Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Смерть арендатора (нанимателя)
Есть два договора между юр. и физ. лицом, заключенные в 2008г.
1. Договор аренды части земельного участка (зарегистрирован).
2. Договор найма жилого дома на вышеуказанном земельном участке (не регистрировался).
Арендатор умер. Как можно передать его права и обязанности по договорам?
Здравствуйте, Анатолий!2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Добрый день,
В судебной практике сложилось следующее:
(выдержка из Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9):
14. В состав наследства входит принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, в частности:
вещи, включая деньги и ценные бумаги (статья 128 ГК РФ);
имущественные права (в том числе права, вытекающие из договоров, заключенных наследодателем, если иное не предусмотрено законом или договором;
исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности или на средства индивидуализации; права на получение присужденных наследодателю, но не полученных им денежных сумм);
имущественные обязанности, в том числе долги в пределах стоимости перешедшего к наследникам наследственного имущества (пункт 1 статьи 1175 ГК РФ).
15. Имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя, а также если их переход в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими федеральными законами (статья 418, часть вторая статьи 1112 ГК РФ). В частности, в состав наследства не входят: право на алименты и алиментные обязательства (раздел V Семейного кодекса Российской Федерации, далее — СК РФ), права и обязанности, возникшие из договоров безвозмездного пользования (статья 701 ГК РФ), поручения (пункт 1 статьи 977 ГК РФ), комиссии (часть первая статьи 1002 ГК РФ), агентского договора (статья 1010 ГК РФ).
Стоит так же отметить, что в ГК РФ:
ст. 617 ГК РФ:
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
ст. 130 ГК РФ:
1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Жилищное законодательство раскрывает понятие жилого помещения:
ст. 16 Жилищного кодекса РФ:
1. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
В законе отдельного исключения для жилых помещений нет, кроме как общих (статья 418, часть вторая статьи 1112 ГК РФ).
С уважением,
Н.Б.
Дополнение к предыдущему посту:
Решить вопрос договорных отношений с наследниками (если они вступят в наследство).
14. В состав наследства входит принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, в частности:… имущественные обязанности, в том числе долги в пределах стоимости перешедшего к наследникам наследственного имущества (пункт 1 статьи 1175 ГК РФ).
Спасибо! Тогда я вижу картину так.
1. Оформляется наследство, включая права и обязанности по договору и аренды и найма жилого дома.
2. Затем спустя полгода права и обязанности могут быть переданы третьим лицам.
Поскольку никогда не сталкивался с госрегистрацией есть вопрос: может как-то можно оформить договоры о передаче прав и обязанностей наследнику "задним числом", т.е. до смерти арендатора, чтобы уйти от процедуры оформления наследства по договорам?
Также сейчас в доме по факту живет другой человек (не наследник) может как-то можно сейчас вне процедуры наследства оформить права и обязанности на него?
Светлана, добрый день! Это понятно. А как с договором найма жилого помещения быть? В ГК РФ отсутствует норма, что права и обязанности нанимателя переходят к наследнику по договору найма жилого помещения. При этом оба договора, конечно, связаны между собой.