Как на законных основаниях избежать налогов на доходы после продажи недвижимости (частный случай)?

1) Возможна ли законная схема с получением всей суммы сейчас ?

Шибаров Дмитрий

Дмитрий, добрый день! Скажите а дача с участком не в порядке наследования получена? Если нет то схема в принципе рабочая, заключайте предварительный договор, получайте задаток, но не всю сумму

ст. 380 ГК

 
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

2) Есть ли другие варианты проведения этой сделки в настоящее время?

Шибаров Дмитрий

Зависит от того, как дача получена, можно во-первых уменьшить налогооблагаемую базу на сумму затрат на приобретение участка и/или дачи, в0-вторых применить предусмотренный той же ст. 220 НК налоговый вычет в размере 1 млн. + приобрести в том же налоговом периоде жилье и воспользоваться налоговым вычетом при покупке жилья уменьшив налогооблагаемый доход от продажи на 2 млн. по каждому собственнику если покупать жилье в долевую собственность и указанные лица ранее не воспользовались правом на получение данного вычета

Хочется избежать уплату огромной суммы налога на доход после сделки. Исходя из норм НК РФ это возможно, например, при продаже объекта, находящегося в собственности более 3 лет.

Шибаров Дмитрий

Вообще говоря, огромная сумма налога на поверку оказывается не такой большой. Поясню.

Касательно вычета. На сумму затрат не уменьшить — не сохранялись чеки/договоры и т.д. (подтвердить не сможем) + максимальная сумма по вычету по НК РФ составляет 260 тыс. руб. и может возвращаться не один год — не самый лучший выход.

Шибаров Дмитрий

Во-первых, Вы сказали — у нас в собственности. Это означает, что сособственников как минимум два, а значит сумма вычета может быть удвоена, если Вы заключите два договора купли-продажи от каждого собственника на каждую долю.

Во-вторых, Вы говорите, что продавать будете дачу и участок, а значит и тут есть возможность получить не один вычет, т.к. отдельно может продаваться дом и земельный участок.

Таким образом учитывая, что вычет составляет по 1 млн рублей, Вы можете решить все свои вопросы без такой усложненной схемы.

Здравствуйте!

А что если получить 99% суммы сейчас наличным расчетом (по предварительному договору), а остаток через пол года ?

Артем

получив задаток по ПДКП Вы должны будете уплатить НДФЛ, если можете свободно распоряжаться деньгами. поэтому, на мой взгляд это не снимает проблему.

Письмо Минфина РФ от 08.07.2014 N 03-04-05/33005

В обращении указывается, что физическое лицо получило задаток по предварительному договору купли-продажи земельного участка. При этом, в случае если основной договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца, продавец будет обязан вернуть задаток покупателю.

Ст. 41 Кодекса определяет доход как экономическую выгоду в денежной или натуральной форме, учитываемую в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.

Такая экономическая выгода в рассматриваемой ситуации может возникнуть, например, в случае, если покупатель по предварительному договору купли-продажи перечислит денежные средства продавцу на его текущий счет или иной банковский счет, режим которого позволяет расходовать продавцу поступившие от покупателя денежные средства по своему усмотрению, то есть передаст денежные средства в собственность продавца.В таких случаях полученные продавцом денежные средства будут рассматриваться как его доход, подлежащий налогообложению в общем порядке, независимо от квалификации их гражданско-правовой природы (задаток, обеспечительный депозит, аванс и др.).

В соответствии с п. 1 ст. 223 Кодекса при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется, в частности, как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц.

Таким образом суммы денежных средств, полученных налогоплательщиком в соответствующем налоговом периоде в рамках предварительного договора купли-продажи, включаются в доход налогоплательщика данного налогового периода независимо от того, в каком налоговом периоде заключен основной договор купли-продажи.

В случае если по тем или иным основаниям налогоплательщик возвращает контрагенту полученные от него в рамках предварительного договора денежные средства, в том числе в связи с незаключением основного договора по вине налогоплательщика — продавца по предварительному договору, налогоплательщик, самостоятельно уплативший налог с указанных денежных средств, может подать уточненную налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в целях возврата сумм излишне уплаченного налога в установленном порядке.

Здравствуйте, Артем. В дополнение к ответам коллег:

1. Можете сделать уточнение: за какую сумму продаете дачу. Больше 2 миллионов?

вычет то делается с миллиона по каждому объекту. Соответственно, налог будет с суммы, которая свыше этой суммы. То есть — земля 1500000 и дом — 1500000, соответственно, налог будет уплачиваться в размере 500 000 + 500 000 = 1000000 пропорционально долям всех собственников, если собственность долевая, либо общая совместная.

2.

В связи с изложенным, одним из вариантов является: заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи (получить сейчас часть суммы), а через пол года (на тот момент объект будет у нас в собственности более 3 лет) — оформить договор на всю сумму (при этом получить оставшуюся часть), подать документы на регистрацию.

Артем

В основном договоре купли-продажи все равно нужно будет учитывать, что вы получили часть суммы в качестве оплаты по договору за переход права собственности на объекты недвижимости.

НО. Предварительный договор и варианты оплаты прописанные вами, банк не пропустит.

Ипотека берется с учетом первоначального взноса — в вашем случае возникает вопрос, как его учитывать и будет ли возможность через полгода предоставить деньги покупателем вам.

Можно записать конечно, что вы в качестве аванса получили часть денежных средств, однако, это все равно будет налогооблагаемый доход.