Покупка земельного участка, риски, последствия и срок исковой давности

Есть ли риск потери участка?

Антон

Добрый день, Антон.

Возможна подача иска о признании сделки недействительной. При этом в случае признания сделки недействительной новый собственник участка будет обязан вернуть земельный участок бывшему собственнику, который, в свою очередь, будет обязан возвратить денежные средства за участок.

 ГК РФ Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки

 1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В этом случае участок переходит в собственность муниципалитета?

Антон

В таком случае сделку признают недействительной, а право собственности может быть прекращено. 

ГК РФ Статья 238. Прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать

 1. Если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок.
2. В случаях, когда имущество не отчуждено собственником в сроки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, такое имущество, с учетом его характера и назначения, по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества.
3. Если в собственности гражданина или юридического лица по основаниям, допускаемым законом, окажется вещь, на приобретение которой необходимо особое разрешение, а в его выдаче собственнику отказано, эта вещь подлежит отчуждению в порядке, установленном для имущества, которое не может принадлежать данному собственнику.

Вообще применим ли срок исковой давности к спорам, касающимся права собственности? Если да, то какой максимально возможный срок исковой давности в данной ситуации (и согласно какой статье закона)?

Антон

Максимальный — 10 лет.

ГК РФ Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Антон! В Воронежской области в Хохольском районе на протяжении нескольких лет возбуждались уголовные дела по факту злоупотребления главами сельских поселений своих полномочий (ст. 285 УК РФ) и мошенничества (ст. 159 УК РФ) при выделении земель.

Эти главы вносили «задним числом» или изготавливали таким же способом постановления предыдущих глав до 2001 года — когда они были наделены правами выделения таких участков. Потом участки перепродавали, деньги клали в карман.

Посмотрите на первичные документы участка — кем и когда он выделен

Обратите внимание на качество документа — до 2001 года в селах компьютеров почти не было, печаталось все на машинках и печаталось от руки. Номер постановления не должен содержать букв, дробей и т.д. Внимательно изучите эти документы. если нет сомнений, то покупайте.

Если выяснится что выделение незаконно, то срок исковой давности 3 года истек, а вот срок мошенничества еще нет.  Убытки взыщут с виновной — главы администрации. Могут подать иск и на ваш участок, восстановив пропущенный срок.  Гарантий никаких. еще смотря что это за земли. Могут найтись и конкуренты — недоброжелатели, которые поднимут эту волну. 

Здравствуйте Антона

1. Насколько мы понимаем, единственное заинтересованное лицо, которое может посчитать себя действительным собственником и оспорить право собственности — это государство (в лице муниципалитета). Так ли это или возможен иск и со стороны других лиц (например, в случае появления у них информации о незаконности сделки по передаче участка матери главы администрации)?

Да возможно, например, со стороны прокуратуры в защите прав публичных образований.

2. Если выяснится, что предыдущий хозяин приобрел участок с нарушением законодательства, могут ли признать, что она не имела законного права на участок и не имела право его продавать, и соответственно и наша сделка аннулируется? В этом случае участок переходит в собственность муниципалитета?

Скорее всего не в муниципальную, а в неразграниченную государственную.

4. В случае аннулирования судебным решением первоначальной сделки и изъятия участка, какая судьба постигнет построенный на данной земле и зарегистрированный жилой дом? Будем ли мы иметь право предъявить иск продавцу компенсировать убытки, связанные со строительством дома (и по какой оценке)?

По идее подпадает под самовольную постройку

Статья 222. Самовольная постройка

 
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

5. В случае потенциального судебного разбирательства, на ком будет лежать бремя доказывания, что мы являемся добросовестным приобретателем? На нас? Как мы можем это доказать?

Вот условия добросовестности и Вы под них подпадаете.

Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Так как воля администрации была на предоставлении первоначально ЗУ то, следовательно, Вы добросовестный приобретатель.

7. У собственника документ о собственности повторный, связаны ли с этим какие-либо дополнительные риски?