Какие риски вероятны при покупке подаренной квартиры

Теперь вопрос: в случае возникновения каких-либо обстоятельств, ведущих к отмене судебным решением договора дарения, например недееспособность Дарителя в момент дарения, притворность сделки и пр., будет ли признан недействительным договор купли-продажи между мной и Одаряемым, и смогу ли я вернуть деньги?

Иван

Здравствуйте

тут 2 момента

1- недействительность сделки- это совершенно иная ситуация- это не отмена дарения

и да- если даритель был недееспособен, не мог понимать своих действий- то такую сделку могут оспорить через суд чтобы вернуть вещь

в силу закона она ничтожна- то есть не была даже совершена изначально (если будет доказано что человек был недееспособен)

Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным

1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.
Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость.
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.
2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

если вы сомневаетесь в здоровье и недееспособности дарителя- просите справку о том что он на учете в пнд не состоит и проблем со здоровьем такого рода у него нет

либо заверять сделку нотариально ( это отдельные деньги)

2  момент как раз отмена дарения- и она может быть только по основаниям установленным гк

Статья 578. Отмена дарения

1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

При этом, для Покупателя квартиры такая отмена дарения якобы не влечет никаких последствий.

Иван

так и есть- потому что это отношения дарителя и одаряемого, а не покупателя

покупатель законно получил вещь и отношения дарения его в этом не касаются

Добрый день. Отмена дарения на Ваше право никак не повлияет, так как на момент жарения, изъянов в квартире не было и Вы будете признаны добросовестным приобретателем, поскольку запрета на Ее продажу не было. 

А даритель будет разбираться с одаряемым

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

но в Вашем случае даже и этого не будет, так как повторюсь, на момент продажи никаких препятствий к продаже не было иоснований для расторжения ДКП или признания его недействительности не будет

Здравствуйте. Это верно. 

В соответствии со ст.302 ГК РФ 

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В вашем же случае данные обстоятельства исключены, так как супруга сама подарила квартиру своему супругу. Вам следует просто произвести действия, как добросовестный приобретатель. Запросите выписку из ЕГРН, с документом-основанием Вы ознакомились.Обратите внимание на давность владения квартирой супругой. Если владела не менее года -двух, можно не сомневаться.

Проверить факт дееспособности супруги Вы не сможете, такие сведения Вам никто не предоставит.

Следовательно, все меры предусмотретельности и предосторожности, которые Вы могли предпринять, Вы предприняли, а значит являетесь добросовестным приобретателем.

Добрый день. Недействительность сделки сама по себе не всегда является основанием для того, чтобы истребовать у Вас имущество в том случае, если Вы не знали о том, что первый собственник не планировал провести отчуждение имущества.

Есть ст. 302 ГК РФ, которая в некотором роде обеспечивает интересы добросовестного приобретателя:

Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя 

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Но если первый собственник докажет, что имущество выбыло из его владения помимо его воли, то Вам будет предъявлен иск в рамках ст. 301 ГК РФ с целью истребования имущества из Вашего владения.

Отмена дарения тут никак не Ваше право собственности не повлияет поскольку после продажи имущества отмена дарения невозможна.

Здравствуйте, Иван.

В случае, если сделка (дарение квартиры продавцу) будет признана недействительной в судебном порядке и будет вынесено решение об истребовании имущества от Вас, как от добросовестного приобретателя, то естественно Вы будете иметь право потребовать  вернуть денежные средства, которые Вы оплатили продавцу за квартиру. Истребование имущества от добросовестного приобретателя может быть произведено в случаях, которые указаны в этой норме:

ГК РФ Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

При отмене дарения возвращать квартиру не потребуется, так как ст. 302 нельзя будет применить.

Здравствуйте, Иван!

в случае возникновения каких-либо обстоятельств, ведущих к отмене судебным решением договора дарения, например недееспособность Дарителя в момент дарения, притворность сделки и пр., будет ли признан недействительным договор купли-продажи между мной и Одаряемым, и смогу ли я вернуть деньги?

Иван

Во-первых, договор дарения либо отменяется по основаниям, предусмотренным в ст. 578 ГК РФ, либо признается недействительным по какому-то законному основанию (ст.ст. 168 — 179 ГК РФ).

В случае признания сделки недействительной суд применяет последствия её недействительности, предусмотренные в ст. 167 ГК РФ, в том числе -  п. 2:

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поверьте, на практике третье лицо, не участвовавшее в сделке, очень редко может оспорить её.

в Нотариальном вестнике №1 за январь 2014 года – «Отмена дарения (см. комментарий к пункту 4 статьи 578 ГК РФ)» указано, что в случае отмены сделки дарения, по закону Одаряемый обязан возвратить Дарителю квартиру, если она к тому времени еще находится в распоряжении Одаряемого. Если же он ее уже продал, то он обязан возвратить Дарителю ее фактическую стоимость. При этом, для Покупателя квартиры такая отмена дарения якобы не влечет никаких последствий.

Иван

Пункт 4 ст. 578 ГК РФ указывает, что:

В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

Поэтому одаряемый в этом случае ничего возвратить не сможет по причине своей смерти. Вы почитали комментарий к старой редакции этой статьи...

В любом случае — после продажи Вам этой квартиры предмет договора дарения уже не будет в собственности одаряемого — который, кстати, станет уже продавцом по договору купли-продажи.

Так что возвращать ему будет нечего. Придётся платить компенсацию...

Но вообще интересно — с чего у Вас возникли сомнения в правомерности дарения? Там точно у Вас продавец психически и физически здоров?

Просто по таким сделкам, когда у покупателя имеются сомнения в адекватности и возможности продавца руководить своими действиями, желательно провести медицинское освидетельствование именно к конкретной сделке. Это существенно минимизирует риски оспаривания купли-продажи.

Удачи!