С какого момента можно продать квартиру без оплаты НДФЛ

Вопрос: с какого момента начинать отсчет владения квартиры в течении трех лет, чтобы можно было продать без оплаты НДФЛ. С момента заключения договора ДДУ или регистрации в Едином реестре.

Максим

Здравствуйте. Вопрос имеет совершенно однозначный ответ — до момента регистрации объекта в Росреестре его просто не существует. Поэтому отсчет времени владения начинается именно с момента регистрации первичного права собственности на вновь созданный объект в Росреестре. 

ГК РФ Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Здравствуйте, исчислять срок надо с момента регистрации в Росреестре. На это есть разъяснение МинФина.

Письмо МинФина России №03-04-05/9-103 от 14 февраля 2013 года

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения следует, что налогоплательщик в 2004 г. приобрел право на квартиру в строящемся доме в рамках договора долевого участия. Акт приема-передачи квартиры подписан в июне 2012 г., свидетельство о регистрации права собственности на данную квартиру получено в октябре 2012 г. В декабре 2012 г. налогоплательщик продал указанную квартиру.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного вышеуказанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Таким образом, срок нахождения в собственности налогоплательщика объекта недвижимости следует определять с даты его регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая изложенное, поскольку квартира до даты ее продажи находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет, то налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет, установленный пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Здравствуйте, Максим! В данном случае исчисление срока будет с даты регистрации права собственности в реестре. Иногда Вы можете встретить мнение, что такой срок исчисляется с момента подписания акта приема-передачи, но это неверно. Есть четкие разъяснения на этот счет — это Письма Минфина России от 14.02.2013 N 03-04-05/9-103, от 15.11.2012 N 03-04-05/9-1315 и ст. 219 ГК РФ.

Здравствуйте, Максим!

с какого момента начинать отсчет владения квартиры…
С момента заключения договора ДДУ или регистрации в Едином реестре.

С момента регистрации в Ростреестре.

 отсчет владения квартиры в течении трех лет

Увы, в соответствие с п.4 статьи 217.1 НК РФ сейчас этот срок увеличен до 5 лет

1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Также необходимо учесть, что НДФЛ высчитывается как разница между ценой приобретения и ценой продажи. Также при продаже может учитываться и кадастровая стоимость жилья с коэффициентом 0,7. Тогда НДФЛ будет высчитан с разницы между ценой продажи и Стоимость кадастровая х0.7. Сам продавец выбирает с какой суммы ему выплачивать налог.

Удачи Вам!

Здравствуйте, Максим!

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ч. 2 ст. 223, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Таким образом, срок нахождения в собственности налогоплательщика объекта недвижимости следует определять с даты его регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку Налоговым кодексом установлено, что 

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более, то трехлетний срок следует исчислять с момента регистрации права.

Другими словами, независимо от того, что собственность приобреталась в порядке участия в долевом строительстве, оформление собственности считается завершенным после регистрации в отделениях Росреестра и получения свидетельства о регистрации права собственности. С этого же момента возникает Ваша обязанность по уплате налога на недвижимое имущества и с этого же момента возникает право пользоваться налоговым вычетом.

Налоговым органом будет учитываться Ваша недвижимость с момента регистрации права.