Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как обезопаситься при продаже участка со спорными границами?
При проведении межевания в 2009 обнаружилось, что на территории нашего участка "лежит" другой участок, полностью его поглощая. Кадастровый инженер при составлении межевого плана написал:
"Земельный участок с кадастровым номером хххххххх накладывается на другой земельный участок уууууууу. Предлагаем решить спорный вопрос об установлении владельца этого земельного участка в судебном порядке."
Садовое товарищество заброшено около 20 лет и вряд ли какие доказательства сохранились. Отец судиться НЕ хочет.
Вопрос: знаю, что продать такой участок можно до 1 января 2018. Но как сделать, что бы избежать проблем в будущем.
Покупатель уведомлен о проблеме. Но цена низкая и он согласен. Но вдруг он передумает после сделки и решит вернуть всё назад? Как в договоре купли продажи предотвратить это? Что прописать и какую юридическую силу это будет иметь?
Денис, здравствуйте.
Покупатель уведомлен о проблеме. Но цена низкая и он согласен. Но вдруг он передумает после сделки и решит вернуть всё назад? Как в договоре купли продажи предотвратить это? Что прописать и какую юридическую силу это будет иметь?
Денис
А право собственности на основании этого межевого плана (с такой оговоркой) было зарегистрировано?
Вопрос: знаю, что продать такой участок можно до 1 января 2018. Но как сделать, что бы избежать проблем в будущем. Покупатель уведомлен о проблеме. Но цена низкая и он согласен. Но вдруг он передумает после сделки и решит вернуть всё назад? Как в договоре купли продажи предотвратить это? Что прописать и какую юридическую силу это будет иметь?
Денис
здравствуйте, Денис.
Если есть кадастровый номер у земельного участка, значит он стоит на кадастровом учете. Возможно были вопросы, т.к. участки были ранее учтенные и границы их не были определены.
Продать вы его можете хоть сейчас. если покупатель не против. Уведомите его, что все споры и судебные тяжбы повиснут на его плечах после покупки, как у нового собственника. Вам следует сделать оговорку в договоре по вопросу спора о границах..
Вопрос может также возникнуть и у госрегистратора в Росреестре, т.к. Этот спор может послужить основанием для приостановления государственной регистрации по Закону о государственной регистрации недвижимости.
Статья 26. Основания и сроки приостановления
осуществления государственного кадастрового учета и (или)
государственной регистрации прав по решению государственного
регистратора прав
20) границы земельного участка, о государственном кадастровом учете
которого и (или) государственной регистрации прав на который
представлено заявление, пересекают границы другого земельного участка,
сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре
недвижимости (за исключением случая, если другой земельный участок
является преобразуемым объектом недвижимости);
Перед продажей настоятельно рекомендую со всеми документами на участок обратиться в росреестр для дачи заключения по вашему вопросу. Если лично вас не примут — направьте им либо официальным письмом, либо напишите обращение через сайт. В течение 30 дней вам будет предоставлен официальный ответ.
Дополнительно приложу свежуюю практику по вашему спору по границам.
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 марта 2017 г. N 55-КГ17-1
Верховный Суд РФ рассмотрел спор о наложении
границ находящихся по соседству земельных участков, который едва не
перерос для собственника одного из них в прекращение права собственности
на землю.
Обстоятельства дела заключались в следующем.
Участки истца и ответчика находятся по соседству. При постановке на
государственный кадастровый учёт земельных участков, перешедших к
ответчице по договорам дарения, произошла кадастровая ошибка и наложение
их границ на земельный участок истицы, предоставленный ей в
собственность для ведения крестьянско-фермерского хозяйства. В связи с
этим истица обратилась в суд и просила признать право собственности
ответчицы на земельные участки отсутствующим.
Установив, что межевой план земельных
участков, принадлежащих ответчице, был выполнен с нарушениями, суд
первой инстанции признал право собственности ответчицы на земельные
участки отсутствующим. Он исходил из того, что наличие кадастровой
ошибки в сведениях о границах земельных участков, принадлежащих
ответчице, является основанием для прекращения права собственности на
них.
Апелляционная инстанция оставила решение суда первой инстанции без изменения.
Однако ВС РФ с таким выводом не согласился.
Он указал, что прекращение права собственности допускается только по
основаниям, предусмотренным законом. Суд первой инстанции не учёл, что
законом не предусмотрено такое основание для прекращения права
собственности на земельный участок, как наличие кадастровой ошибки в
сведениях о его границах. Наличие такой ошибки является основанием для
ее исправления, но не для прекращения права собственности. Между тем суд
первой инстанции, признав сведения, внесённые в государственный кадастр
недвижимости, кадастровой ошибкой, при разрешении спора не указал в
своем решении способ ее исправления. Суд апелляционной инстанции данное
нарушение не устранил.
Кроме того, установив, что межевой план
земельных участков выполнен с нарушениями, суду следовало рассмотреть
вопрос о правах и обязанностях юрлица, работник которого (кадастровый
инженер) осуществлял формирование и постановку на кадастровый учёт
указанных земельных участков. Также судом установлено, что ответчица
приобрела спорные участки по договорам дарения, которые не оспорены и не
признаны недействительными. В связи с этим ее право собственности на
эти участки не может быть признано отсутствующим без разрешения вопроса о
законности договоров. Ни того, ни другого сделано не было.
В итоге ВС РФ отменил апелляционное определение и направил дело на новое апелляционное рассмотрение.
Вадим, да, кадастровый номер и свидетельство о регистрации есть. Но если ввести его на Публичной Кадастровой Карте, то высвечивается ВСЁ садовое товарищество.
Я так понимаю, что на учете он стоит, раз номер есть. Соседи (или кто-то другой) межевание провели гораздо раньше нас и полностью поглотили наш участок.
Еще вопрос - мы (или покупатель в будущем) ведь теоретически можем провести межевание на пустом неотмежеванном участке садового товарищества? Что бы не пересекаться с отмежеванными участками.
Я сомневаюсь, что при таком межевом плане (с такой оговоркой) в 2009 г. (или позже) земельный участок был поставлен на кадастровый учет и, соответственно, было зарегистрировано право собственности. При несогласованных границах нельзя этого делать, и в постановке на кадастровый учет должно было быть отказано.
Но
Если при таком межевом плане земельный участок был поставлен на кадастровый учет и зарегистрировано право собственности, то в договор купли-продажи земельного участка рекомендую включить примерно такой пункт:
«Покупатель уведомлен о возможном споре со смежными землепользователями относительно границ земельного участка, что не может являться в будущем, в случае возникновения такого спора, основанием для расторжения настоящего Договора».