Можно ли в краткосрочном договоре аренды прописать, что по истечении 11 мес. стороны заключат долгосрочный договор аренды. И возможно ли в краткосрочном договоре прописать пункт "в случае незаключения долгосрочного договора аренды, краткосрочный договор аренды продлевается автоматически на 11 мес, без доп.соглашений"? Насколько это правомерно?
Правомерно.
ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
ГК РФ Статья 421. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
КонсультантПлюс: примечание.
Об условиях договоров, заключенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя, см. статью 21 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Дарья, здравствуйте!
Такое условие включить в договор аренды можно. Обратите внимание, что право выбора, на какой срок заключается новый договор аренды, принадлежит арендатору.
Такой договор аренды является разновидностью альтернативного обязательства.
Альтернативным признается обязательство, по которому должник обязан совершить одно из двух или нескольких действий (воздержаться от совершения действий), выбор между которыми принадлежит должнику, если законом, иными правовыми актами или договором право выбора не предоставлено кредитору или третьему лицу. С момента, когда должник (кредитор, третье лицо) осуществил выбор, обязательство перестает быть альтернативным (ст. 308.1 ГК РФ).
Дарья, приветствую!
Я не согласен с коллегами. Вы пытаетесь вписать в договор краткосрочной аренды — предварительный договор. Предварительный договор должен быть заключен в той же форме, что и основной договор, несоблюдение формы влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ).
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.Долгосрочный договор аренды зданий и сооружений (включая помещения) подлежит государственной регистрации.
Следовательно, условие о том, что стороны обязуются заключить долгосрочный договор по истечении текущего краткосрочного — ничтожно.
Условие же, что по истечении краткосрочного договора он автоматически пролонгируется на новый срок, может поставить под вопрос действительность и текущего договора тоже. Суд будет исследовать вопрос, не является ли текущий договор долгосрочным, т.е. без регистрации — ничтожным.
Обычно условие о том, что договор автоматически пролонгируется при отсутствии возражений сторон, суд расценивает как заключение нового договора и проблем тут нет. Есть довольно давнее разъяснение п. 10 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
Но отличие вашей ситуации в том, что стороны обязаны продлить договор на 11 месяцев, если не заключили долгосрочный. То есть речь идет уже не о заключении нового договора, а об обязанности.
Впрочем, с другой стороны, эту обязанность можно рассматривать и как предварительный договор, который предусматривает краткосрочную аренду. С этой точки зрения условие может быть признано законным.
