведении которого размещено в соответствии с пунктом
19 статьи 39.11 настоящего Кодекса, либо в отношении такого земельного участка
принято решение о предварительном согласовании его предоставления, срок
действия которого не истек;
7) образование земельного участка или земельных участков
предусматривается путем перераспределения земельного участка, находящегося
в частной собственности, и земель и (или) земельных участков, которые
находятся в государственной или муниципальной собственности и в отношении
которых подано заявление о предварительном согласовании предоставления
земельного участка или заявление о предоставлении земельного участка и не
принято решение об отказе в этом предварительном согласовании или этом
предоставлении;
8) в результате перераспределения земельных участков площадь земельного
участка, на который возникает право частной собственности, будет превышать
установленные предельные максимальные размеры земельных участков;
9) образование земельного участка или земельных участков
предусматривается путем перераспределения земельного участка, находящегося
в частной собственности, и земель, из которых возможно образовать
самостоятельный земельный участок без нарушения требований,
предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса, за исключением случаев
перераспределения земельных участков в соответствии с подпунктами 1 и 4
пункта 1 статьи 39.28 настоящего Кодекса;
КонсультантПлюс: примечание.
С 1 января 2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ в подпункт 10
пункта 9 статьи 39.29 вносятся изменения. См. текст в будущей редакции.
10) границы земельного участка, находящегося в частной собственности,
подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственном
кадастре недвижимости»;
11) имеются основания для отказа в утверждении схемы расположения
земельного участка, предусмотренные пунктом 16 статьи 11.10настоящего
Кодекса;
12) приложенная к заявлению о перераспределении земельных участков
схема расположения земельного участка разработана с нарушением требований к
образуемым земельным участкам или не соответствует утвержденным проекту
планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо
охраняемой природной территории;
13) земельный участок, образование которого предусмотрено схемой
расположения земельного участка, расположен в границах территории, в
отношении которой утвержден проект межевания территории.10. Решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении
земельных участков должно быть обоснованным и содержать указание на все
основания отказа.
11. Лицо, по заявлению которого принято решение об утверждении схемы
расположения земельного участка или которому направлено согласие на
заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии
с утвержденным проектом межевания территории, обеспечивает выполнение
кадастровых работ в целях государственного кадастрового учета земельных
участков, которые образуются в результате перераспределения, и обращается с
заявлением о государственном кадастровом учете таких земельных участков.
12. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о
местоположении границ земельного участка, который находится в
государственной или муниципальной собственности и в отношении которого
осуществляется перераспределение, не является основанием для отказа в
заключении соглашения о перераспределении земельных участков. В этом случае
заявитель обеспечивает выполнение кадастровых работ в целях
государственного кадастрового учета земельного участка, право собственности на
который приобретает заявитель, и обращается с заявлением о государственном
кадастровом учете такого земельного участка.
13. В срок не более чем тридцать дней со дня представления в
уполномоченный орган кадастрового паспорта земельного участка или земельных
участков, образуемых в результате перераспределения, уполномоченный орган
направляет подписанные экземпляры проекта соглашения о перераспределении
земельных участков заявителю для подписания. Заявитель обязан подписать это
соглашение не позднее чем в течение тридцати дней со дня его получения.
14. Уполномоченный орган отказывает в заключении соглашения о
перераспределении земельных участков в случае, если площадь земельного
участка, на который возникает право частной собственности, превышает площадь
такого земельного участка, указанную в схеме расположения земельного участка
или проекте межевания территории, в соответствии с которыми такой земельный
участок был образован, более чем на десять процентов.

Для оформления перераспределения, обратитесь в муниципальный орган с заявлением.

Вопрос решаемый, но после переговоров с каждой из сторон. Можно пойти путем перераспределения земельных участков между физлицами. Покупаете по 1/2 доле в праве на соседский участок, таким образом исключая его из цепочки принятия решения. Потом прекращаете долевую собственность соглашением сторон, формируете участки согласно вашим договоренностям, плюс конечно предварительно проработать вопрос с геодезией, нет ли каких скрытых моментов. В общем ситуацию нужно прорабатывать — однозначного ответа нет.