276 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

276 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Налоговое право

Расчет налога от продажи доли в квартире, выделенной по обязательству об использовании маткапитала

Уважаемые юристы!

Очень нужен специалист по налогам!!!

В 2016 году была совершена сделка с недвижимостью по договору мены: ½ доля 3-комнатной квартиры (в которых 9/20 принадлежат матери, а 1/20 несовершеннолетней дочери – выделена в том же году в качестве исполнения обязательства по использованию средств материнского капитала –) на 1-комнатную квартиру с доплатой (в настоящий момент распределение долей в 1-комн. квартире 2/3 принадлежат матери и 1/3 дочери).

Необходимость сдачи налоговой декларации поставила следующие вопросы по поводу «продажи» 1/20 доли ребенка:

1) необходимо ли платить налог, ведь доля была выделена за счет государственных денег – средств материнского капитала?

2) и если необходимо платить налог, как рассчитывать стоимость 1/20 доли ребенка – по стоимости покупки квартиры, которая указана в договоре, или по кадастровой стоимости?

3) есть ли другие возможности избежать этого налога, или хотя бы уменьшить его?

*Справка: 3-комнатная квартира была приобретена в ипотеку в 2011 году (по договору за 4400тыс.руб., кадастровая стоимость на данный момент5433тыс.руб.), право собственности оформлено в мае 2014, средства материнского капитала переведены в счет погашения кредита в июле 2014, обременение снято в июле 2016 года, детские доли выделены в октябре 2016, сделка – в декабре 2016. Основание – разъезд бывших супругов (второй собственник 3-комнатной квартиры был бывший супруг ½ доли – теперь владеет этой квартирой полностью. 1-комнатную квартиру мы приобрели у него же, это была его собственность до заключения брака.)

Заранее большое спасибо!

договор мендоговор мены-1стр..jpgы-1стр..jpg
договор мендоговор мены-2стр..jpgы-2стр..jpg
договор мендоговор мены-3стр..jpgы-3стр..jpg
договор мендоговор мены-4стр..jpgы-4стр..jpg
04 Апреля 2017, 09:30, вопрос №1596059

Уточнение клиента

При заполнении налоговой декларации на себя, я собираюсь вместо использования права на получение имущественного налогового вычета в пределах 1 млн. руб. уменьшить сумму полученного по договору мены дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов - по приобретению обмениваемого объекта имущества.

А ребенок? Она ничего не платит - никаких расходов, ни налогов. Возможно ли применение к ее доле права на налоговый вычет?

04 Апреля 2017, 10:05

Уточнение клиента

Дорогие юристы, большое спасибо за ваши ответы! Правда, четкого решения моей проблемы я не получила, но с налогами вообще сложно... По крайней мере, более подкована, чтобы идти для консультации в налоговую. А потом снова вернусь к вам с вопросами :)

04 Апреля 2017, 16:14
300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

получен
гонорар
100%
Юрист - Олег
8,1
Рейтинг Правовед.ru
5117
ответов
2524
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Сыктывкар
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Елена!

То, что использовался материнский капитал, в данном случае не имеет значения. То, что идет сделка мены, а не продажи, тоже значения не имеет (по сути это рассматривается как 2 сделки купли-продажи).

Квартира была в собственности менее 3 лет. Кадастровая стоимость не имеет значения, поскольку квартира оформлена в собственность до 01.01.2016. Соответственно, для уменьшения налога есть следующие варианты:

1) либо вычесть произведенные расходы при покупке квартиры.

2) либо уменьшить доходы от продажи на 1 млн. руб. (по каждому продавцу своей доли отдельно).

Статья 220 НК РФ:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

С Уважением, Олег Рябинин.

04 Апреля 2017, 09:41
q Отблагодарить
0 0
8,1
Рейтинг Правовед.ru
5117
ответов
2524
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Сыктывкар
Общаться в чате
При заполнении налоговой декларации на себя, я собираюсь вместо использования права на получение имущественного налогового вычета в пределах 1 млн. руб. уменьшить сумму полученного по договору мены дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов — по приобретению обмениваемого объекта имущества. А ребенок? Она ничего не платит — никаких расходов, ни налогов. Возможно ли применение к ее доле права на налоговый вычет?
Елена

К доле ребенка можно применить вычет в размере 1 млн. руб. Тогда налог не возникнет (с учетом небольшой стоимости доли).

По поводу применения положений о кадастровой стоимости вопрос в Вашем случае является спорным (применять или нет). Но учитывая, что 70% от кадастровой стоимости по конкретно Вашей квартире ниже, чем стоимость покупки, то она не будет учитываться.

Правильно ли я понял, что в договоре мены никакие стоимости не указывались, кроме суммы доплаты?

04 Апреля 2017, 10:22
Елена
клиент, г. Подольск

Правильно ли я понял, что в договоре мены никакие стоимости не указывались, кроме суммы доплаты?

Указывались: "Стороны оценивают обмениваемое имущество: 1-комн. 2800000, 10/20 3-комн. 2200000. Сумма доплаты 600000руб."

04 Апреля 2017, 13:59
8,1
Рейтинг Правовед.ru
5117
ответов
2524
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Сыктывкар
Общаться в чате
Уточните, пожалуйста, могу ли я одновременно применить 2 вычета: 1 — уменьшить сумму полученного по договору мены дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов по приобретению обмениваемого объекта имущества (моя доля), 2 — получить налоговый вычет за покупку доли для ребенка — 1/3 в 1-комн квартире? (этой возможностью можно воспользоваться единоразово?)
Елена

Елена, вместо второго вычета на покупку доли ребенка предлагаю применить вычет по пп.1 п.2 ст 220 НК в размере 1 млн.руб. А право на применение вычета на покупку Вам еще пригодится в будущем, поэтому лучше его не тратить.

04 Апреля 2017, 10:53
Елена
клиент, г. Подольск

Олег, большое спасибо за ответы!

Вычет на покупку мне, действительно еще пригодится :)

В договоре мены стороны оценивают обмениваемое имущество: 1-комн. кв. 2800т.р., 10/20 3-комн. кв. - 2200т.р. (по договору покупки). То есть, доход от продажи = расходам на покупку (в реальности я при покупке переводила через Сбербанк сумму 2773600руб - это было 60% стоимости квартиры - есть подтверждение). Это я собиралась указывать в своей декларации.

Теперь не понимаю, как получить налоговый вычет с продажи 1/20 доли ребенка? Рассчитывать исходя из кадастровой стоимости (2716770 за 10/20) х индекс 0,7 делить на 10 х 13%? Получается 24722руб. сумма налога. Соответственно, в своей декларации рассчитывать 9/20 в этом случае (но исходить не из кадастровой стоимости, т.к. куплена была в 2011)?

04 Апреля 2017, 11:52
8,1
Рейтинг Правовед.ru
5117
ответов
2524
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Сыктывкар
Общаться в чате

Поскольку 70% от кадастровой стоимости получается ниже, чем доход от продажи, то кадастровая стоимость не учитывается при продаже доли ребенка.

Поэтому по 9/20 уменьшайте свои доходы (1980 т.р.) на расходы. Налог = 0.

А по 1/20 доходы (220 т.р.) уменьшаете на такой же вычет в пределах 1 млн. руб., то есть полностью вычитаете стоимость продажи. Налог = 0.

04 Апреля 2017, 11:58
Елена
клиент, г. Подольск

Поправка:

"В случае если имущество, находившееся в долевой или совместной собственности менее 3 лет, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находившегося в общей совместной собственности)".

1/2 доли 3-комн квартиры продана как единый объект права по одному договору мены. Получается, что рассчитывать отдельно и получить два варианта вычета (для 9/20 уменьшение доходов, а для 1/20 вычет в пределах 1000000руб. не получится... Расходы на покупку этой доли - использование материнского капитала. Непонятно, как избежать этого налога - он совсем несправедливый получается...

04 Апреля 2017, 12:46
8,1
Рейтинг Правовед.ru
5117
ответов
2524
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Сыктывкар
Общаться в чате

Тогда еще проще. Просто вычитайте расходы, связанные с покупкой данного объекта права на недвижимое емущество. Они у Вас превышают доходы.

04 Апреля 2017, 12:49
Елена
клиент, г. Подольск

Но на ребенка надо заполнять отдельную декларацию - КАК? В смысле как это оформить и аргументировать в ее декларации?

04 Апреля 2017, 12:51
8,1
Рейтинг Правовед.ru
5117
ответов
2524
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Сыктывкар
Общаться в чате

Елена, на самом деле у Вас же не идет продажа единого объекта права собственности. поскольку Вы не продаете всю квартиру целиком. А приведенная Вами цитата применяется при продаже единого объекта. Поэтому, как я до этого и говорил, делайте 2 декларации, по каждой декларации отдельно будут свои вычеты: по одной уменьшение на расходы, до другой — вычет в пределах 1 млн.

04 Апреля 2017, 13:08
Елена
клиент, г. Подольск

Да я бы только ЗА такой вариант. Но, боюсь, в налоговой не дадут. Вот продолжение предыдущей цитаты: "Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей." (с сайта nalog.ru/rn77) А у нас один договор...

04 Апреля 2017, 13:25
8,1
Рейтинг Правовед.ru
5117
ответов
2524
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Сыктывкар
Общаться в чате

Елена, а можете выложить договор мены? (персональные данные можно убрать)

04 Апреля 2017, 14:17
Елена
клиент, г. Подольск

Да, конечно, могу (извините, долго готовила файлы)

договор мендоговор мены-1стр..jpgы-1стр..jpg
договор мендоговор мены-2стр..jpgы-2стр..jpg
договор мендоговор мены-3стр..jpgы-3стр..jpg
договор мендоговор мены-4стр..jpgы-4стр..jpg
04 Апреля 2017, 15:14
8,1
Рейтинг Правовед.ru
5117
ответов
2524
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Сыктывкар
Общаться в чате

Елена, посмотрел договор. На мой взгляд (несмотря на то, что это в рамках одного договора), идет реализация двух объектов права, но не единый объект недвижимости. Просто так получилось, что стороной договора являетесь Вы, как непосредственно продавец принадлежащего Вам права и как законный представитель несовершеннолетнего ребенка.

Не знаю, правда, как на эту ситуацию будет смотреть налоговая.

04 Апреля 2017, 15:51
Юрист - Сергей
8,9
Рейтинг Правовед.ru
4605
ответов
2182
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Елена!

1) необходимо ли платить налог, ведь доля была выделена за счет государственных денег – средств материнского капитала?
Елена

То обстоятельство, что доля ребенка была приобретена на средства мат. капитала (или на любые иные средства), значения не имеет. В любом случае в результате распоряжения долей возник доход (с точки зрения налогового законодательства). А поэтому возникает обязанность уплаты налога (НДФЛ).

При этом надо заметить, что договор мены приравнивается в этом случае к договору купли-продажи.

2) и если необходимо платить налог, как рассчитывать стоимость 1/20 доли ребенка – по стоимости покупки квартиры, которая указана в договоре, или по кадастровой стоимости?
Елена

Размер дохода рассчитывается по рыночной стоимости той доли. которая перешла к ребенку в результате мены.

Но если рыночная стоимость окажется меньше кадастровой, то для целей налогообложения будет применяться кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7:

Налоговый кодекс РФ

Статья 217.1...

5.
В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого
имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию
на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация
перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого
имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях
налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного
объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по
состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная
регистрация перехода права собственности на соответствующий объект
недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества,
указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января
года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права
собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не
применяются.
3) есть ли другие возможности избежать этого налога, или хотя бы уменьшить его?
Елена

Есть возможность применить налоговый вычет.

При продаже налоговый вычет составляет максимум 1 млн. руб.

При продаже — 2 млн. руб.

04 Апреля 2017, 09:41
q Отблагодарить
0 0
8,9
Рейтинг Правовед.ru
4605
ответов
2182
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Кадастровая стоимость не имеет значения, поскольку квартира оформлена в собственность до 01.01.2016.
Рябинин Олег
детские доли выделены в октябре 2016
Елена

На мой взгляд, всё-таки, поскольку доля ребенку была выделена в 2016 году, то к продаже этой доли должна применяться кадастровая стоимость, умноженная на 0,7 (ст. 217.1 НК РФ).

04 Апреля 2017, 09:45
8,9
Рейтинг Правовед.ru
4605
ответов
2182
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Мы консультировались в налоговой: говорят, что срок владения отсчитывается от даты оформления права собственности (май 2014), а не с даты покупки (декабрь 2011)
Елена

Если право собственности был зарегистрировано в мае 2014 года, то именно с даты гос. регистрации исчисляется срок владения объектом.

04 Апреля 2017, 10:01
8,9
Рейтинг Правовед.ru
4605
ответов
2182
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
При заполнении налоговой декларации на себя, я собираюсь вместо
использования права на получение имущественного налогового вычета в
пределах 1 млн. руб. уменьшить сумму полученного по договору мены дохода
на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных
расходов — по приобретению обмениваемого объекта имущества.
Елена

Елена, Вы можете учесть вместо вычета те расходы, которые понесли на приобретение квартиры (которую сейчас обмениваете на другую, а не которую Вы сейчас будете приобретать в результате меня).

А ребенок? Она ничего не платит — никаких расходов, ни налогов. Возможно ли применение к ее доле права на налоговый вычет?
Елена

А что касается ребенка, то Вы можете получить вычет за него (см. ст. 220 НК РФ):

6) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:
договор о приобретении жилого дома или доли (долей) в нем, документы,
подтверждающие
право собственности налогоплательщика на жилой дом или долю (доли) в
нем, — при строительстве или приобретении жилого дома или доли (долей) в
нем;
договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них
и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на
квартиру,
комнату или долю (доли) в них, — при приобретении квартиры, комнаты или
доли (долей) в них в собственность;
договор
участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о
передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его
участником долевого строительства, подписанный сторонами, — при
приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме);
документы,
подтверждающие право собственности налогоплательщика на земельный
участок или долю (доли) в нем, и документы, подтверждающие право
собственности на жилой дом или долю (доли) в нем, — при приобретении
земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для
индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на
которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
свидетельство о рождении ребенка — при приобретении родителями жилого дома,
квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли
(долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного
строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых
расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в
собственность своих детей в возрасте до 18 лет;

решение
органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства — при приобретении опекунами (попечителями) жилого дома, квартиры,
комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в
них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и
земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены
приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих
подопечных в возрасте до 18 лет;
документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о
закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);

То есть вычет будет получать не ребенок, а Вы, т.к. приобретаете долю в праве для ребенка.

04 Апреля 2017, 10:24
Елена
клиент, г. Подольск

Сергей, большое спасибо за ответы!

Уточните, пожалуйста, могу ли я одновременно применить 2 вычета: 1 - уменьшить сумму полученного по договору мены дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов по приобретению обмениваемого объекта имущества (моя доля), 2 - получить налоговый вычет за покупку доли для ребенка - 1/3 в 1-комн квартире? (этой возможностью можно воспользоваться единоразово?)

04 Апреля 2017, 10:38
Юрист - Андрей
9,9
Рейтинг Правовед.ru
18557
ответов
7233
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Елена, добрый день! Мена по сути тот же договор купли продажи соответственно в результате него получается доход. 9/20 не подлежат ни налогообложению ни отражению в декларации т.к. срок владения больше 3 лет

ст. 217 НК (в ред. применяемой к вашей ситуации)

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

что касается доли несовершеннолетнего приобретенной после 01.01.2016 то даже с учетом кадастровой стоимости в соот. со ст. 220 НК тут можно воспользоваться налоговым вычетом который полностью покроет весь доход от отчуждения данной доли (1/20)

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

Письмо Минфина России от 02.03.2017 N 03-04-07/11807

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел письмо по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и сообщает.
Согласно пункту 1 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.
Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.
Сумма дохода, полученного в результате исполнения договора мены квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд.
04 Апреля 2017, 09:41
q Отблагодарить
0 0
Елена
клиент, г. Подольск

Андрей, спасибо за ответ! А можно уточнить:

Вы пишите: 9/20 не подлежат ни налогообложению ни отражению в декларации т.к. срок владения больше 3 лет

Мы консультировались в налоговой: говорят, что срок владения отсчитывается от даты оформления права собственности (май 2014), а не с даты покупки (декабрь 2011)

04 Апреля 2017, 09:58
9,9
Рейтинг Правовед.ru
18557
ответов
7233
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Вы пишите: 9/20 не подлежат ни налогообложению ни отражению в декларации т.к. срок владения больше 3 лет
Елена

Прошу прощения, увидел вначале 2011 год, а не май 2014, тогда если у вас не выплаты паев были или не было какой то доли за вами зарегистрировано до мая 2014 в данной квартире срок владения считается с даты регистрации права а соответственно при продаже нужно будет подавать декларацию и по 9/20 и по 1/20. При этом в отношении 9/20 положения ст. 217.1 НК в части определения дохода с учетом кадастровой стоимости применяться не должны

04 Апреля 2017, 10:42
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

276 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут