Как обезопасить сделку по приобретению дома в обременении?

Все таки предпочтительней чтобы продавец сам погасил ипотеку. Если вы составите предварительный договор купли-продажи и отдадите аванс, где гарантия что продавец все деньги потратит на погашение ипотеки, а не начнет гасить частично, обещая вам что как только у вас будут необходимые средства он сразу все загасит и проблем с оформлением в собственность не будет. Вариант №2 продавец погасил ипотеку оформил право собственности на дом и передумал продавать, у вас начинаются тяжбы по возврату аванса (сумма приличная, а продавцу выгодно кормить вас обещаниями что вот вот отдаст, а в это время активно ищет иного покупателя на дом по более высокой цене, т.к. дом уже не обременен и цена его выше). И вариант №3, почему вам предпочтительней отдать аванс а не задаток. Задаток казалось бы надежней, т.к. с продавца можно требовать его возврата в двойном размере, но в вашем случае полной гарантии, что вам самим оформят ипотеку для окончательного расчета с ппродавцом, никто не даст. Т.е. с вашей стороны также есть риски неисполнения договора купли — продажи, а согласно гражданскому кодексу, задаток, в отличие от аванса, в случае срыва сделки по вине покупателя не возвращается.