Как избежать обмана при выкупе доли квартиры?

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой долипо цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течениедесяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Здравствуйте. При продаже доли в квартире 2 собственник в обязательном порядке должен направить Вам письменное извещение. В извещении он должен указать цену и иные условия продажи доли. Если цена и условия сделки будут меняться, то об этом продавец доли должен вас известить (например, продавец доли нашел человека, который купит у него долю за 500000 руб. В этом случае продавец должен для начала предложить Вам купить долю за 500000 руб.  В случае если Вы откажетесь от данной покупки, то продавец может продать долю постороннему лицу.)

Буду благодарен за оценку ответа.

Здравствуйте.

Предложение о покупке доли направляют собственникам в письменном виде, т.е Вам где указывается сумма и другие условия и обязательно организовать подтверждение получения Вами. Если Вы согласитесь на эту сумму, то он уже не имеет право завысить цену. Документы, подтверждающие сумму у Вас уже будут.

Добрый день, Надежда.

Статья 250 Гражданского кодекса РФ, устанавливает, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. 

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лиц

В силу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, продавец доли не просто должен известить вас об условиях сделки, но и обязан в течение месяца ждать от вас ответа. Продавец доли не может отказать вам в покупке. 

По моему мнению, продавец ни после направления вам письменного извещения о продаже доли, ни после вашего заявления о согласии на покупку доли на его условиях не может изменить содржащиеся в нем условия, в том числе по цене. Данный вывод я делаю из содержания статьи 436 Гражданского кодекса РФ (в данном случае письменное извещение остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены является офертой).

Особо хотел бы обратить ваше внимание, что по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте письма, договора), либо его представителю. Гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в пункте 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя.

Следовательно, во избежания недобросовестных действий по извещению соссобственника со стороны продавца доли вам следует обеспечить обязательное получение почтовой корреспондеции по адресу вашей регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам.

Кроме этого, предлагаю вам ознакомиться со ледующими документами, которые помогут реализовать преимущественное право покупки доли в праве общей собственности:

- Письмо Федеральной Нотариальной Палаты от 31.03.2016 № 1033/03-16-3 «О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу» (вместе с «Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу», утвержденные решением Правления Федеральной Нотариальной Палатой (протокол от 28.03.2016 N 03/16);

- Приказ Минэкономразвития России от 17.11.2016 № 724 «Об утверждении Порядка размещения извещения участников долевой собственности на недвижимое имущество о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети „Интернет“.