Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Налог при продаже квартиры
Добрый день.
Ситуация следующая. Есть в собственности однокомнатная квартира. Покупалась за 4,6 млн в 2011 году.
Сейчас дом под снос (еще первая очередь сноса, последние дома).
Дадут однокомнатную квартиру в новом доме.
Ее кадастровая стоимость будет около 7,5 млн.рублей.
Планирую ее продать и купить другую квартиру большей площади.
Вопрос по налогам - какой налог я заплачу, и какую стоимость могу поставить в договоре купли продажи?
Мой расчет следующий:
Учитывая, что новую квартиру должны вроде как давать по договору мены, я могу учесть затраты на приобретение текущей квартиры при продаже новой.
Цену в договоре поставлю 0,7 от кадастровой (насколько знаю налог платится с того, что больше - 0,7 от кадастра или от цены продажи, что больше).
Итого налог должен быть с разницы 5,25млн (7,5 * 0,7) - 4,6 = 650 тыс.рублей, с них 13% = 84 500 руб. (что терпимо).
Прощу проконсультировать, верен ли мой расчет и удастся ли таким образом снизить налоговую базу (иначе налог будет около 1 млн.рублей в случае продажи в течение 5 лет).
И каким образом его нужно будет оплачивать - подавать декларацию за тот год, в котором квартира была продана, и налоговая сама выставит счет?
Здравствуйте, Андрей!
Не совсем верный расчет. Сейчас вы владеете квартирой более 3х лет. Поэтому при мене у вас не будет возникать налогооблагаемого дохода. И вам выгоднее чтобы в договоре мены стояла как можно большая цена.
И если она у вас будет равна цене дальнейшей продажи, то вам вообще не придется платить налог.
Здравствуйте! При предоставлении нового жилья взамен изымаемого под снос заключается договор мены. Договор мены в данном случае предполагает равнозначный обмен и как правило стоимость квартир, являющихся предметом договора мены не указывается.
В этом случае (если стоимость не указана) По разъяснениям Минфина принимается не кадастровая, а рыночная стоимость квартиры, которая предоставлена взамен сносимой.
Поскольку договор мены заключается без каких либо доплат, то рыночная стоимость новой квартиры принимается равной стоимости сносимой квартиры.
Соответственно при продаже новой квартиры Вы вправе уменьшить доходы подлежащие налогообложению на размер расходов связанных с её приобретением, подтвердив их отчетом об оценке.
С остальной суммы превышающей кадастровую стоимость умноженную на понимающий коэффициент 0.7 нужно уплатить налог 13% (если превышение будет). Это объясняется тем, что к договору мены применяются соответственно правила о купле продаже.
Если же стоимость квартиры под снос будет указана, то Вы должны настоять, чтобы ее указали равной стоимости новой (предоставляемой) квартиры.
1. Ну а в договоре мены при переселении указывается цена? Какая практика?
2. Рыночная цена может быть любой, кем она определяется? Есть аккредитованые оценщики? Я могу попросить любую компанию завысить или занизить оценку.
Насколько я помню, все таки берется именно кадастровая, которую сейчас ставят примерно в районе рыночной или выше.
1. Ну а в договоре мены при переселении указывается цена? Какая практика?
Андрей
как правило на практике в данном случае не указывается
2. Рыночная цена может быть любой, кем она определяется?
Андрей
Продавцом, то есть Вами, но в любом случае в данном случае это равноценный обмен, то есть стоимость жилья предполагается равной.
Фактически у вас продаются две квартиры. Одна по договору мены. Вторая — которая получена в результате мены.
В первом случае у вас свообще не возникает налогооблагаемого дохода, так как владеете более 3х лет (п.17.1 ст.217 НК РФ). Поэтому декларацию подавать не нужно.
Во втором случае вам нужно подтвердить расход на приобретение квартиры. То есть к декларации прилагаете договор мены, который и будет подтверждать стоимость продаваемой квартиры, на которую вы имеете право уменьшить доход.