Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Возможно ли по закону нанимателю жилого помещения по договору социального найма получить в аренду муниципальный земельный участок на котором расположен муниципальный жилой дом?
24.06.2016 года со мной заключен договор социального найма одноквартирного одноэтажного жилого дома. Ордер на данное жилое помещение был выдан ещё в 2004 году. В июне 2004 года мне был предоставлен в аренду сроком на 11 мес. земельный участок на котором находится данный дом для огородничества. Земельный участок сформирован, имеется кадастровый паспорт, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства. В ноябре 2016 года я вновь обратилась в администрацию сельского поселения с заявлением о предоставлении мне указанного участка в аренду для ведения личного подсобного хозяйства, на что получила отказ со ссылкой на ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, то есть якобы мне не может быть предоставлен данный земельный участок в аренду, так как я не являюсь собственником дома. Земля муниципальная и дом тоже муниципальный. Я в нём проживаю по договору социального найма. По логике администрации поселения, если здание стоит на муниципальной земле, то земельный участок под ним может быть предоставлен в аренду лишь собственнику. По общему правилу - да, в силу ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ. Но как быть если дом тоже муниципальный? Получается администрация вообще никому не может предоставить этот участок. Может ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ в данном случае не применяется? Имею ли я право на получение земельного участка в аренду для ведения личного подсобного хозяйства?
Хотелось бы увидеть судебную практику по этому вопросу, в которой был бы четкий ответ на вопрос: можно или нельзя и на основании каких НПА. Наверняка такие споры возникали ранее.
Согласно части 2 статьи 61 ЖК РФ, наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме, к которому относится и земельный участок, на котором этот дом расположен.
Однако, дом не многоквартирный! Можно ли применить эту статью? Может есть разъяснения?
Здравствуйте, Николай.
Если земельный участок находится в собственности собственников многоквартирного дома, то есть поставлен на кадастровый участок и на него зарегистрировано право собственности, то выделить его в аренду могут собственники МКД.
Решение должно принять общее собрание собственников МКД.
Жилищный кодекс
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
Даже если собственник, кроме администрации в доме один, то все равно необходимо собирать общее собрание собственников МКД.
В доме нет квартир в собственности?
С уважением! Г.А. Кураев
Имею ли я право на получение земельного участка в аренду для ведения личного подсобного хозяйства?
Николай
Николай, добрый день. Дело в том, что земельный участок фактически является принадлежностью дома, то есть лицо, которое пользуется этим домом (одноквартирным) на мой взгляд, вправе также пользоваться и земельным участком, который к дому относится. Это вытекает из самого существа отношений участок-объект недвижимости. Вы фактически уже его используете.
Другое дело, что пределы такого использования есть смысл обговорить с собственником и получить от него соответствующее согласие. При этом если пользование будет в рамках разрешенного использования участка, я не вижу каких-то проблем в его получении.
Наверное, не весь участок предназначен для обслуживания жилого дома. Должны быть пределы его использования для этой цели. К тому же согласно кадастрового паспорта разрешенное использование — для ведения личного подсобного хозяйства.
Николай
Николай, предполагается, пока не установлено иное, что весь тот участок, который на данный момент выделен под размещение данного дома, и предназначен для обслуживания дома.
Вопрос о выделении из него какой-то части может быть решен самостоятельно администрацией, но это довольно не быстрый путь. А поскольку участок предназначен для ЛПХ — вот и используйте его по данному назначению.
На мой взгляд, учитывая, что одноквартирный жилой дом также является жилым домом, вопрос с земельным участком должен решаться аналогично многоквартирному дому с учетом лишь того, что наниматель здесь один. Иных отличий в общем-то нет. Поэтому и разъяснений на этот счет не имеется.
Вы вправе пользоваться данным ЗУ, не нарушая разрешенное использование, и это право предусмотрено вышеупомянутой ст. 652 ГК РФ.
Получается администрация вообще никому не может предоставить этот участок. Может ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ в данном случае не применяется? Имею ли я право на получение земельного участка в аренду для ведения личного подсобного хозяйства?
Николай
Здравствуйте.
Участок никому не может быть предоставлен в аренду, т.к. в этом случае нарушается принцип единства.
Статья 1. ЗК РФ Основные принципы земельного законодательства
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
Законодательно такая ситуация не урегулирована. Но исходя их указанной нормы Вы приобрели право пользования данным участком, в силу того, что он предназначен для обслуживания объекта недвижимости расположенного на нем.
В этом случае применяется
Статья 264. ГК РФ Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков
2. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения
Статья 305. Защита прав владельца, не являющегося собственником
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Права, предусмотренные статьями 301 — 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Т.е. Вы вправе пользоваться земельным участком и без каких-либо дополнительных договоров.
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 апреля 2016 г. по делу N 33-3809
01.06.2015 года между Администрацией Почкинского сельского поселения с одной стороны, и З. — с другой стороны, заключен договор социального найма жилого помещения N <...>, по условиям которого истцу в пользование передана квартира N <...>, расположенная в доме N <...> по ул. <...> с. <...> Чердынского муниципального района Пермского края.
Письмом от 11.06.2014 года за N <...> Главой Администрации Почкинского сельского поселения истцу был дан ответ, согласно которому З. отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду в связи с тем, что земельный участок предоставлен в собственность на основании свидетельства о регистрации права Д., право на часть земельного участка с кадастровым номером <...> заявитель может оспорить в суде.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ (действовавшей до 01.03.2015 года), если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Как следует из материалов дела, З. претендует на предоставление ей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, имеющего адрес <...>, ул. <...>, <...>, на котором имеются постройки, в т.ч. часть жилого дома N <...> по ул. <...> в с. <...> Чердынского района Пермского края.
Вместе с тем, с учетом п. 1 ст. 36 ЗК РФ, не являясь собственником дома, а также жилых помещений в них, З. не обладает исключительным правом на предоставление ей земельного участка в аренду, соответственно на Администрацию Почкинского сельского поселения не может быть возложена обязанность такой земельный участок истцу предоставить.
Положениями действующего в настоящее время п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) иным лицам, которым эти объекты предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.
Таким образом, в настоящее время З. не обладает в отношении занимаемого ею жилого помещения правами, которые позволяли бы ей заявить о наличии у нее исключительного права на заключение с ней договора аренды спорного земельного участка.
Площадь земельного участка 1295+/-16 кв.м., а площадь дома всего 56,2 кв.м., то есть значительно меньше. Наверное, не весь участок предназначен для обслуживания жилого дома. Должны быть пределы его использования для этой цели. К тому же согласно кадастрового паспорта разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства.
Николай.
Вы правильно поняли, статья 39.20 Земельного кодекса РФ на земельный участок, относящийся к собственности собственников МКД не применяется.
Распоряжаются указанным земельным участком собственники МКД в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом.
Если же земельный участок не относится к собственности МКД, то есть находится за его пределами и не входит в придомовую территорию, то распоряжается ею муниципалитет, в порядке предусмотренном Земельным кодексом.
С уважением! Г.А. Кураев
Николай.
Есть формула расчета