При покупке коммерции, не передали землю

Здравствуйте!  Если в вашей собственности находится помещение в здании,  а не само здание,  то документы на земельный участок для его продажи не требуется. Вам юрист верно ответил. 

Здравствуйте, Залина, уточните, пожалуйста, кто собственник земельного участка на данный момент? Ваш продавец? или муниципалитет?

Половине собственников переоформили землю, но только той, которая при покупке на этом настояла. Мы брали выписку в мфц, нас в списке собственников земли нет.

Залина

Здравствуйте Залина.

Честно говоря непонятно как остальные собственники это сделали. Так как и в ст. 36 (не действующей с 01.03.2015 г.) и в ст.39.20 ЗК РФ сказано, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. По идее и Ваших продавцов должна быть доля в этом ЗУ.

То есть, собственнику помещения необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок. Вот если поступит отказ, то тогда в суд.

Григорьев Руслан

Дело в том, что одновременно такое заявление подано не было, соответственно процитированная норма не соблюдена, отсюда и сомнения в итогах судебного разбирательства. Кроме того,  на сегодняшний день вторая часть нормы также не подходит - 

принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности

Григорьев Руслан

участок принадлежит уже не предыдущему собственнику. 

Добрый день. А Вы при продаже здания ссылайтесь на следующее, чтобы покупателям стало понятней. 

Земельный кодекс РФ 

ЗК РФ Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

................

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Плюс будем учитывать аналогичные нормы Гражданского кодекса РФ 

ГК РФ Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Мнение высших судов на эту тему также однозначно, 

Постановление Пленума ВАС РФ № 11 от 2005 

Пункт 13 

 Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
....................

Хотя нет сомнения, потенциальные покупатели в перспективе опасаются, что участок будет изъят для государственных, муниципальных нужд, или заставят сносить здание, что реальных оснований под собой не имеет. А вот в качестве реального основания опасаться, покупатели опасаются, что придется платить несоизмеримо высокую цену за аренду  земельного участка, при наличии на нем здания.  

Но и эти опасения (что землевладелец установит излишне высокую цену за аренду земли) тоже не могут не быть ограничены, поэтому нижеуказанный Федеральный закон, при переоформлении права постоянного пользования на право аренды ограничивает годовой размер арендной платы  

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ
«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

Статья 3
Часть 2 Юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации. ..............................

В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:
двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

…
полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Поэтому в данном случае будет продажа недвижимости, с заключением договора аренды с собственником в пределах установленной ставки. Либо нужно оформлять землю, но обращение в суд Вам тут чем поможет? Хотите признать право какое-то на землю? Это презюмируется исходя из вышеуказанных норм. Что именно Вы хотите от судебного решения, установления каких прав и обязанностей?

Добрый день.

Действительно, в свое время часть собственников нежилых помещений (в том числе в многоквартирных домах) выкупили доли земельных участков под домами и зарегистрировали свои права на такие доли.

В таком случае уступка Вам права на помещение должна происходить одновременно и с уступкой (продажей) Вам и доли земельного участка — той доли, право на которую зарегистрировано и за владение которой уплачивался налог на имущество.

Регистрация проведена с нарушением. Фактически сделку необходимо признать недействительной.

Выход 

— купить по договору купли-продажи долю земельного участка у собственника (прежнего собственника приобретенного вами помещения) и зарегистрировать право.

— оспорить договор купли-продажи помещения с требованием реституции.

— заявить право на долю земельного участка в иском порядке.