8 812 467-37-61
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1000 ₽
Вопрос решен

Переуступка права аренды земельного участка

Здравствуйте!

Я столкнулась с такой ситуацией: юридическое лицо использует на основании договора краткосрочной аренды (от 15.09.2015), заключенного на 11 месяцев (в соответствии со ст. 621 ГК РФ договор аренды возобновлен на неопределенный срок) два нежилых здания. На земельный участок, в границах которого расположены здания, заключен долгосрочный договор аренды.

В настоящее время юридическое лицо прорабатывает вопрос о передаче арендуемых зданий в субаренду и переуступке прав по договору аренды земельного участка субарендатору.

Но если юридическое лицо сдает имущество в субаренду, то при этом оно остается его арендатором. Разве можно переуступить право аренды по договору аренды земли? Может необходимо так же как и на злания заключать договор субаренды земельного участка?

Показать полностью
, Екатерина, г. Москва
Роман Исаев
Роман Исаев
Юрист, г. Владивосток

Здравствуйте, субаренда возможна. если иное не предусмотрено договором аренды вашим, надо его смотреть и разбираться. Вопрос также, в чьей он собственности? И вопрос по срокам аренды. Для субаренды также нужен договор.

ЗК РФ, Статья 22. Аренда земельных участков
6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ
9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
(в ред. Федеральных законов от 24.07.2007 N 212-ФЗ, от 12.12.2011 N 427-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
0
0
0
0
Меня смущает, что если заключается договор субаренды, то у арендатора перед собственником остаются все права и обязанности, и единство судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижмости никто не отменял

Можно передать и одновременно, надо знакомиться с документами в данном случае, чтобы все точно определить.

0
0
0
0
Евгений Урванцев
Евгений Урванцев
Юрист, г. Кемерово

Добрый день!

Но если юридическое лицо сдает имущество в субаренду, то при этом оно остается его арендатором. Разве можно переуступить право аренды по договору аренды земли? Может необходимо так же как и на злания заключать договор субаренды земельного участка?
Екатерина

Да считаю, что возможно но с согласия собственника такого участка, если такое предусмотрено договором, либо уведомления о передачи участка в субаренду третьему лицу:

ст. 22 ЗК РФ: 6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
Может необходимо так же как и на злания заключать договор субаренды земельного участка?
Екатерина

Участок находится в муниципальной собственности? Также следует учитывать, что в данном случае договор аренды, заключенный на срок более 1 года подлежит государственной регистрации, как и договор субаренды.

0
0
0
0
Меня смущает, что если заключается договор субаренды, то у арендатора перед собственником остаются все права и обязанности, и единство судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижмости никто не отменял
Екатерина

Здания ведь тоже, как и участки будут переданы по договору субаренды. Считаю, что ответственность по договору субаренды будет нести как раз субарендатор, т. е. это возможно предусмотреть в договоре аренды:

ст. 616 ГК РФ: Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Так как к договорам субаренды применяются правила как к договорам аренды.

0
0
0
0
А сейчас арендатор имущества рассматривает возможность передачи имущества новому арендатору по вышеописанной схеме.
Екатерина

Так пусть передает. Если в договорах указано на необходимость получения согласия от собственника зданий и участка, то его нужно получить, если нет, то считаю, что возможно обойтись уведомлением собственника.

0
0
0
0
Юрий Колковский
Юрий Колковский
Юрист, г. Екатеринбург
9.4 рейтинг
Эксперт
Но если юридическое лицо сдает имущество в субаренду, то при этом оно остается его арендатором. Разве можно переуступить право аренды по договору аренды земли? Может необходимо так же как и на злания заключать договор субаренды земельного участка?
Екатерина

Здравствуйте. Вообще, я бы рекомендовал не заключать отдельный договор субаренды земельного участка. Достаточно в договоре субаренды зданий указать, что субарендатор пользуется земельным участком, на котором расположены здания в целях, требующихся для эксплуатации зданий. Кроме того предусмотреть в договоре возмещение затрат арендатора на арендную плату за землю. На мой взгляд это будет проще и не потребует отдельного договора субаренды на земельный участок, заключение которого может быть осложнено ввиду принадлежности участка муниципалитету.

0
0
0
0
Собственником и зданий, и земельного участка является администрация муниципального района.
Екатерина

Екатерина, а право на субаренду у арендатора имеется?

0
0
0
0
Екатерина
Екатерина
Клиент, г. Москва

Договором предусмотрена возможность передачи имущества в субаренду с разрешения собственника

Но в данный момент меня интересует принципиальная возможность передачи земельного участка и имущества, расположенного на нем, разными способами.

Необходимость передачи имущества в субаренду обусловлена в необходимостью переуступки права по договору аренды земельного участка.

Геннадий Кураев
Геннадий Кураев
Юрист, г. Новосибирск
9.2 рейтинг
Эксперт

Здравствуйте, Екатерина.

Вы вправе передать свои права и обязанности по договору аренду как на здания (на неопределенный срок), так и на земельный участок под ними в пределах срока договора аренды ЗУ.

Гражданский кодекс

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Земельный кодекс

Статья 22. Аренда земельных участков

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.


9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

С уважением! Г.А. Кураев

0
0
0
0

Как уже отметил уважаемый коллега Григорьев Михаил, заключать отдельный договор аренды (или субаренды) на земельный участок по общему правилу не требуется.

Гражданский кодекс

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.


0
0
0
0
Михаил Григорьев
Михаил Григорьев
Юрист, г. Санкт-Петербург

Уважаемая Екатерина! Доброго! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги:

а что Вас смущает?

Согласно ст. 652 ГК РФ

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Далее, согласно ч.2 ст.615 ГК РФ

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

По уму, конечно, надо видеть документы. Может вопросы и есть, а может и нет.

0
0
0
0
Екатерина
Екатерина
Клиент, г. Москва

Меня смущает, что если заключается договор субаренды, то у арендатора перед собственником остаются все права и обязанности, и единство судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижмости никто не отменял

Уважаемая Екатерина! В дополнение: верно, но все должно и делаться одновременно. Решаться вопрос о передаче зданий в субаренду с одновременной передачей ЗУ в субаренду или передаче прав и обязанностей по договору аренды ЗУ.

Документы надо смотреть.

0
0
0
0
Наталья Янкина
Наталья Янкина
Юрист, г. Великий Новгород
Эксперт

Екатерина, здравствуйте. У Вас вообще интересная ситуация. Могу предположить, что арендатором по долгосрочному договору аренды земельного участка является собственник зданий. Иначе чем можно объяснить несовпадение сроков аренды земли и зданий? Таким образом, договор аренды заключен на собственника, он долгосрочный, соответственно, был зарегистрирован. А договор аренды зданий заключен собственником с юр. лицом на 11 месяцев, впоследствии возобновлен на неопределенный срок, т.е. не подлежит гос. регистрации. Правильно ли я понимаю, что договор субаренды зданий Вы будете заключать с арендатором, а договор по земле с собственником? Уступка прав по договору аренды предусматривает переход прав и обязанностей по договору в полном объеме. При наличии здания на земельном участке договор уступки прав по договору аренды з.у. обычно заключается одновременно с переходом права собственности на здание. У Вас перехода права собственности на здание нет, соответственно, такой договор не может быть заключен. Что касается договора субаренды земельного участка, то в принципе, и его необязательно заключать. Согласно ст.652 ГК РФ

1.По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

При этом согласно п.2 ст.654 ГК РФ

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
0
0
0
0
Екатерина
Екатерина
Клиент, г. Москва

Собственником и зданий, и земельного участка является администрация муниципального района.

Юридическое лицо является арендатором зданий и арендатором земельного участка (сроки договоров аренды были установлены собственником, и чем собственник руководствовался не могу ответить).

А сейчас арендатор имущества рассматривает возможность передачи имущества новому арендатору по вышеописанной схеме.

Собственником и зданий, и земельного участка является администрация муниципального района. Юридическое лицо является арендатором зданий и арендатором земельного участка (сроки договоров аренды были установлены собственником, и чем собственник руководствовался не могу ответить). А сейчас арендатор имущества рассматривает возможность передачи имущества новому арендатору по вышеописанной схеме.
Екатерина

Это очень странно и выглядит не вполне законно. Основания и порядок предоставления земельного участка в аренду установлены ЗК РФ. Установлено, что собственник здания имеет исключительное право на предоставление в аренду земельного участка под ним. При этом заключается долгосрочный договор аренды з.у. для эксплуатации здания. На каком основании при заключении договора аренды здания на 11 месяцев был заключен долгосрочный договор аренды земли — непонятно. Советовала бы повнимательнее изучить этот вопрос. В соответствии с п.2 ст.618 ГК РФ

Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Согласно ч.2 ст.168 ГК РФ

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В любом случае, договора уступки прав здесь быть не может. Либо договор субаренды земельного участка, либо вообще обойтись без него на основании ст.652 ГК РФ.

1
0
1
0
Похожие вопросы
Земельное право
Куда обращатся для оформления переуступки прав аренды земельного участка?
Добрый день. Куда обращатся для оформления переуступки прав аренды земельного участка?
, вопрос №3101312, Иван, г. Москва
Земельное право
Земельный участок принадлежит свекрови по договору аренды, возвели дом, как зарегистрировать дом на двоих (меня и свекровь) и возможно ли после сделать переуступку права аренды на земельный участок?
Земельный участок принадлежит свекрови по договору аренды, возвели дом, как зарегистрировать дом на двоих (меня и свекровь) и возможно ли после сделать переуступку права аренды на земельный участок?
, вопрос №3178140, Ирина Тархова, г. Екатеринбург
486 ₽
Вопрос решен
Земельное право
Я планирую приобрести права и обязанности по Договору аренды земельного участка, находящегося в пользовании у ООО
Добрый день. Я планирую приобрести права и обязанности по Договору аренды земельного участка, находящегося в пользовании у ООО. Однако после сделки ООО планирует себя ликвидировать о чем было мне сообщено. Что будет если в будущем если сделку по переуступке прав аренды признают недействительной, а ООО ликвидировано?
, вопрос №3258387, Алла, г. Москва
800 ₽
Вопрос решен
Земельное право
Какие варианты узаконения жилого дома и выкупа земельного участка возможны?
Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Два года назад на основании моего заявления администрация муниципального образования выдала разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства для строительства индивидуального жилого дома в землях населенных пунктов. Однако в процессе планирования строительства дома возникла необходимость в отклонении параметра с другой стороны участка (2 метра к забору вместо 3 разрешенных по умолчанию). С той стороны к которой планировал приблизить строящийся дом соседи отсутствуют, так как проходит улица (проселочная дорога). В итоге дом близится к завершению строительства, но не в тех параметрах, что разрешал муниципалитет. На словах пояснили, что разрешается только однократное изменение одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, повторно не выдадут. Земельный участок в аренде у муниципалитета. Что делать в такой ситуации? В случае если сделаю переуступку договора аренды земельного участка своему родственнику сможет ли новый арендатор получить новое разрешение на отклонение от предельных параметров? Какие варианты узаконения жилого дома и выкупа земельного участка возможны? Спасибо.
, вопрос №3296806, Шавкат, г. Астрахань
Земельное право
Возможна ли переуступка права аренды земельного участка в категории земель - земли с/х назначения, целевое назначение - для личного подсобного хозяйства?
возможна ли переуступка права аренды земельного участка в категории земель - земли с/х назначения, целевое назначение - для личного подсобного хозяйства? договор аренды заключен на 49 лет, без торгов,
, вопрос №3338448, Валентина, г. Москва
Дата обновления страницы 23.05.2017