Переуступка права аренды земельного участка

Question

Здравствуйте! Я столкнулась с такой ситуацией: юридическое лицо использует на основании договора краткосрочной аренды (от 15.09.2015), заключенного на 11 месяцев (в соответствии со ст. 621 ГК РФ договор аренды возобновлен на неопределенный срок) два нежилых здания. На земельный участок, в границах которого расположены здания, заключен долгосрочный договор аренды. В настоящее время юридическое лицо прорабатывает вопрос о передаче арендуемых зданий в субаренду и переуступке прав по договору аренды земельного участка субарендатору. Но если юридическое лицо сдает имущество в субаренду, то при этом оно остается его арендатором. Разве можно переуступить право аренды по договору аренды земли? Может необходимо так же как и на злания заключать договор субаренды земельного участка?

Роман Исаев · Answer

Здравствуйте, субаренда возможна. если иное не предусмотрено договором аренды вашим, надо его смотреть и разбираться. Вопрос также, в чьей он собственности? И вопрос по срокам аренды. Для субаренды также нужен договор. ЗК РФ, Статья 22. Аренда земельных участков 6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом. (в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ 9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. (в ред. Федеральных законов от 24.07.2007 N 212-ФЗ, от 12.12.2011 N 427-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)

Евгений Урванцев · Answer

Добрый день! Но если юридическое лицо сдает имущество в субаренду, то при этом оно остается его арендатором. Разве можно переуступить право аренды по договору аренды земли? Может необходимо так же как и на злания заключать договор субаренды земельного участка? Екатерина Да считаю, что возможно но с согласия собственника такого участка, если такое предусмотрено договором, либо уведомления о передачи участка в субаренду третьему лицу: ст. 22 ЗК РФ: 6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом. Может необходимо так же как и на злания заключать договор субаренды земельного участка? Екатерина Участок находится в муниципальной собственности? Также следует учитывать, что в данном случае договор аренды, заключенный на срок более 1 года подлежит государственной регистрации, как и договор субаренды.

Юрий Колковский · Answer

Но если юридическое лицо сдает имущество в субаренду, то при этом оно остается его арендатором. Разве можно переуступить право аренды по договору аренды земли? Может необходимо так же как и на злания заключать договор субаренды земельного участка? Екатерина Здравствуйте. Вообще, я бы рекомендовал не заключать отдельный договор субаренды земельного участка. Достаточно в договоре субаренды зданий указать, что субарендатор пользуется земельным участком, на котором расположены здания в целях, требующихся для эксплуатации зданий. Кроме того предусмотреть в договоре возмещение затрат арендатора на арендную плату за землю. На мой взгляд это будет проще и не потребует отдельного договора субаренды на земельный участок, заключение которого может быть осложнено ввиду принадлежности участка муниципалитету.

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Екатерина. Вы вправе передать свои права и обязанности по договору аренду как на здания (на неопределенный срок), так и на земельный участок под ними в пределах срока договора аренды ЗУ. Гражданский кодекс Статья 615. Пользование арендованным имуществом 1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Земельный кодекс Статья 22. Аренда земельных участков 5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. 9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. С уважением! Г.А. Кураев

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемая Екатерина! Доброго! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги: а что Вас смущает? Согласно ст. 652 ГК РФ 1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ) 2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ) Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ) 3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Далее, согласно ч.2 ст.615 ГК РФ Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. По уму, конечно, надо видеть документы. Может вопросы и есть, а может и нет.

Наталья Янкина · Answer

Екатерина, здравствуйте. У Вас вообще интересная ситуация. Могу предположить, что арендатором по долгосрочному договору аренды земельного участка является собственник зданий. Иначе чем можно объяснить несовпадение сроков аренды земли и зданий? Таким образом, договор аренды заключен на собственника, он долгосрочный, соответственно, был зарегистрирован. А договор аренды зданий заключен собственником с юр. лицом на 11 месяцев, впоследствии возобновлен на неопределенный срок, т.е. не подлежит гос. регистрации. Правильно ли я понимаю, что договор субаренды зданий Вы будете заключать с арендатором, а договор по земле с собственником? Уступка прав по договору аренды предусматривает переход прав и обязанностей по договору в полном объеме. При наличии здания на земельном участке договор уступки прав по договору аренды з.у. обычно заключается одновременно с переходом права собственности на здание. У Вас перехода права собственности на здание нет, соответственно, такой договор не может быть заключен. Что касается договора субаренды земельного участка, то в принципе, и его необязательно заключать. Согласно ст.652 ГК РФ 1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. 2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. 3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. При этом согласно п.2 ст.654 ГК РФ Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.