Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Договор купли- продажи земли vs. Определение порядка пользования земельным участком
Договор купли- продажи земли vs. определение порядка пользования земельным участком
Подскажите, как поступить!
Имеется зарегистрированный участок в 23 сотки в СПб, находящийся в общей долевой собственности у 2- х владельцев в пропорции 1/3 и 2/3. Каждый собственник возвел в "своей" части участка дом. Дома впоследствии были узаконены в собственность. Претензий собственники друг к другу не имеют. Но забор, делящий участок, был поставлен из- за ошибки в расчетах так, что один сосед прихватил 1.5 сотки у другого. И другой сосед
согласился продать первому эти 1.5 сотки на приграничной земле.
Можно ли эту сделку оформить как договор купли- продажи земли у нотариуса с перераспределением долей. Повлечет ли это так же перераспределение долей в домах (напомню, что дома находятся в узаконенной собственности у каждого из соседей)? Можно ли этот договор потом оспорить?
Или придется подавать в суд на определение порядка пользования с выплатой компенсации? Тогда какой будет статус у этих 1.5 соток? Сможет ли "новый владелец" их продать третьим лицам вместе со своей долей?
Здравствуйте, если доли в участке конкретно не определены, то вы можете определить порядок пользования вашими долями, где сможете распределить. где чей участок находится.Если данные изменения не затронут границы проходящих домов, то это на домах никак не скажется. Вы можете оформить данное сглашение и у нотариуса.
ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Относительно же продажи своей доли, любой долевой собственник может продать свою долю третьим лицам, но перед этим он должен предложить ее купить другому долевому собственнику.
ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
Позиции высших судов по ст. 250 ГК РФ >>>
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Здравствуйте, Вадим.
См. также:
ч.2 ГК РФ, ч.3 ГК РФ, ч.4 ГК РФ
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017)ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Имеется зарегистрированный участок в 23 сотки в СПб, находящийся в общей долевой собственности у 2- х владельцев в пропорции 1/3 и 2/3.
Вадим
Здравствуйте.
Хотелось бы дополнить, что при наличии общей долевой собственности невозможно говорить о том, что кто-то из дольщиков пользуется бОльшим участком, чем положено, поскольку доли не выделены. Поставленный забор и согласие с ним всех собственников фактически означает, что собственники хоть и устно, но согласовали именно такой порядок пользования. Его можно закрепить соответствующим письменным соглашением, в котором предусмотреть, что за пользование этой частью, которая превышает приходящуюся на него долю будет производиться какая-то плата (или не будет).
А вот для того, чтобы оформить приобретение в собственность каких-то конкретных соток, Вам будет необходимо произвести раздел общего земельного участка в натуре, т.е. фактически один участок преобразовать в два. И вот тут при разделе можно учесть, что кому-то из собственников отходит чуть бОльшая часть, чем ему положено по долям и соответственно предусмотреть компенсацию за увеличение его доли.
Так что выбор за Вами.
Вопрос второй: Если идти через суд на определение порядка пользования с выплатой компенсации? Тогда какой будет статус у этих 1.5 соток?
Вадим
Через суд это делать необязательно, если стороны согласны. Статус будет не у соток, а у доли, превышающей долю, которая принадлежит собственнику на праве собственности. И он будет — в пользовании у одного из собственников.
Юрий, спасибо за ответ.
Допустим суд определит порядок пользования земельным участком, а доли оставит без изменения. Я выплачу соседу компенсацию и получу 1.5 сотки в свое пользование.
Если я захочу продать свою часть участка 3-м лицам, то как я должен определить статус этих 1.5 соток для покупателя?
Что будет с этими 1.5 сотками, если сосед решит продавать свою долю, ведь юридически эти сотки входят в его долю?
Здравствуйте! Оформить данную сделку путем перераспределения земельного участка находящегося в частной собственности невозможно, так как участок один.
Если бы у каждого собственника был отдельный (выделенный) участок, то вариант с перераспределением подошел бы.
Для определения порядка пользования земельным участком пропорционально доле в праве необходимо заключить соответствующее соглашение или обратиться в суд.
Тогда какой будет статус у этих 1.5 соток? Сможет ли «новый владелец» их продать третьим лицам вместе со своей долей?
Точно такой же как и у всего участка в целом. Продать он может не 1.5 сотки, а долю в праве с соблюдением правил преимущесивенного права покупки (ст. 250 ГК РФ) нотариально удостоверив сделку.
А затем уже новый собственник будет снова определять порядок пользования земельным участком при наличии спора.
Вотрос первый: Пока что нам отказали несколько нотариусов под тем предлогом, что за изменением долей участка, последуют изменения долей в наших домах по принципу, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Как быть?
Все верно. Нужно определить порядок пользования.
Вопрос второй: Если идти через суд на определение порядка пользования с выплатой компенсации? Тогда какой будет статус у этих 1.5 соток?
Он будет входить в весь участок, статус его не изменится. В пользовании одного из долевых собственников будет находится участок на 1.5 сотки больше.
Руслан, спасибо за ответ. Вы указываете, что "Для определения порядка пользования земельным участком пропорционально доле в праве необходимо заключить соответствующее соглашение или обратиться в суд. "
Скажите, а могу ли я в исковом заявлении попросить суд помимо определения порядка пользования земельным участком еще и перераспределить доли согласно этому (фактическому) пользованию землей?
Здравствуйте, Вадим.
Заключите Соглашение об изменении долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества.
В нем укажите, что
1. В связи с договоренностью по расположению забора на земельном участке, стороны договорились изменить соотношение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: такому-то
2. Стороны настоящим соглашением перераспределяют доли в праве общей долевой собственности на земельный участок следующим образом:
Сторона 1 — [значение дробью и прописью] доли;
Сторона 2 — [значение дробью и прописью] доли.
Далее можно указать, что в связи с тем, что на объекты, расположенные на указанном участке, оформленные в личную собственность каждого из участников, данное соглашение не распространяется.
Если я захочу продать свою часть участка 3-м лицам, то как я должен определить статус этих 1.5 соток для покупателя? Что будет с этими 1.5 сотками, если сосед решит продавать свою долю, ведь юридически эти сотки входят в его долю?
Вадим
порядок пользования устанавливается только между настоящими собственниками, если новый собственник откажется определять такой порядок — тогда только через суд.
Да потому что и суд не факт что вам такой порядок установит — у вас забор в принципе самовольно поставлен — его снести не проблема, это не неотделимое улучшение.
Поэтому, попробуйте, все же сделать перераспределение долей либо продажу доли, Исход из примерного размера доли, пропорциональной вашим 1,5 сотка.
Также по поводу раздела участков. Даже если у вас не позволяет раздел участка по размеру — не поленитесь и изучите, возможно ли провести публичные слушания по согласованию размеров ваших участков, которые образуются после раздела.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017)
ГК РФ Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
Исходя из приведенных статей ГК РФ, становится очевидно, что Вы можете распоряжаться своей долей по своему усмотрению.
Касательно спорной части земельного участка, определяли ли Вы порядок пользования Вашими доля? Есть ли у Вас выделение долей в натуре?
ЗК РФ, Статья 11.5. Выдел земельного участка
1. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
2. При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
3. Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Если выделения не было, Вы можете это сделать, и продать спорные сотки. Для этого Вам достаточно заключить нотариальный договор. Так же, как указанно в предыдущей ст. 250 ГК РФ у дольщика право первоочередной покупки, так что Вы будите действовать в рамках закона.
Касательно домов, то на них продажа земельного участка никак не отразится.
Здравствуйте. Выделения доли мы произвести не можем, так как по градостроительным нормам Санкт-Петербурга вновь образованный участок не может быть меньше 12 соток. А у нас 23 сотки наа двоих. Мы можем только провести межевание.
Проблема в том, что речь не идет о продажи доли целиком, а лишь о 1.5 соток.
Вотрос первый: Пока что нам отказали несколько нотариусов под тем предлогом, что за изменением долей участка, последуют изменения долей в наших домах по принципу, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Как быть?
Вопрос второй: Если идти через суд на определение порядка пользования с выплатой компенсации? Тогда какой будет статус у этих 1.5 соток?