356 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

356 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Договор купли- продажи земли vs. Определение порядка пользования земельным участком

Договор купли- продажи земли vs. определение порядка пользования земельным участком

Подскажите, как поступить!

Имеется зарегистрированный участок в 23 сотки в СПб, находящийся в общей долевой собственности у 2- х владельцев в пропорции 1/3 и 2/3. Каждый собственник возвел в "своей" части участка дом. Дома впоследствии были узаконены в собственность. Претензий собственники друг к другу не имеют. Но забор, делящий участок, был поставлен из- за ошибки в расчетах так, что один сосед прихватил 1.5 сотки у другого. И другой сосед

согласился продать первому эти 1.5 сотки на приграничной земле.

Можно ли эту сделку оформить как договор купли- продажи земли у нотариуса с перераспределением долей. Повлечет ли это так же перераспределение долей в домах (напомню, что дома находятся в узаконенной собственности у каждого из соседей)? Можно ли этот договор потом оспорить?

Или придется подавать в суд на определение порядка пользования с выплатой компенсации? Тогда какой будет статус у этих 1.5 соток? Сможет ли "новый владелец" их продать третьим лицам вместе со своей долей?

21 Сентября 2017, 06:22, вопрос №1757554
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (5)

Юрист - Роман
6675
ответов
2146
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Владивосток
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, если доли в участке конкретно не определены, то вы можете определить порядок пользования вашими долями, где сможете распределить. где чей участок находится.Если данные изменения не затронут границы проходящих домов, то это на домах никак не скажется. Вы можете оформить данное сглашение и у нотариуса.

ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

 
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Относительно же продажи своей доли, любой долевой собственник может продать свою долю третьим лицам, но перед этим он должен предложить ее купить другому долевому собственнику.

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

Позиции высших судов по ст. 250 ГК РФ >>>

 
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

21 Сентября 2017, 06:30
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
35%
Юрист - Владимир
9,1
Рейтинг Правовед.ru
1847
ответов
1356
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Вадим.

См. также:

ч.2 ГК РФч.3 ГК РФч.4 ГК РФ

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017)ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли 

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности 
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

21 Сентября 2017, 06:37
q Отблагодарить
0 0
9,1
Рейтинг Правовед.ru
1847
ответов
1356
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017)
ГК РФ Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
 
1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

Исходя из приведенных статей ГК РФ, становится очевидно, что Вы можете распоряжаться своей долей по своему усмотрению. 

Касательно спорной части земельного участка, определяли ли Вы порядок пользования Вашими доля? Есть ли у Вас выделение долей в натуре?

ЗК РФ, Статья 11.5. Выдел земельного участка 
1. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
2. При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
3. Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Если выделения не было, Вы можете это сделать, и продать спорные сотки. Для этого Вам достаточно заключить нотариальный договор. Так же, как указанно в предыдущей ст. 250 ГК РФ у дольщика право первоочередной покупки, так что Вы будите действовать в рамках закона.

Касательно домов, то на них продажа земельного участка никак не отразится.

21 Сентября 2017, 06:48
Вадим
клиент, г. Санкт-Петербург

Здравствуйте. Выделения доли мы произвести не можем, так как по градостроительным нормам Санкт-Петербурга вновь образованный участок не может быть меньше 12 соток. А у нас 23 сотки наа двоих. Мы можем только провести межевание.

Проблема в том, что речь не идет о продажи доли целиком, а лишь о 1.5 соток.

Вотрос первый: Пока что нам отказали несколько нотариусов под тем предлогом, что за изменением долей участка, последуют изменения долей в наших домах по принципу, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Как быть?

Вопрос второй: Если идти через суд на определение порядка пользования с выплатой компенсации? Тогда какой будет статус у этих 1.5 соток?

21 Сентября 2017, 08:05
9,1
Рейтинг Правовед.ru
1847
ответов
1356
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

Вадим, статус земли 1,5 сотки окажется общая долевая собственность. С отказом нотариусов я не согласен, Ваши домовладения затронуты не будут. Однако заставить нотариуса оформить сделку, Вы не вправе. Попробуйте обратится еще к нотариусам, однако ситуация у Вас не однозначная. Вы можете обратится в суд, так, на мое мнение будет для Вас проще.

21 Сентября 2017, 09:37
Вадим
клиент, г. Санкт-Петербург

Владимир , спасибо за ответ.

Допустим суд определит порядок пользования земельным участком, а доли оставит без изменения. Я выплачу соседу компенсацию и получу 1.5 сотки в свое пользование.

Если я захочу продать свою часть участка 3-м лицам, то как я должен определить статус этих 1.5 соток для покупателя?

Что будет с этими 1.5 сотками, если сосед решит продавать свою долю, ведь юридически эти сотки входят в его долю?

21 Сентября 2017, 17:26
9,1
Рейтинг Правовед.ru
1847
ответов
1356
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017)

ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В исковом заявлении вы можете просить определения порядка пользования земельным участком так же и перераспределения доли согласно этому (фактическому) пользованию землей.

21 Сентября 2017, 17:30
9,1
Рейтинг Правовед.ru
1847
ответов
1356
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

ст. 252 ГК РФ

Выплата участнику долевой собственности 
остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре 
допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника 
незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет 
существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

При выплате компенсации, Вы получите право собственности на эти 1, 5 сотки. При продаже, Вы сможете их продать. Однако, при продаже третьим лицам, Вы должны получить согласие второго собственника, так как у него преимущественное право покупки.

21 Сентября 2017, 17:37
9,1
Рейтинг Правовед.ru
1847
ответов
1356
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

Если Вы заключите соглашение, то да, при продаже доли соседом, Вам соглашение надо пере подписывать с новым соседом. Лишь суд, может установить постоянный порядок, однако это на усмотрение суда.

21 Сентября 2017, 19:53
9,1
Рейтинг Правовед.ru
1847
ответов
1356
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017)
ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

21 Сентября 2017, 20:47
Вадим
клиент, г. Санкт-Петербург

Юрий, А Россреестр это судебное решение о порядке пользования землей отразит на кадастровом плане участка?

21 Сентября 2017, 20:54
9,1
Рейтинг Правовед.ru
1847
ответов
1356
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

Если у Вас будет решение суда, сосед утратит право на долю.

21 Сентября 2017, 20:48
Вадим
клиент, г. Санкт-Петербург

Мой глобальный вопрос: при обоюдном согласии нам с соседом лучше провести межевание, заключить Договор купли- продажи 1.5 соток земли у нотариуса и отправить все это в Россреестр?

или идти в суд и просить определение порядка пользования земельным участком?

21 Сентября 2017, 21:00
9,1
Рейтинг Правовед.ru
1847
ответов
1356
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

36. При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса).
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
Указанные правила в соответствии со статьей 133 ГК применяются судами и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь (например, автомашину, музыкальный инструмент и т.п.), за исключением раздела имущества крестьянского (фермерского) хозяйства.
В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.

Это отразится в Росреестре.

21 Сентября 2017, 20:58
9,1
Рейтинг Правовед.ru
1847
ответов
1356
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

Решение суда будет правоустанавливающим документом, его можно зарегистрировать в Росреестре.

21 Сентября 2017, 20:59
9,1
Рейтинг Правовед.ru
1847
ответов
1356
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

договор у нотариуса будет более быстрая процедура, однако не каждый нотариус согласится оформлять данную сделка в связи с ее сложностью. Если не найдете нотариуса можете обратится в суд.

21 Сентября 2017, 21:04
9,1
Рейтинг Правовед.ru
1847
ответов
1356
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

Вадим, как я ранее писал, у Вас два варианта. Оформление договора у нотариуса либо судебные тяжбы. Начните с нотариуса, если это Вам не принесет желаемого результата, то можете обратится в суд. 

21 Сентября 2017, 22:46
Вадим
клиент, г. Санкт-Петербург

Владимир, спасибо за Ваши советы! Буду думать...

22 Сентября 2017, 07:39
Юрист - Юрий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
28252
ответа
10342
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Имеется зарегистрированный участок в 23 сотки в СПб, находящийся в общей долевой собственности у 2- х владельцев в пропорции 1/3 и 2/3.

Вадим

Здравствуйте. 

Хотелось бы дополнить, что при наличии общей долевой собственности невозможно говорить о том, что кто-то из дольщиков пользуется бОльшим участком, чем положено, поскольку доли не выделены. Поставленный забор и согласие с ним всех собственников фактически означает, что собственники хоть и устно, но согласовали именно такой порядок пользования. Его можно закрепить соответствующим письменным соглашением, в котором предусмотреть, что за пользование этой частью, которая превышает приходящуюся на него долю будет производиться какая-то плата (или не будет).

А вот для того, чтобы оформить приобретение в собственность каких-то конкретных соток, Вам будет необходимо произвести раздел общего земельного участка в натуре, т.е. фактически один участок преобразовать в два. И вот тут при разделе можно учесть, что кому-то из собственников отходит чуть бОльшая часть, чем ему положено по долям и соответственно предусмотреть компенсацию за увеличение его доли. 

Так что выбор за Вами.

21 Сентября 2017, 07:54
q Отблагодарить
0 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
28252
ответа
10342
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Вопрос второй: Если идти через суд на определение порядка пользования с выплатой компенсации? Тогда какой будет статус у этих 1.5 соток?

Вадим

Через суд это делать необязательно, если стороны согласны. Статус будет не у соток, а у доли, превышающей долю, которая принадлежит собственнику на праве собственности. И он будет — в пользовании у одного из собственников.

21 Сентября 2017, 08:29
Вадим
клиент, г. Санкт-Петербург

Юрий, спасибо за ответ.

Допустим суд определит порядок пользования земельным участком, а доли оставит без изменения. Я выплачу соседу компенсацию и получу 1.5 сотки в свое пользование.

Если я захочу продать свою часть участка 3-м лицам, то как я должен определить статус этих 1.5 соток для покупателя?

Что будет с этими 1.5 сотками, если сосед решит продавать свою долю, ведь юридически эти сотки входят в его долю?

21 Сентября 2017, 17:25
10,0
Рейтинг Правовед.ru
28252
ответа
10342
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Допустим суд определит порядок пользования земельным участком, а доли оставит без изменения. Я выплачу соседу компенсацию и получу 1.5 сотки в свое пользование.

Вадим

Смысл вашего соглашения состоит в том, что Вам предоставляется право пользования указанными сотками без обоснованных претензий со стороны другого собственника. Т.е. вы согласовали вот такой порядок. Это ваше право, вы им воспользовались. 

При этом права собственности от этого изменений не претерпели — вы продолжаете владеть именно теми долями, которые указаны в ЕГРН. Соответственно при продаже Вами либо Вашим сособственником своей доли вы будете продавать именно ту долю, которая вам принадлежит. Естественно, с учетом преимущественного права второго собственника. 

Соглашение это в случае продажи доли тем или иным собственником силу свою теряет. Необходимо будет его переподписывать с новым участником долевой собственности.

21 Сентября 2017, 18:50
Вадим
клиент, г. Санкт-Петербург

"Соглашение это в случае продажи доли тем или иным собственником силу свою теряет. Необходимо будет его переподписывать с новым участником долевой собственности."

Получается, что сосед сможет продать свои 2/3 доли уччастка третьим лицам (включая эти 1.5 сотки) и мне надо будет подписывать еще одно соглашение о порядке пользования с "новым вледельцем" ? А если он не захочет? А как же тогда судебное решение с выплатой компенсации "старому владельцу"?

21 Сентября 2017, 19:46
Вадим
клиент, г. Санкт-Петербург

Юрий, спасибо за Ваши советы! Буду думать...

22 Сентября 2017, 07:43
10,0
Рейтинг Правовед.ru
28252
ответа
10342
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

А если он не захочет? А как же тогда судебное решение с выплатой компенсации «старому владельцу»?

Вадим

А тот факт, что я выплачу своему «старому соседу» компесацию за эти 1.5 сотки по решению суда, разве никак не повлияют на судьбу этих 1.5 соток в случае продажи либо мной, либо соседом своей доли?

Вадим

Вадим, Вы немного путаете, это компенсация не за приобретение права собственности, а за пользование. То есть как бы арендная плата, если можно так выразиться. Она не будет слишком большой в сравнении со стоимостью земельного участка при его продаже. Вы будете платить (и то не факт, как договоритесь) только за пользование. Поэтому разумеется эти платежи на судьбу участка не повлияют.

При этом решения суда Вам не надо, если нет спора Вы просто с соседом соглашение это подписываете и все.

Мой глобальный вопрос: при обоюдном согласии нам с соседом лучше провести межевание, заключить Договор купли- продажи 1.5 соток земли у нотариуса и отправить все это в Россреестр? или идти в суд и просить определение порядка пользования земельным участком?

Вадим

Если Вы хотите решить вопрос принципиально и навсегда — безусловно это межевание и установление новых границ и образование двух автономных земельных участков. При этом я считаю, что Вашего случая предельно минимальные размеры участков не касаются. Нормы о минимальных размерах применяются к предельным размерам предоставляемых участков и не применяются при разделе земельных участков, находящихся в частной собственности.

22 Сентября 2017, 07:41
получен
гонорар
31%
Юрист - Руслан
15361
ответ
8421
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте!  Оформить данную сделку путем перераспределения земельного участка находящегося в частной собственности невозможно,  так как участок один. 

Если бы у каждого собственника был отдельный (выделенный) участок,  то вариант с перераспределением подошел бы. 

Для определения порядка пользования земельным участком пропорционально доле в праве необходимо заключить соответствующее соглашение или обратиться в суд. 

Тогда какой будет статус у этих 1.5 соток? Сможет ли «новый владелец» их продать третьим лицам вместе со своей долей?

Точно такой же как и у всего участка в целом. Продать он может не 1.5 сотки,  а долю в праве с соблюдением правил преимущесивенного права покупки (ст. 250 ГК РФ) нотариально удостоверив сделку. 

А затем уже новый собственник будет снова определять порядок пользования земельным участком при наличии спора. 

21 Сентября 2017, 08:02
q Отблагодарить
0 0
15361
ответ
8421
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате

Вотрос первый: Пока что нам отказали несколько нотариусов под тем предлогом, что за изменением долей участка, последуют изменения долей в наших домах по принципу, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Как быть?

Все верно. Нужно определить порядок пользования. 

Вопрос второй: Если идти через суд на определение порядка пользования с выплатой компенсации? Тогда какой будет статус у этих 1.5 соток?

Он будет входить в весь участок,  статус его не изменится. В пользовании одного из долевых собственников будет находится участок на 1.5 сотки больше. 

21 Сентября 2017, 08:12
Вадим
клиент, г. Санкт-Петербург

Руслан, спасибо за ответ. Вы указываете, что "Для определения порядка пользования земельным участком пропорционально доле в праве необходимо заключить соответствующее соглашение или обратиться в суд. "

Скажите, а могу ли я в исковом заявлении попросить суд помимо определения порядка пользования земельным участком еще и перераспределить доли согласно этому (фактическому) пользованию землей?

21 Сентября 2017, 17:07
15361
ответ
8421
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
Если я захочу продать свою часть участка 3-м лицам, то как я должен определить статус этих 1.5 соток для покупателя?

Вы не можете продать свою часть участка. Вы можете продать долю в праве на земельный участок. Для покупателя Вы ничего не обязаны определять относительно 1.5 соток,  которыми Вы пользуетесь. 

Что будет с этими 1.5 сотками, если сосед решит продавать свою долю, ведь юридически эти сотки входят в его долю?

Снова ничего с ними не случится. Как были они в составе земельного участка,  так и останутся. 

Пока ваш земельный участок не будет разделен (доли не выделены в натуре) и судьба этих 1.5 соток зависит только от судьбы земельного участка. А отчуждение долей на них никаким образом не влияет. 

Собственно это как оно есть и как сказано в законе,  а изложить  то что Вы хотите услышать не могу. 

21 Сентября 2017, 17:42
15361
ответ
8421
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
Скажите, а могу ли я в исковом заявлении попросить суд помимо определения порядка пользования земельным участком еще и перераспределить доли согласно этому (фактическому) пользованию землей?

Вадим,  к сожалению нет,  так как земельный участок пока един. После его раздела (выдела своей доли в натуре) можно будет и перераспределить земельный участок. 

Перераспределить доли в праве можно на основании соглашения (п. 1 ст. 252 ГК РФ)  или на основании сделки по приобретению доли, например,  если долевой собственник захочет продать ее. 

21 Сентября 2017, 17:51
15361
ответ
8421
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
Получается, что сосед сможет продать свои 2/3 доли уччастка третьим лицам (включая эти 1.5 сотки) и мне надо будет подписывать еще одно соглашение о порядке пользования с «новым вледельцем»? А если он не захочет? А как же тогда судебное решение с выплатой компенсации «старому владельцу»?

Вадим,  еще раз читайте внимательно. Сосед может продать лишь 2/3 доли. 1.5 сотки никак не будут фигурировать нигде. Каким образом захочет определить порядок пользования новый собственник не известно. Возможно он не захочет компенсации,  а захочет владеть участком пропорционально своей 1/3 доле. 

Судебное решение в данном случае касается только двух собственников,  которые сейчас владеют долями. При смене собственника решение суда силу не имеет.

21 Сентября 2017, 19:57
Вадим
клиент, г. Санкт-Петербург

Руслан, Вы говорите,что решение суда утрачивает силу при смене хотя бы одного из собственников! А тот факт, что я выплачу своему "старому соседу" компесацию за эти 1.5 сотки по решению суда, разве никак не повлияют на судьбу этих 1.5 соток в случае продажи либо мной, либо соседом своей доли?

21 Сентября 2017, 20:43
15361
ответ
8421
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
А тот факт, что я выплачу своему «старому соседу» компесацию за эти 1.5 сотки по решению суда, разве никак не повлияют на судьбу этих 1.5 соток в случае продажи либ
о мной, либо соседом своей доли?

Здесь компенсация не единовременная,  а периодическая,  например за календарный год,  квартал,  иной период. То есть,  выплачивая компенсацию Вы лишь пользуетесь земельным участком за плату. 

Мой глобальный вопрос: при обоюдном согласии нам с соседом лучше провести межевание, заключить Договор купли- продажи 1.5 соток земли у нотариуса и отправить все это в Россреестр?

или идти в суд и просить определение порядка пользования земельным участком?

При обоюдном согласии достаточно соглашения,  составленного в простой письменной форме с подписями сторон, в котором Вы согласуете и порядок пользования и размер и порядок компенсации. 

Это и быстро и юридически правильно. Если же Вы хотите продать долю,  то договор купли продажи действительно нужно заключить у нотариуса,  а затем зарегистрировать переход права в Росреестре. При этом продавать нужно не 1.5 сотки,  а долю.  Она будет примерно 1/15 доля. 

21 Сентября 2017, 21:45
Вадим
клиент, г. Санкт-Петербург

Руслан, спасибо за Ваши советы! Буду думать...

22 Сентября 2017, 07:41
получен
гонорар
34%
Юрист - Алексей
1321
ответ
625
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 1321ответ
  • 625отзывов

Здравствуйте, Вадим.

Заключите Соглашение об изменении долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества.

В нем укажите, что

1. В связи с договоренностью по расположению забора на земельном участке, стороны договорились изменить соотношение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: такому-то

2. Стороны настоящим соглашением перераспределяют доли в праве общей долевой собственности на земельный участок следующим образом:

Сторона 1 — [значение дробью и прописью] доли;

Сторона 2 — [значение дробью и прописью] доли.

Далее можно указать, что в связи с тем, что на объекты, расположенные на указанном участке, оформленные в личную собственность каждого из участников, данное соглашение не распространяется.

21 Сентября 2017, 09:39
q Отблагодарить
0 0
1321
ответ
625
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

Если я захочу продать свою часть участка 3-м лицам, то как я должен определить статус этих 1.5 соток для покупателя? Что будет с этими 1.5 сотками, если сосед решит продавать свою долю, ведь юридически эти сотки входят в его долю?

Вадим

порядок пользования устанавливается только между настоящими собственниками, если новый собственник откажется определять такой порядок —  тогда только через суд.

21 Сентября 2017, 17:27
1321
ответ
625
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

Да потому что и суд не факт что вам такой порядок установит — у вас забор в принципе самовольно поставлен — его снести не проблема, это не неотделимое улучшение. 

Поэтому, попробуйте, все же сделать перераспределение долей либо продажу доли, Исход из примерного размера доли, пропорциональной вашим 1,5 сотка. 

Также по поводу раздела участков. Даже если у вас не позволяет раздел участка по размеру — не поленитесь и изучите, возможно ли провести публичные слушания по согласованию размеров ваших участков, которые образуются после раздела. 

21 Сентября 2017, 19:51
Вадим
клиент, г. Санкт-Петербург

Общественые слушания прошли 2 года назад, и нас выделили в зону Т1Ж2-2.

Минимальная площадь образуемых земельных участков определена Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга для каждой территориальной зоны.

Земельный участок расположен в тер.зоне Т1Ж2-2, где минимальная площадь участка составляет 1200кв.м.

Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга утверждены Законом Санкт-Петербурга от 16 февраля 2009 г. N 29-10

(от 21.06.2016 №524 внесены последние изменения)

То есть дальнейшее деление не возможно так, как у нас меньше 24 соток на двоих!

21 Сентября 2017, 20:35
1321
ответ
625
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

То есть дальнейшее деление не возможно так, как у нас меньше 24 соток на двоих!

Я понял исходя из вашей ситуации в вопросе. 

Бывает, что в ПЗЗ предусматривает возможность установление меньшей площади, проводя публичные слушания по конкретной ситуации. Уточните это в архитектуре муниципалитета.

Если не получится — составляет соглашение либо о порядке пользования либо о перераспределение долей и ищите нотариуса, который вам его заверит, так как дом в личной собственности а не в долевой и не зависит от долей, так как земля под домом будет также следовать судьбе дома, а остальная территория регулироваться соглашениями. Следует все же отделять, по моему мнению, землю под домом и остальную землю. 

Просто о не все нотариусы идут на это. 

В суде определять порядок у вас не получится, так как есть согласие соседа, да и ни к чему это, так как при продаже такой порядок утратит силу. 

21 Сентября 2017, 20:42
1321
ответ
625
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

Юрий, А Россреестр это судебное решение о порядке пользования землей отразит на кадастровом плане участка?

Скорее всего нет. Росреестр регистрирует сервитуты, аренду, права и прочие ограниченные права на землю, но не порядок пользования. Это иные отношения, не подлежащие государственной регистрации.

21 Сентября 2017, 20:57
Вадим
клиент, г. Санкт-Петербург

Алексей, А если, как ссылается Владимир на Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно ст.36 "собственник утрачивает право на долю в общем имуществе", в нашем случае после выплаты мной компенсации за 1.5 сотки, разве это не входит в перечень "прав и прочие ограниченные права на землю" которые должны быть отражены в ЕГРП?

21 Сентября 2017, 21:40
1321
ответ
625
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

Если проведёте межевание у вас будет меньше 12 соток на человека — росреестр вам не зарегистрирует в силу отсутствия разрешения в ПЗЗ. 

Лучше делать соглашение. 

21 Сентября 2017, 21:03
1321
ответ
625
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

Вадим это совершенно из другой оперы постановление. У другого собственника значительная доля и он её не утратит, так как у него дом стоит на этой земле. 

Не значительной доля была бы, если бы у него изначально было оформлено право например на 1/24 долю или меньше а в вашем случае либо искать нотариуса, либо попробовать через суд зарегистрировать право пользования участком. Но в суде надо доказать что у вас грубо говоря «согласия нет» и что забор ну совершенно невозможно перенести на другое место. Суд, боюсь не учтет данный момент. 

Попробуйте через нотариуса передать путем дарения или продажи часть доли в праве. 

21 Сентября 2017, 21:48
Вадим
клиент, г. Санкт-Петербург

Алексей, спасибо за Ваши советы! Буду думать...

22 Сентября 2017, 07:39
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

356 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут