Вопрос о ситуации с Нанимателем жилья

Здравствуйте.

Произвольный односторонний отказ от обязательств Гражданский кодекс РФ не допускает. Договор найма может быть расторгнут нанимателем только в следующих случаях:

ГК РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Если указанных оснований нет, наниматель должен предупредить заранее о расторжении договора за три месяца.

Дополнительных оснований договор нанимателю у вас не предоставляет, в связи с чем требование нанимателя (если оно не обусловлено непригодностью помещения для проживания) не подлежит удовлетворению. Вы можете отказать в возврате денег и предоставить помещение для проживания на оплаченный месяц — не хотят, пусть не живут.

Добрый день, Марина!

Но если вы не подписали акт приема передачи жилого помещения, значит договор не исполнялся. То есть помещение Вами не было передано в пользование нанимателя и это означает, что у последнего не возникла обязанность по оплате и соответственно наниматель в праве требовать возврата денежных средств и расторжение договора.

То есть Вашей обязанности передать помещение (документируется актом приема передачи) корреспондирует обязанность нанимателя по оплате найма этого помещения.

Здравствуйте, Марина!

Внесудебный порядок расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе нанимателя предусматривает уведомление наймодателя за три месяца:

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (ст.687 ГК РФ).

С Уважением, Олег Рябинин.

Здравствуйте, Марина.

Договор найма сыроват, отсутствуют моменты, позволяющие наймодателю подстраховать себя от таких случаев.

Например отсутствует пункт о том, что за неисполнение и/или несвоевременное исполнение обязательств по договору найма нарушителю начисляется неустойка. Также нет условия о внесении нанимателем обеспечительного платежа (правила о нем недавно были внесены в ст. 381.1 ГК РФ).

Наймодателю, кроме условий о том, кто, кому и в каком порядке направляет претензии, лучше зафиксировать, что все споры, вытекающие из заключенного договора, разрешаются по месту его жительства. В разделе о порядке расторжения договора желательно установить дополнительные основания для его расторжения, поскольку ст. 687 ГК РФ устанавливает достаточно жесткие рамки для этого. Так, согласно указанной статье, наниматель вправе расторгнуть договор найма во внесудебном порядке с письменным предупреждением наймодателя за три месяца, а наймодатель вправе расторгнуть договор только в судебном порядке, в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев и более, разрушения или порчи квартиры.

кроме того, по ст.676 нужно составить было акт передачи квартиры в пользование:

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

В соответствии с абз. 1 ст. 606 Гражданского
кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма )
арендодатель (наймодатель ) обязуется предоставить арендатору ( нанимателю )
имущество за плату во временное владение и пользование или во временное
пользование.

То, что арендованное имущество (квартира) фактически не было передано (не заселились) значения не имеет поскольку договор аренды в силу п. 1 ст. 432,

п. 1 ст. 433, абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации является консенсуальным, передачи имущества для его заключения не требуется, а сторонами в требуемой законом письменной форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям – предмете и цене.

В соответствии со ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору
имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и
назначению имущества.
Согласно ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В Акте приема
квартиры подпись нанимателя имеется. Пусть
обращается о расторжении договора в судебном порядке.