Консультируйтесь с юристом онлайн

168 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
168 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Налоговое право

Сокращение налога НДФЛ на сумму фактических затрат по договору переуступки ДДУ

26.02.2014 года был заключен "Договор о передаче прав и обязанностей участия в долевом строительстве многоквартирного дома" на сумму 3 676 800 рублей (первоначальная цена покупки). Так же вместе с этим договором было передано обязательство от продавца на выплату 919 200 рублей покупателю в случае расторжения договора по его вине (документ во вложении). Фактически понесённые затраты на приобретение права на эту квартиру: 3 676 800 по договору и 919 200 через банковскую ячейку (подтверждение - обязательство указанное выше), всего затрат: 4 596 000.

На данный момент появилась необходимость продать свои права на требование этой квартиры у застройщика примерно за 5 100 000 рублей и указание этой суммы полностью в "Договоре о передаче прав и обязанностей по договору ДДУ"

Вопрос в том, с какой суммы необходимо оплачивать НДФЛ: 5 100 000 минус фактические затраты 4 596 000 или только минус сумма указанная в договоре 3 676 800 ?

Есть ли какие-то налоговые вычеты при оплате данного налога при подобной сделке?

PlaVZQcPlaVZQcz8k4.jpgz8k4.jpg
16 Апреля 2017, 14:20, вопрос №1610064

Уточнение клиента

Обязательство

PlaVZQcPlaVZQcz8k4.jpgz8k4.jpg
16 Апреля 2017, 14:23
600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (8)

  • Юрист - Альфия
    Юрист, г. Нефтекамск
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Антон.

    Вопрос, схожий с вашим, уже рассматривался на сайте:

    pravoved.ru/question/860744/

    Подытоживая и цитируя ув.коллег можно сказать, что юристы видят два пути развития ситуации:

    1. «Прибылью физ. лица будет считаться вся сумма, полученная им от должника. Облагается налогом в размере 13%. Исчислить и уплатить налог в данном случае должна организация — источник получения денежных средств, являющаяся налоговым агентом. Согласно ч.4 ст.229 Налогового кодекса РФ налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 настоящего Кодекса, а также доходы, при получении которых налог полностью удержан налоговыми агентами, если это не препятствует получению налогоплательщиком налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 — 221 настоящего Кодекса.Соответственно, если других доходов нет, физическое лицо вправе не подавать декларацию.»

    2. «МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 3 апреля 2015 г. N 03-04-05/18727

    Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу исчисления налога на доходы физических лиц при уступке права требования и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
    В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса, с применением в установленных случаях налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 — 221 Кодекса.
    При этом согласно статье 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для целей уплаты налога на доходы физических лиц в соответствии с главой «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
    Учет расходов по сделке уступки права требования в целях определения налоговой базы физическим лицом при получении денежных средств от должника статьями 218 — 221 Кодекса не предусмотрен. В этих случаях сумма полученных налогоплательщиком от должника денежных средств подлежит налогообложению в установленном порядке в полном объеме.»

    А поскольку с налоговой шутки плохи, то, скорее всего, налог платить придется в полном объеме, без права применения вычета. Во всяком случае придется отбиваться от требований налоговой в суде, если платить откажетесь.

    16 Апреля 2017, 14:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дмитрий
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Электросталь
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    налог Вы сможете уменьшить только на расходы по договору уступки — 3 676 800 руб.

    2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
    Вопрос: Об НДФЛ при уступке прав требования по договору, связанному с долевым строительством.

    Ответ:
    МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
    ПИСЬМО
    от 4 июля 2016 г. N 03-04-05/39003
    Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
    Согласно статье 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
    В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло.
    Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав.

    Заместитель директора Департамента
    Р.А.СААКЯН
    04.07.2016
    16 Апреля 2017, 14:33
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Альфия
    Юрист, г. Нефтекамск
    Общаться в чате

    С другой стороны, как уже указал ув.коллега, после этого письма внесены были поправки в НК РФ:

    «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ
    Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
    2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
    При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при передаче средств (имущества) участнику общества в случае ликвидации общества, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав).
    16 Апреля 2017, 14:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Лилия
    Юрист, г. Сочи
    • 1329ответов
    • 498отзывов

    Здравствуйте, Антон.

    Вопрос в том, с какой суммы необходимо оплачивать НДФЛ: 5 100 000 минус фактические затраты 4 596 000 или только минус сумма указанная в договоре 3 676 800?
    Антон

    В соот. со ст. 220 НК РФ

    2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1
    настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих
    облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и
    документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого
    имущества.
    При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из
    состава участников общества, при передаче средств (имущества) участнику
    общества в случае ликвидации общества, при уменьшении номинальной
    стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования
    по договору участия в долевом строительстве
    (по договору инвестирования
    долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым
    строительством)налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав).

    Т.е. расходы должны быть именно целевыми, связанными с приобретением прав по ДДУ, и должны быть документы (расписки, квитанции и пр) подтверждающие расход.

    Вы приложили обязательство к вопросу, в котором нет ни слова о том, что Вы передали продавцу какие-то деньги.

    Кроме этого документа у Вас еще что-то есть?

    Продавец (который переуступил Вам свои права по ДДУ) просто занижал свою налогооблагаемую базу таким образом и уговорил Вас на такую схему.

    Платить НДФД Вам придется с разницы (5100 000 -3 676 800)

    16 Апреля 2017, 14:37
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Кроме этих документов, других документов подтверждающих передачу мной 919 000 продавцу, к сожалению, нет.

    Есть ли возможность получить какие-то другие налоговые вычеты при условии, что это первая подобная сделка с недвижимостью?

    16 Апреля 2017, 15:52
  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    20%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате
    Так же вместе с этим договором было передано обязательство от продавца на выплату 919 200 рублей покупателю в случае расторжения договора по его вине (документ во вложении). Фактически понесённые затраты на приобретение права на эту квартиру: 3 676 800 по договору и 919 200 через банковскую ячейку (подтверждение — обязательство указанное выше), всего затрат: 4 596 000.
    Антон

    Антон, здравствуйте. Немного непонятно. Вы указали что все затраты составили сумму более 4,5 млн рублей. При этом 919 тысяч это сумма, которая по обязательство должна была передаваться при расторжении договора и соответствующем решении суда. Но в условиях по этому поводу ничего не сказано. Как это сочетается?

    16 Апреля 2017, 14:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    919 т. это сумма которая передавалась через банковскую ячейку мной продавцу, а продавец обязуется её вернуть по расписке в случае расторжения сделки по его вине.

    16 Апреля 2017, 15:38
  • Юрист - Дмитрий
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Электросталь
    Общаться в чате
    Есть ли возможность получить какие-то другие налоговые вычеты при условии, что это первая подобная сделка с недвижимостью?
    Антон

    единственная возможность уменьшить налогооблагаемый доход или свести к нулю это приобрести в этот же налоговый период другую квартиру и заявить вычет по пп.3

    МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    ПИСЬМО
    от 30 января 2015 г. N 03-04-05/3648

    Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращения по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
    Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.
    Таким образом, в случае продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в размере не более 1 000 000 рублей.
    В то же время в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры или доли (долей) в ней.
    Если продажа и покупка квартиры (с оформлением документов, подтверждающих право собственности на нее) произведены в одном налоговом периоде (календарный год), то налогоплательщик вправе одновременно воспользоваться вышеназванными имущественными налоговыми вычетами.
    Сумма дохода, превышающая размер примененных имущественных налоговых вычетов, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

    Заместитель директора
    Департамента налоговой
    и таможенно-тарифной политики
    Р.А.СААКЯН

    16 Апреля 2017, 15:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    20%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате
    919 т. это сумма которая передавалась через банковскую ячейку мной продавцу, а продавец обязуется её вернуть по расписке в случае расторжения сделки по его вине.
    Антон

    К сожалению, при таких обстоятельствах сопоставить указанную сумму с расходами, связанными с приобретением этого имущества, вряд ли возможно. Формально говоря (если не вдаваться в подробности, согласно которым, Вы таким образом оформили часть оплаты за квартиру, как я понимаю), указанная сумма, есть некая санкция за расторжение договора. О том, что она также передавалась продавцом покупателю в оплату по договору, в расписке-обязательстве ничего нет. Что не позволяет принять ее тоже к зачету как сумму, указанную в договоре уступки.

    16 Апреля 2017, 16:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Лилия
    Юрист, г. Сочи
    • 1329ответов
    • 498отзывов
    Есть ли возможность получить какие-то другие налоговые вычеты при условии, что это первая подобная сделка с недвижимостью?
    Антон

    Нет. К сожалению.

    Уменьшение облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и
    документально подтвержденных расходов — для Вас самый выгодный вариант.

    16 Апреля 2017, 19:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.