Возможна ли продажа квартиры по договору дарения?

Здравствуйте. Породать квартиру без согласия сына Вы безусловно можете. Собственник имеет право распорядиться своим имуществом самостоятельно. Автоматически при смене собственника право пользования жилым помещением сын не теряет. Но новый покупатель вряд-ли согласится включать такой пункт в договор. Кроме того, в дальнейшем новый собственник может подать исковое заявление о признании утратившим право собственности Вашего сына. Удовлетворение такого — основание для снятия Вашего сына с регистрационного учета

Здравствуйте! Действующее законодательство РФ не предусматривает государственной регистрации такого ограничения (обременения) права собственности, как право пожизненного пользования квартирой, установленное договором о ее отчуждении (купле-продаже, дарении и др.). В связи с этим сведения о праве пожизненного владения и пользования квартирой не отражаются в ЕГРП, однако для защиты прав дарителя в договоре дарения должно быть предусмотрено условие о том, что за дарителем сохраняется указанное право и он продолжает состоять на регистрационном учете в квартире, причем регистрация носит постоянный характер и не может быть прекращена после отчуждения одаряемым квартиры в пользу третьих лиц.
В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Отсутствие в договоре купли-продажи условия о том, что за дарителем сохраняется право пожизненного владения и пользования квартирой, свидетельствует о незаключенности договора купли-продажи. При таких обстоятельствах новый собственник квартиры не может ссылаться на то обстоятельство, что ему было неизвестно о праве дарителя пожизненно проживать в квартире.
Договор дарения с рассматриваемым нами условием имеет некоторое сходство с договором пожизненного содержания с иждивением, что на практике влечет обращения граждан с исками в суд о признании такого договора притворной сделкой, прикрывающей собой договор пожизненного содержания с иждивением. Однако обязательство по сохранению права пожизненного пользования квартирой является единственной чертой, которая сближает указанные договорные конструкции. По договору дарения в отличие от договора пожизненного содержания с иждивением даритель ничего от одаряемого не получает, квартиру он отчуждает в его собственность бесплатно.
Условие о том, что даритель квартиры будет в ней пожизненно проживать, может быть сформулировано следующим образом: после перехода права собственности на квартиру от дарителя к одаряемому даритель сохраняет за собой право пожизненного владения и пользования квартирой. При этом даритель вправе постоянно состоять на регистрационном учете в квартире. Это право действует и в случае реализации одаряемым квартиры в пользу третьих лиц. Одаряемый обязуется не чинить дарителю препятствий во владении и пользовании данной квартирой, а при реализации квартиры предупреждать новых собственников о существующем обременении.
Невозможность для всех новых собственников выселить дарителя из квартиры не может рассматриваться как нарушение их прав, поскольку изначально квартира была отчуждена под условие о сохранении за дарителем такого условия. Все последующие владельцы при заключении договоров о приобретении квартиры были свободны в их заключении, имели право отказаться от заключения на указанных условиях или приобрести другое жилье. Если их при продаже ввели в заблуждение относительно существующих обременений, они не лишены возможности обратить свои требования к контрагенту, у которого приобреталась квартира.
Продать то Вы без его согласия сможете, но право пользования у него данной квартирой останется, и врядли кто-то купит квартиру с такими обременениями. Также у него будет право оспорить данную сделку. Для более подробной консультации Вы можете обратиться к юристам нашей компании.