Стоимость 1/6 доли в квартире при выкупе через суд

Question

Добрый день! Есть квартира 3-х комнатная в Москве. Была в общей собственности - владельцы я, отц и мать. Отец умер. Сейчас унаследовали доли и в данный момент доли распределены следующим образом 1/3 мать, 1/2 я и 1/6 сводная сестра. Мы с матерью хотим выкупить у сестры ее 1/6. Для понимания рыночная стоимость квартиры примерно 11 млн. руб. Кадастровая - 14 млн. руб. 1/6 доля от жилой площади квартиры меньше любой из изолированных комнат, соответственно жилой эту долю суд наврядли признает, правильно? Сестра прислала официальный запрос нам на выкуп за 1,9 млн. Мы естественно откажемся выкупать за эту стоимость. Сестра давит на нас и говорит, что она хоть завтра покупателя за 1,5 млн на эту долю найдет. Я же предложил ей за эту долю 500 тыс и не больше. Пока что мы в процессе переговоров. Вопрос как понять реальную стоимость этой доли? Сможет ли она продать эту долю кому-то на сторону? Зачем кто-то со стороны вообще может приобрести себе эту 1/6, если там проживать нельзя? Для чего? Какую стоимость скорее всего присудит суд при принудительном выкупе? Согласно практике как обычно суд оценивает долю?

Руслан Григорьев · Answer

Здравствуйте! Реальная стоимость доли в данном случае это рыночная ее стоимость, а именно та по которой ее можно реально продать. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли. Сестра может продать свою долю любому лицу через один месяц после получения извещения о её продаже остальных собственников долевой собственности. Если сестра продаст долю дешевле, чем она указана в изаещении, полученном вами, то вы вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с заявлением о переводе прав покупателя на ваше имя. На самом деле 1/6 доля не может измеряться в квадратных метрах. Приобретая долю в праве собственник приобретает право пользования всем помещением.

Наталья Сергеева · Answer

Здравствуйте, Дмитрий Вопрос как понять реальную стоимость этой доли? Дмитрий Только если заказать оценочную стоимость доли. Сможет ли она продать эту долю кому-то на сторону? Зачем кто-то со стороны вообще может приобрести себе эту 1/6, если там проживать нельзя? Для чего? Дмитрий Может быть и продаст кому-то, например для получения регистрации по месту жительства. Но прежде чем продать третьим лицам. она должна уведомить о продаже долевых собственников. Статья 250. Преимущественное право покупки [Гражданский кодекс РФ] [Глава 16] [Статья 250] 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Юрий Колковский · Answer

Сможет ли она продать эту долю кому-то на сторону? Зачем кто-то со стороны вообще может приобрести себе эту 1/6, если там проживать нельзя? Для чего? Дмитрий Дмитрий, добрый день. Для понимания рыночной стоимости доли следует заказывать оценку в специализированных организациях. Продать на сторону с соблюдением Вашего преимущественного права она конечно сможет — либо если другие собственники официально откажутся от приобретения на изложенных условиях, либо через 30 дней после надлежащего уведомления.

Дмитрий Васильев · Answer

1/6 доля от жилой площади квартиры меньше любой из изолированных комнат, соответственно жилой эту долю суд наврядли признает, правильно? Дмитрий Добрый день. Дмитрий. Доли не делятся на жилые или нежилые, при купли-продажи доли ее размер ни на что не влияет. Вопрос как понять реальную стоимость этой доли? Дмитрий Это можно сделать только путем проведения независимой экспертизы, которая установит рыночную стоимость доли. Но вообще конечно 1/6 доли всегда стоит меньше, чем 1/6 стоимость квартиры в целом. Сможет ли она продать эту долю кому-то на сторону? Зачем кто-то со стороны вообще может приобрести себе эту 1/6, если там проживать нельзя? Для его? Дмитрий Проживать он там сможет, почему нет? Даже если доля только 1/6 и по идее целая комната не может быть выделена, то в таких случаях может быть выделено койко-место в отдельной комнате, поэтому в плане проживания тут как раз таки есть возможность. Как вариант можно попробовать принудительное выкупить у нее долю через суд по рыночной стоимости. То есть нужно провести оценку, подготовить соответствующую сумму и внести ее на депозит суда и после этого можно попробовать принудительно выкупить долю. Хотя практика разная, гарантий, что получится тут нет. Статья 252 ГК РФ Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли 1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Анастасия Наумова · Answer

Вопрос как понять реальную стоимость этой доли? Дмитрий Здравствуйте, Дмитрий. А зачем вам реальная стоимость доли, если сестра как собственница вправе продавать свое имущество, включая право на долю, по любой цене — как ей заблагорассудится? Собственник не обязан исходить ни из чьих интересов при продаже имущества, кроме собственных. Следовательно, она может требовать хоть 10 миллионов за свою долю — это ее право, которое ограничено только ее желанием. Принудить ее снижать цену нельзя никоим образом. Даже если вы закажете оценку рыночной стоимости доли — это ничего не даст, если сестра не пожелает по этой цене долю продавать. Поэтому если она хочет продать за 1,5 млн — пусть попробует. Сначала вам должна прислать предложение выкупить долю за 1,5 млн рублей, а потом через месяц может продать другому лицу — но по цене не ниже той, за которую предложила вам. Т.е. если она потом не может найти покупателя на заведомо завышенную цену в полтора миллиона и решает продать за миллион — снова должна предлагать сначала вам, а потом покупателю. Так можете и до желаемых вами 500 000 рублей дойти.

Виолетта Магола · Answer

Вопрос как понять реальную стоимость этой доли? Дмитрий Добрый вечер. Если реальная стоимость квартиры 11 млн руб, то 1/6 будет стоит 11 000 000 / 6 = 1 833 334 ру, т.е. чуть меньше, чем указала сестра Сможет ли она продать эту долю кому-то на сторону? Зачем кто-то со стороны вообще может приобрести себе эту 1/6, если там проживать нельзя? Для чего? Дмитрий Да, сможет, но только после письменного уведомления Вас и если вы откажетесь и через 30 дней не согласитесь, то она вправе продать ее третьему лицу. Т.к. у вас доли не выделены, то новый собственник вправе будет занять любую комнату и проживать в ней. ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Какую стоимость скорее всего присудит суд при принудительном выкупе? Согласно практике как обычно суд оценивает долю? Дмитрий ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.