Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Применима ли приобретательная давность к недвижимости при договорных отношениях?
Здравствуйте!
Ситуация сложная и запутанная. Пожилой дядя (ему семьдесят четыре) семнадцать лет пользуется моей комнатой в 2-комнатной коммунальной квартире с разделёнными лицевыми счетами и приватизированными комнатами, оплачивая, по договорённости между нами, коммунальные услуги. Я плачу только налог за комнату. Живу с детьми в загородном доме. Находиться с дядей длительное время не одной жилплощади никаким образом не могу и вселить сына или дочь, студентов, в нашу общую с ним квартиру тоже не хочу: не алкоголик, но пьёт, а также, несмотря на возраст, заказывает девиц. И вообще, неряшлив, агрессивен, часто разговаривает на повышенных тонах, ходит в неглиже, жить с ним на одной территории проблематично.
Продать квартиру дядя не согласен. Продать комнату отдельно не представляется возможным: были попытки (лучше полцены, чем вообще ничего), но дядя, на словах не препятствуя, так себя ведёт, что редкие потенциальные покупатели сбегают. Сдать комнату в аренду кавказцам или цыганам или по договору дарения отдать риелторам, добиваясь реальной продажи квартиры, мне неудобно, всё же не чужой человек, а родная кровь, многочисленные родственники осудят.
Вроде бы у дяди и у меня договор найма со стоимостью в размере коммунальных платежей. Но письменного договора нет. И я опасаюсь поднимать вопрос о его подписании: дядя ничего сразу не подписывает, может обратиться к адвокату, узнать о приобретательной давности и начать судебную тяжбу. Не сейчас, через год. По иску о приобретательной давности. Несмотря на срок приобретательной давности пятнадцать лет, обычно ещё прибавляется срок исковой давности три года, до окончания восемнадцатилетнего срока по нашей квартире остался год. При договорных отношениях вроде бы приобретательная давность неприменима, но письменного договора найма или договора безвозмездного пользования у нас нет. Есть ли опасность, что дядя через год отберёт у меня мою собственность? По моральным качествам он вполне способен. И если да, если опасность потери собственности есть, что мне следует сделать, чтобы этого избежать?
ДОбрый день. В силу ст. 234 ГК:
ГК РФ Статья 234. Приобретательная давность
1. Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
В соответствии с позициями Верховного суда:
Давностное владение является добросовестным,если лицо, приобретая вещь, не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, иными словами в тех случаях, когда вещь приобретается в результате осуществления внешне правомерных действий, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, т.е. вместо собственника, но без какого-либо правового основания (титула).
В Вашем случае дядя в курсе, что Вы собственник, а он квартирант, к тому же Вы платите налог, частично осуществляя обязанности собственника. Ваша родня может подтвердить, что между Вами существует договоренность.
Здравствуйте, Ольга.
Пожилой дядя (ему семьдесят четыре) семнадцать лет пользуется моей комнатой в 2-комнатной коммунальной квартире с разделёнными лицевыми счетами и приватизированными комнатами
Ольга
Следовательно, комнаты являются собственностью.
В силу пункта 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,
15. В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
собственность на основании приобретательной давности признается исклчительно через суд. Вы предоставляли дяде право пользования жилье на основании договора безвозмездного пользования, письменная форма которого не обязательна. О том, что он знал о владении именно Вами жильем, будут говорить также -квитанции об оплате, где указан собственник, а также и соответствующие показания соседей. Для достоверности направьте ему письмо с предложением закрепить Ваши отношения официально под каким-либо благовидным предлогом, укажите основания права собственности. Данное письмо также будет доказательством того, что дядя знал о том что живет в чужом жилье.