Могу ли я купить долю на материнский капитал в жилье, которое находится в ипотеке?

Чтобы купить квартиру с привлечением средств материнского капитала, необходимо соблюдать ряд обязательных требований, установленных федеральным законом № 256-ФЗ от 29.12.2006 г. «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» — иначе планируемая сделка не состоится либо вовсе будет признана недействительной. Стоит отметить что владельцы материнского сертификата имеют право купить квартиру не только в новостройках, но и на вторичном рынке.

Закон гласит, что получить материнский сертификат разрешается в любое время после появления второго ребенка в семье (начиная с 2007 года), а вот воспользоваться деньгами можно будет, только когда ему исполнится 3 года.

Однако в случае приобретается жилья с помощью ипотеки (или же если у семьи есть жилищный кредит или займ, оформленный раньше), то израсходовать материнский капитал на покупку квартиры можно, не дожидаясь исполнения трехлетнего возраста у ребенка.

акже к таким сделкам предъявляются следующие общие требования:

Перевод средств производится только в безналичном формате.
Обязательно должна выделяться доля в купленной квартире не только владельцу сертификата и его супругу, но и каждому из детей.
Покупаемая недвижимость должна соответствовать всем санитарно-техническим нормам.
Квартира должна находится на территории Российской федерации. 

Самым популярным вариантом использования МСК является покупка жилья. Как только вы определились с покупкой квартиры, можно явиться в территориальный орган Пенсионного фонда со следующим основным пакетом документов, утвержденным Правительством РФ в п. 6 Постановления от 12 декабря 2007 года № 862:

заявление о распоряжении средствами маткапитала (образец заявления можно получить в ПФР);
паспорт владельца сертификата;
свидетельство о браке и паспорт супруга — если он является стороной сделки (или созаемщиком по кредитным обязательствам) при покупке квартиры.
В случаях, когда купленная квартира еще не оформлена в общедолевую собственность родителей и детей, обязательно необходимо предоставить в ПФР нотариально заверенное обязательство оформить указанное жилое помещение в долях между указанными членами семьи в течение полугода после перечисления средств продавцу жилья или после полного погашения обязательств по кредитному договору или договору купли-продажи с рассрочкой платежа. После подачи заявления в ПФР оригиналы указанных документов остаются на руках у владельца сертификата. Кроме приведенного перечня в каждом конкретном случае будет также необходимо представить дополнительный пакет документов, состав которого определяется конкретный видом сделки по приобретению жилья.

Для защиты прав семей с детьми закон обязал все банки, оформляющие ипотеку, принимать средства материнского капитала для погашения обязательств по кредитному договору или договору займа (полностью или частично).

Направить маткапитал на погашение действующего ипотечного кредита можно сражу же, не дожидаясь трехлетия ребенка. Для этого необходимо предоставить в Пенсионный фонд следующий пакет документов:

кредитный договор на покупку квартиры;
справка из банка о величине остатка основного долга и процентов по договору;
свидетельство о государственной регистрации права собственности;
договор об ипотеке;
выписка из реестра, подтверждающая членство в кооперативе — если кредит был оформлен для внесения вступительного взноса в кооператив

Юлия, здравствуйте!

Законодательство допускает продажу жилья, находящегося в ипотеке.

Правила ст. 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от  16.07.1998 N  102-ФЗ определяют, что покупатель, ставший собственником ипотечного жилья, становится на место залогодателя и несет все его обязанности по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Те же правила закреплены и в ст. 353 ГК РФ.

При намерении совершить сделку с ипотечным жильём следует помнить о следующих правилах, соблюдение которых поможет избежать возможных рисков и неблагоприятных последствий.

Во-первых, любые сделки с недвижимым имуществом, находящимся в залоге у кредитора, возможны только с его письменного согласия. Поэтому первым делом необходимо заручиться поддержкой банка, который является залогодержателем. Обычно банки способствуют продаже ипотечного жилья, предоставляя покупателю ипотечный кредит (так называемое «повторное кредитование объекта недвижимости»).

Во-вторых, необходимо составить условия договора купли-продажи таким образом, чтобы не остаться без жилья.

Если в сделке непосредственное участие принимает кредитор, то он проследит за тем, чтобы будущие риски были сведены к минимуму. Если же сделка проводится без участия банка, а лишь с его согласия, то существенными условиями договора купли-продажи будут следующие:

1. Расчет между сторонами производится в два этапа:
• аванс в размере срочной (или просроченной) задолженности по кредиту зачисляется покупателем на счет продавца, с которого по его поручению они будут списаны в счет погашение кредита;
• оставшуюся сумму покупатель передаст продавцу после того, как банк предоставит документальное подтверждение об отсутствии задолженности;
2. Условие об ипотеке должно быть обязательно;
3. Обязательно прописать номер кредитного договора, по которому обязательства обеспечены ипотекой, и номер счета, с которого банк списывает деньги на погашение кредита.

Составление договора купли-продажи ипотечного жилья в каждом отдельном случае является индивидуальным.

Однако в случае, когда в сделке участвуют средства материнского капитала, к сделке привлечено пристальное внимание государства — то есть, если Вы будете покупать ипотечное жильё, вкладывая в него капитал, то могут возникнуть проблемы на стадии одобрения направления средств капитала на эту сделку.

А уж если речь идёт о доле в ипотечном жилье — сразу скажу, что на такую сделку капитал никогда на будет направлен.

Всего доброго!