Зарегистрирован договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца в силу закона. Есть решение в пользу продавца о взыскании неоплаченной суммы. Решение не исполняется ответчиком. Возможно ли подать исковое заявление о расторжении договора купли продажи? или возможно только обращение взыскания на заложенное имущество?
Здравствуйте, Людмила!
Как указано в ст. 450 Гражданского кодекса РФ:
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Я считаю, что продавец может подать иск о расторжении договора купли-продажи, поскольку покупателем он не исполнен.
А наличие решения суда о взыскании неоплаченной суммы, а также неисполнение этого решения суда, свидетельствуют как раз о существенном нарушении договора со стороны покупателя.
Есть некоторые нюансы при не оплате товара, которые касаются и договора купли продажи квартиры. Так согласно ст. 486 ГК РФ:
2. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
3. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
4. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.
Поэтому кроме возможности расторгнуть договор, как указал коллега Вы вправе воспользоваться указанной нормой и взыскать проценты в размере ставки рефинансирования Центробанка РФ.
Людмила, добрый вечер.
Возможно ли подать исковое заявление о расторжении договора купли продажи при наличии решения о взыскании задолженности?
В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Поэтому отвечая на ваш вопрос — вы можете подать вышеуказанный иск. В исковом заявлении, помимо расторжения договора купил-продажи, просите суд возвратить вам спорное имущество, признать за вами право собственности и прекратить соответствующее право ответчика на вышеуказанный объект недвижимости, также взыскать проценты по ст.395 ГК РФ.
С уважением, адвокат Сергей Нестеров.
Здравстввуйте, Людмила!
Обращение в службу судебных приставов для принудительного исполнения решения суда о взыскании с ответчика неплаченной неоплаченной стоимости квартиры является Вашим правом, а не обязанностью. Поэтому нет препятствий для обращения в суд с исковым заявлениемо расторжении догвоора купли-продажи и возврате квартиры в Вашу собственность.
