Как юридически грамотно сдать в аренду ипотечную квартиру?

Question

Добрый день. Намереваемся в мужем сдать в аренду ипотечную квартиру, приобретенную нами в совместную собственность. Официально уведомили банк и страховую компанию о нашем намерении. Договор с арендатором хотим заключить без участия агенства недвижимости, на срок 11 месяцев. В связи с этим возникают вопросы: 1. какие нюансы, кроме прописанной в кредитном договоре обязанности получать согласие банка на подобные операции, могут еще возникнуть в связи с тем, что квартира ипотечная? 2. если по договору квартира находится в нашей общей совместной собственности с мужем, и в договоре соответственно мы прописываем нас обоих в качестве арендодателей, как в данном случае мы должны платить 13% налога за аренду, пополам, или может кто то один из нас, например, основной заемщик? 3. может ли договор страхования (в застрахованных имущественных рисках есть пункты "кража со взломом, грабеж, разбой; иные противоправные действия третьих лиц") максимально обезопасить нас от неправомерных действий арендаторов (порча квартиры, имущества, причинение ими вреда имуществу соседей)? Заранее благодарю за ответы.

Виолетта Магола · Answer

1. какие нюансы, кроме прописанной в кредитном договоре обязанности получать согласие банка на подобные операции, могут еще возникнуть в связи с тем, что квартира ипотечная? Екатерина Добрый вечер. Екатерина, все нюансы должны быть прописаны в условиях договора. Пропишите о том, что обязаны не позднее ____ числа месяца производить оплату коммунальных услуг (если оплату производят арендаторы), чтоб не копилась задолженность по коммунальным услугам * если данное условие имеется в ипотечном договоре) 2. если по договору квартира находится в нашей общей совместной собственности с мужем, и в договоре соответственно мы прописываем нас обоих в качестве арендодателей, как в данном случае мы должны платить 13% налога за аренду, пополам, или может кто то один из нас, например, основной заемщик? Екатерина Каждый платит от полученного дохода, зависит от того, как вы прописали условия получения средств. Платят кому-то одному или обоим в равных долях? Если квартира в равных долях, то и оплата должна быть в равных долях обоим. И соответственно с полученного дохода вы платите налог. Либо может кто — то один получать и следовательно, один будет платить налог. 3. может ли договор страхования (в застрахованных имущественных рисках есть пункты «кража со взломом, грабеж, разбой; иные противоправные действия третьих лиц») максимально обезопасить нас от неправомерных действий арендаторов (порча квартиры, имущества, причинение ими вреда имуществу соседей)? Екатерина В данном случае под «третьими лицами» будут пониматься не арендаторы, а именно третьи лица, которые Вам неизвестны. Что касается нанесенного ущерба арендаторами, то вы в договоре можете прописать, что в случае порчи имущества находящегося в квартире (при этом все прописать, какое именно имущество передается в квартире) компенсацию выплачивает арендатор в размере нанесенного ущерба. Что касается соседей, то требования они будут предъявлять к вам как к собственникам, а вы уже в порядке регресса (если что — то будете компенсировать соседям). сможете взыскать с арендаторов, если будет их вина в случившемся.

Александр Лупу · Answer

Екатерина, здравствуйте, прежде всего, позвольте сделать уточнение в данном случае идет речь не об аренде а о найме, поскольку жилое помещение нельзя сдать в аренду, далее - какие нюансы, кроме прописанной в кредитном договоре обязанности получать согласие банка на подобные операции, могут еще возникнуть в связи с тем, что квартира ипотечная? Екатерина Вам необходимо в договоре прописать что наниматель уведомлен о наличии прав и обременений в виду того что квартира в ипотеке, а следовательно договор может быть прекращен в случае наложения взыскания на квартиру, если по договору квартира находится в нашей общей совместной собственности с мужем, и в договоре соответственно мы прописываем нас обоих в качестве арендодателей, как в данном случае мы должны платить 13% налога за аренду, пополам, или может кто то один из нас, например, основной заемщик? Екатерина Согласно положению ст. 34 СК РФ, данная квартира которая является совместной вашей собственностью, может быть сдана в наем и одним из супругов, а следовательно можно указать в договоре, что: ФИО ....., с согласия другого сособственника и действуя в их совместных интересах, ...., в таком случае можно избежать путаницы с налогами — платить будет только один супруг, либо платеж по договору разделить на две части — каждому супругу по одной половине, и тогда каждый будет платить за свой доходох может ли договор страхования (в застрахованных имущественных рисках есть пункты «кража со взломом, грабеж, разбой; иные противоправные действия третьих лиц») максимально обезопасить нас от неправомерных действий арендаторов (порча квартиры, имущества, причинение ими вреда имуществу соседей) Екатерина да может, но только за исключением ущерба причиненного соседям Если у Вас остались вопросы — задавайте, с радостью отвечу на них