Я перевела квартиру в нежилое помещение, могу ли я арендовать участок, на котором находится крыльцо?

Здравствуйте, Ольга! В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) cобственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Для оформления документов на входную группу в нежилое помещение необходимо получить разрешение общего собрания собственников многоквартирного дома на предоставление Вам части земельного участка для этих целей.

Попробуйте найти для себя ответ ниже:

1Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации(далее — ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

 
Согласно п. 2 ст. 36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

В соответствии с положениями ст.36 Жилищного кодекса РФ, ст.43 Градостроительного кодекса РФ, ч.2 ст.6 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», ст. 12 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» граница земельного участка многоквартирного дома устанавливается на основании проекта межевания территории.

Утверждается проект межевания органом, уполномоченным Правительством Москвы, которым в настоящее время является Департамент земельных ресурсов города Москвы (департамент) (п. 5 приложения к постановлению Правительства Москвы от 11.03.2011 № 65-1111 «Об утверждении положения о Департаменте земельных ресурсов города Москвы»).

Разработанный проект межевания должен соответствовать требованиям градостроительного, земельного, жилищного и иного законодательства, в частности градостроительной документации, определяющей границы и градостроительное назначение участков территории, а также градостроительным нормативам и правилам.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, для дальнейшей постановки его на государственный кадастровый учет в целях регистрации на него общей долевой собственности осуществляется в границах, согласно проекту межевания квартала, разработанного Москомархитектурой, на основании заявления ЛЮБОГО собственника, за исключением земельных участков общего пользования (проезды, скверы, инженерные коммуникации, кабельные сети), которые в соответствии с п. 12 ст. 85 ЗК РФ не подлежат приватизации и отчуждению из собственности города Москвы.

Формирование границ конкретного земельного участка для постановки земельного участка на государственный кадастровый учёт производится Департаментом земельных ресурсов города Москвы на основании утверждённого проекта межевания в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 30.05.2006 № 352-ПП в режиме «одного окна».
Это теория. Теперь о практике.

Пока не сделано межевание и земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учёт — земля принадлежит государству, а в общедолевую собственность она переходит лишь после 2-x действий:
1. проведения межевания
2. постановки земельного участка на государственный кадастровый учёт
(то есть формирование границ земельного участка).

До этого — земля под домом и вокруг него не является общедолевой собственностью, тут Вам нужно прочитать ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Москва №10/22 29 апреля 2010 там внизу небольшой раздел Споры о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома.

Именно поэтому власти Москвы не спешат делать межевание и формировать границы участков у многоквартирных домов, тогда они перестанут быть собственниками этих земель и не смогут самолично ими распоряжаться. Они пока что не спеша отрезают сколько им нужно земли и продают её или используют её так как им хочется. Строят на этой земле народные гаражи, парковки, магазинчики и т.д. и земля уходит от дома.

А если и формируют земельные участки, то стараются сделать это по границе(фундаменту) дома, объявив всю землю вокруг дома общественной, которая не подлежит приватизации в общедолевую собственность.

Для собственников помещений в многоквартирных домах Департамент земельных ресурсов разработал новый механизм оформления земельных участков  в собственность. Москвичам теперь будут предлагать  два варианта: выделение земельного участка по подошве дома либо по расчетным нормативам. Второй вариант предусматривает больший размер участка и обязательное проведение общего собрания.

 
Межевание — под общественный контроль

18 апреля в Московской городской Думе в рамках заседания комиссии по государственной собственности и землепользованию состоялся круглый стол на тему «Проблемы межевания жилых кварталов». В нем принял участие руководитель Департамента земельных ресурсов Москвы Владимир Ефимов, а также депутаты муниципальных собраний, руководители товариществ собственников жилья и специалисты в области землепользования.

 
   Выступая перед собравшимися, Владимир Ефимов рассказал о политике города в области предоставления земельных участков под жилыми домами. «Когда к нам обращаются собственники, мы предлагаем им два варианта: выделение земельного участка по подошве дома либо по расчетным нормативам. Второй вариант предусматривает больший размер участка. Но необходимо понимать, что сегодня собственники несут расходы только по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Как только участок переходит к жителям, бремя расходов по его содержанию автоматически переходит к собственникам. А это уборка территории, уход за зелеными насаждениями. Это, наконец, земельный налог. При выделении участка по нормативу для квартиры площадью 60 кв.м. расходы по содержанию придомовой территории и уплату земельного налога составят, по нашей оценке, порядка 6 тысяч рублей в год. Кроме того, в большинстве случаев ни огородить, ни закрыть территорию для проезда, не представляется возможным. Так что при формировании участков возможны варианты, когда на них будут наложены публичные сервитуты, иначе Москва превратится в большое садовое товарищество. Все эти сведения и расчеты мы предоставляем собственникам, чтобы они понимали возможные ограничения и расходы. И они на общем собрании должны будут выбрать один из двух вариантов. Правда, выделить участок больше, чем заложено действующими нормативами, мы не можем», — рассказал Владимир Ефимов. По его словам, на сегодняшний день разработаны проекты межевания 1095 из 2840 городских кварталов. Сейчас в работе — 440 кварталов. Все остальные работы будут завершены до конца 2013 года.
 

   Участники встречи задали руководителю Департамента земельных ресурсов большое количество вопросов, как частных, связанных с проблемами конкретного ТСЖ, так и общих, касающихся принципов межевания и предоставления земельных участков. По словам Владимира Ефимова, состоявшийся диалог для Департамента очень важен.
 

   В свою очередь председатель комиссии МГД по государственной собственности и землепользованию Олег Бочаров (фракция «ЕДИНАЯ РОССИЯ») отметил, что такой формат обсуждения был предложен впервые. «Я не помню, чтобы министр пришел, и сказал: я готов дать преференцию гражданам, пусть они решат, как им будет удобно», — заявил депутат, и предложил проводить подобные встречи регулярно. Кроме того, он призвал всех участников обсуждения присылать свои вопросы и предложения. И подчеркнул, что если будет выявлено несовершенство действующего законодательства, профильная комиссия Мосгордумы будет готовить соответствующие поправки.
 

   «Весь имеющийся опыт надо обобщать. Это очень важно и полезно. Мы рассчитываем, что наш круглый стол станет постоянно действующим общественным советом, который будет корректировать ход земельной реформы», — отметил Олег Бочаров

Как оформить придомовую территорию в общую собственность

Советы составлены применительно к Москве, но полезны всем.
Согласно новому Жилищному кодексу, придомовая территория относится к общедомовой собственности. И от того, на кого оформлена земля, зависит многое: должен ли собственник квартиры платить земельный налог, кто принимает решения о благоустройстве придомовой территории. От решения оформлять или не оформлять землю зависит, что вы будете лицезреть из окон своего жилища: благоустроенный зеленый двор с детской площадкой или несанкционированные свалки и автомобильные стоянки.
Нельзя оставить без внимания еще и статью 7.1. Кодекса об административных правонарушениях, согласно которой использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 5 до 10 МРОТ. Чиновник же у нас всегда прав. Конечно, мы можем чиновнику объяснять, что согласно разъяснениям Минюста России (письмо от 21 апреля 2006 года № 04/3201-Е3) и Минфина России (письмо от 17 мая 2006 года № 03-06-02-02/65), «если права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента их регистрации (пункт 2 статьи 8, статья 223 Гражданского кодекса Российской Федерации), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента государственной регистрации (например, пункт 5 статьи 16 Федерального закона «О введение в действие Жилищного Кодекса РФ»), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер».
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Аналогичное положение закреплено в п. 1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ». Длительное время власти не охотно шли на оформление земельных участков в собственность, и сама эта тема долгое время находилось под запретом, однако с приятием указанных актов ситуация в значительной мере изменилась.

Законодательная база

Прежде, чем приступить к раскрытию этого вопроса – назовем основные правовые акты федерального уровня.
Чтобы каждый собственник помещения в многоквартирном доме имел представление о порядке оформления права общей долевой собственности на земельный участок под его многоквартирным домом, постараемся построить настоящую статью с пояснениями каждого шага действий на пути оформления участка земли в собственность. Но, прежде назовем отправные точки – федеральные нормативные правовые акты, в которых тем или иным способом прописаны права собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок под домом и прилегающую к нему территорию:
— Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации;
— Статьи 36, 37, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации;
— Статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»;
— Статья 6 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»;
— Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
— Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 14.02.2007 № 29 «Об утверждении инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества».
На основании этих нормативных правовых актов субъекты федерации принимают свои законы и постановления с учетом специфики их регионов.
На основе анализа указанных нормативных правовых актов следует выделить следующие шаги оформления прав на участок.

Шаг I. Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Необходимость этого шага прописана в п. 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Порядок проведения общего собрания собственников помещений установлен ст.ст. 45 — 48 ЖК РФ. В соответствии с указанной нормой инициировать проведение общего собрания вправе любой из собственников помещений в доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Решения общего собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании. Общее собрание собственников помещений в доме по указанному выше вопросу должно также уполномочить лицо на обращение в соответствующие органы власти с заявлением о формировании участка и приобретении прав на него. Общее собрание должно обсудить и принять определенное решение, по результату собрания должен быть составлен протокол, принято решение. К качестве хорошего методического пособия с полным комплектом образцов документов по организации общего собрания, его проведению составлению протокола может служить с некоторыми оговорками, а скорее поправками Постановление Правительства Москвы 3 июля 2007 г. N 569-ПП «Об утверждении состава документов для принятия общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах решений о формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома». В указанном выше Постановлении Правительства Москвы приводятся перечень необходимых документов и образцы документов в случае проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в очной форме:
— Заявление уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лица о формировании земельного участка;
— Схема распределения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
— Копии уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;
— Лист регистрации собственников помещений или их представителей, принявших участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;
— Доверенности представителей собственников помещений, оформленные в установленном законом порядке;
— Письменные решения собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;
— Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.
Там же приведен перечень и образцы необходимых документов для проведения собрания в форме заочного голосования:
— Заявление уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лица о формировании земельного участка;
— Схема распределения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
— Копии уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;
— Лист регистрации вручения уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;
— Доверенности представителей собственников помещений, оформленные в установленном порядке;
— Письменные решения собственников помещений в многоквартирном доме при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;
— Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования.
Хочется обратить особое внимание на текст самого Заявления уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лица о формировании земельного участка. «В целях реализации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: _______ от _________(дата), в соответствии с Жилищным и Земельным кодексами Российской Федерации, постановлением Правительства Москвы от 27 июня 2006 г. N 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» прошу сформировать земельный участок, на котором расположен указанный дом, для предоставления в общую долевую собственностью собственников помещений в многоквартирном доме». Хочется порекомендовать собственникам более внимательно отнестись к выделенной фразе и сравнить ее с текстом в части 1 статьи 36 Жилищного Кодекса РФ, касающегося описания общедомовой собственности — земельного участка. В этой статье говорится более шире: «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке». По этому поводу на заседании Московского правительства возникла целая полемика. Одни предлагали ограничить участок стенами дома, другие дорезать к участку еще один метр от дома.
Руководитель земельного ведомства столицы В.Дамурчиев пояснил, что его департамент столкнулся с завышенными претензиями некоторых ТСЖ, представляющих интересы собственников жилья многоквартирных домов, по выделению земельных участков под их домами. «Если мы, межуя участок, будем оформлять его всего в паре метров от отмостки, то мы рискуем нарушить закон. А если мы будем оформлять землю в соответствии с современными нормами МГСН (Московские городские санитарно-технические нормы), то мы можем ущемить собственников жилья в соседних многоквартирных домах», — подчеркнул он. В свою очередь главный архитектор столицы Александр Кузьмин полагает, что «в соответствие с градостроительными нормами совсем необязательно выделять большие участки под один дом». «Земельные участки под многоквартирными домами для оформления в собственность необходимо нарезать строго в соответствие с функциональными нуждами самого дома», — указал он на заседании правительства. По мнению главы Москомархитектуры, участки же большей площади, например, под детские или спортивные площадки, должны формироваться «путем объединения интересов жителей нескольких домов, так как они обеспечивают жизнедеятельность всего микрорайона». Пример этой полемики чиновников на заседании правительства хочется завершить ст. 12 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве»: «Площадь земельного участка многоквартирного дома определяется в соответствии с нормативами, предусмотренными земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности».
Завершая описание первого шаг отмечу, что весьма положительным является то, что Постановлением Правительства Москвы предписано Префектурам административных округов города Москвы, Управам районов города Москвы совместно с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы обеспечить оказание при необходимости содействия в проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах по вопросу формирования земельных участков. Кроме того, префектурам административных округов города Москвы предписано:
1. Создать комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах;
2. На основании запроса уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лица выдавать выписку из протокола заседания комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах о соответствии представленных документов по принятию общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о формировании земельного участка требованиям законодательства;
3. Не требовать представления других документов, кроме документов, указанных в приложении к постановлению.

Шаг II. Обращение с заявлением о передаче земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников помещений в нем.

Необходимость этого шага исходит из требований п. 5, 6 ст. 36 Земельного Кодекса РФ. Обозначенная норма права подлежит применению в связи с тем, что порядок предоставления земельных участков под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников квартир должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность лиц – собственников недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке, который установлен п. 5, 6 ст. 36 ЗК РФ.
На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в землеустроительную организацию за проведением землеустроительных работ;
В каждом субъекте федерации, назначены уполномоченные органы на прием заявлений о приобретении права собственности на земельный участок. Согласно Постановлению Правительства Москвы от 27.06.2006 № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» в Москве уполномоченным на прием заявлений о приобретении права собственности на земельный участок органом власти в г. Москве является Департамент земельных ресурсов. Как правило, в департаментах земельных ресурсов имеются свои информационные сайты, информационные стенды с образцами документов.

Шаг III. Обращение с заявлением о формировании участка.

Избранное Общим собранием собственников помещений уполномоченное лицо должно обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Такое требование содержит п. 3 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ».
Статьей 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» определен порядок перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В ней сказано:
«1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом».
На основании проведенных землеустроительных работ орган местного самоуправления распорядительным актом (постановлением, распоряжением) утверждает проект границ данного земельного участка.
В качестве примера добавим, что на основании уже упомянутого ППМ № 431-ПП от 27.06.2006 г. таким уполномоченным органом власти в городе Москве также является Департамент земельных ресурсов.

Шаг IV. Формирование земельного участка.

Требованиями федерального законодательства (п. 4 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ») формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Согласно ст. 6 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Хочется привести выдержки из любопытного документа, утвержденного Приказом № 123/1 от 29.09.2006 года Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области.
«Методические рекомендации для органов местного самоуправления по формированию земельных участков под многоквартирными домами.
2. Общие положения
2.1. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до 1 марта 2005 года, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
2.2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в порядке и на условиях, которые установлены гражданским и жилищным законодательством. Для передачи такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме не требуется издание специального распорядительного акта органов местного самоуправления. (Примечание автора: В некоторых иных субъектах федерации требуется издание распорядительного акта).
2.5. Состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме определяется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме».
2.6. Границы земельных участков, на которых расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества устанавливаются по красным линиям, границам смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно — транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное.
2.7. В границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно — транспортной инфраструктуры.
2.8. При установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка: частями подземного и надземного пространства, занятыми или предназначенными для размещения магистральных инженерных коммуникаций, пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования в соответствии с градостроительными нормативами и правилами землепользования и застройки, действовавшими в период строительства.
2.9. Территория общего пользования (основные проезды, детские, физкультурные и спортивные площадки и сооружения, массивы зеленых насаждений, иные объекты общего пользования) в границах квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры подлежит передаче в собственность или аренду соб­ственникам помещений в многоквартирном доме только при условии установления соответствующих ограничений и сервитутов.
2.10. Границы обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления до 1 июля 2007 г.
2.11. Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность соб­ственникам помещений в многоквартирном доме бесплатно, определяется в зависимости от площади земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, а также с учетом прилегающих к ним территорий, необходимых для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания в многоквартирном доме, обслуживания жилых зданий и другого имущества, а также доступ к этим объектам. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений.
2.12. Расчет нормативных размеров земельных участков, на которых расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, осуществляется по методике, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 26.08.1998 №59«Об утверждении методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах».
2.13. Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность соб­ственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с действующим законодательством, и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы передаваемого земельного участка многоквартирного дома устанавливаются по фактически существующим границам.
2.14. Сверхнормативная территория может быть передана соб­ственникам помещений в многоквартирном доме в собственность (за плату), аренду или безвозмездное пользование только при условии, что она в соответствии с утвержденной градостроительной и землеустроительной документацией не может быть использована в качестве самостоятельного объекта.
2.15. Разделение земельного участка, предоставленного в пользование нескольким многоквартирным домам, на несколько земельных участков осуществля­ется при совместном обращении в орган местного самоуправления полномочных представителей собственников помещений данных домов, желающих произвести размежевание данного участка с предоставлением проекта размежевания, выпол­ненного организацией, имеющей право выполнять данные работы».
Приведенные выше фрагменты ценны тем, что они показывают позицию властей региона действовать строго в рамках действующего законодательства и тем, что в документе даны конкретные ссылки на нормативные акты по установлению границ земельных участком под многоквартирными домами.
Что касается земельных участков в Москве, то тут ответственным за формированием участка является Департамент земельных ресурсов (ДЗР). Пунктом 11 Приложения № 1 Постановления Правительства Москвы № 431-ПП установлены некоторые особенности формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома.
Согласно п. 11.2, п. 11.3 указанного Приложения к Постановлению Правительства Москвы при формировании земельного участка ДЗР заказывает разработку заключения о градостроительных регламентах земельного участка и проект межевания территории в Комитете по архитектуре и градостроительству города Москвы.
ДЗР утверждает проект границ сформированного земельного участка на основании проекта межевания территории; обеспечивает изготовление за счет заявителя технического отчета об инженерно-геодезических изысканиях, установлении и закреплении границ земельного участка с определением площади (при отсутствии сведений об инженерно-геодезических изысканиях); обеспечивает постановку земельного участка на кадастровый учет и изготовление кадастрового плана земельного участка.
Проект межевания территории необходим для установления размера и границ земельного участка (п. 3 ст. 12 Закона г. Москвы «О землепользовании и застройке в г. Москве»). При этом, проект межевания территории разрабатывается за счет средств бюджета города Москвы в рамках реализации программ по проведению земельной реформы или иных средств.
Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектов межевания на территории г. Москвы регламентирован Приложением № 4 к постановлению Правительства Москвы от 29.11.2005 № 941-ПП.
После подготовки проекта межевания квартала и его утверждения в установленном порядке, уполномоченное лицо обращается в органы Роснедвижимости для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

Шаг V.

Принятие решения о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность
Следует обратить внимание на то, что в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» сформированный и прошедший кадастровый учет земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, то есть, общая долевая собственность у собственников помещений дома возникает в силу закона.
Некоторые регионы своими нормативными документами (например, Ростовская область) не требуют для передачи земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме издания специального распорядительного акта органов местного самоуправления.
В Москве, например, Департамент земельных ресурсов осуществляет подготовку решения о безвозмездном предоставлении земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в нем.
Решение о предоставлении земельного участка в г. Москве принимается Правительством Москвы или префектами административных округов (п. 8 ППМ № 431-ПП).
Так, согласно п. 5, п. 6 ППМ № 431-ПП префекты административных округов города Москвы принимают решения о безвозмездной передаче земельных участков в собственность на территории административных округов, за исключением территорий, относящихся к природному комплексу города Москвы, на основании заявлений:
—