Застройщик внес изменения в проектную декларацию, тем самым ухудшил условия участников долевого строительства

Здравствуйте. По договору Вы что финансировали, квартиру или в т.ч. общее имущество?

Можете договор выложить?

Доброго времени суток.

Изменение площади объекта долевого строительства.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Так как одной из сторон договора является потребитель, то одностороннее изменение условий обязательства, как это уже отмечалось ранее, допустимо только в случаях, предусмотренных законом.
Статьей 19 Закона «Об участии в долевом строительстве» предусмотрено, что застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию. В течение десяти дней со дня внесения изменений в проектную декларацию они должны быть опубликованы в порядке, предусмотренном для опубликования проектной декларации.
Таким образом, специфика законодательства в сфере долевого строительства предоставляет возможность застройщику изменять проект строительства, в том числе, это может касаться и площадей создаваемых объектов долевого строительства.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1.1 статьи 9 Закона «Об участии в долевом строительстве» по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства.
В каждом конкретном случае вопрос о том, обладает ли дольщик правом досрочно расторгнуть договор участия в долевом строительстве, а также является ли изменение размера объекта долевого строительства существенным изменением проектной декларации, должен решать суд. Расторжение договора по этому основанию допускается хотя и по инициативе участника долевого строительства, но по решению суда.
Здесь следует также исследовать вопрос изменения цены договора в связи с изменением площади объекта долевого строительства.
Согласно части 1 статьи 7 Закона «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора (часть 2 статьи 7 Закона «Об участии в долевом строительстве»).
Законом «Об участии в долевом строительстве» не регулируется вопрос о последствиях изменения площади объекта долевого строительства, которые не делали бы объект непригодным для предусмотренного договором использования.
Однако, в силу части 9 статьи 4 Закона «Об участии в долевом строительстве» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом.
Таким образом, вполне обоснованно применять положения пункта 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей, на основании которого потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать, в частности, соответствующего уменьшения цены выполненной услуги.
При этом следует учитывать, что согласно преамбуле Закона о защите прав потребителей, под недостатком товара (работы, услуги) понимается, в том числе, и несоответствие товара (работы, услуги) условиям договора.
Также следует учитывать, что условия договора участия в долевом строительстве, устанавливающие, что при изменении площади объекта долевого строительства перерасчет цены не производится, ущемляют права потребителей.
Способы восстановления нарушенных прав потребителя.
Претензионный порядок.
Способы восстановления нарушенных прав участника долевого строительства в досудебном порядке, в связи с просрочкой передачи застройщиком объекта долевого строительства, закреплены частью 2 статьи 6, частями 1, 2, 4, 6 статьи 9 Закона «Об участии в долевом строительстве».
Участник долевого строительства в своей претензии вправе требовать от застройщика выплаты неустойки (пени), а также возмещения причиненных убытков в соответствии со статьей 10 Закона «Об участии в долевом строительстве».
В предусмотренных Законом «Об участии в долевом строительстве» случаях, участник в одностороннем порядке имеет право расторгнуть договор долевого участия в строительстве жилья и требовать от застройщика возврата денежной суммы, внесенной в счет договора, выплаты неустойки (пени) за просрочку передачи объекта долевого строительства, а также возмещения причиненных убытков (если таковые имели место быть).
Претензию в адрес застройщика необходимо направить по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.
Судебный порядок.
В случае игнорирования законных требований застройщиком, участник долевого строительства имеет право обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки (пени) за просрочку передачи объекта долевого строительства. Также, в случае грубого нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства, участник вправе потребовать в судебном порядке расторжения договора долевого участия в строительстве жилья, возврата денежной суммы, внесенной в счет оплаты по договору и взыскания неустойки (пени) за просрочку передачи объекта долевого строительства.
Участник долевого строительства в судебном порядке помимо неустойки (пени) вправе требовать от застройщика возмещения причиненных убытков (статья 10 Закона «Об участии в долевом строительстве» ), а также компенсации морального вреда в соответствии со статьей 15 Закона о защите прав потребителей.
Необходимо обратить внимание, что в случае урегулирования спора между участником-гражданином долевого строительства и застройщиком в судебном порядке возможно применение статьи 17 Закона о защите прав потребителей (пункт 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.1994 № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей»).

С Уважением, Виталий.

Ксения, добрый день!

Вы можете обратиться в суд с исковым заявлением о соразмерном уменьшении стоимости. На основании ст. 7 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Либо расторгнуть договор в связи с существенными нарушениями застройщика его условий.

Ксения, здравствуйте! Итак, рассмотрим законодательную базу. в соответствии с п.2 ст. 21 ФЗ-214

2. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Т.е. если документация не была представлена это уже нарушения законодательства, в связи с чем можно направить претензию. Далее обратим внимание на ст. 7

Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
1.1. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Поскольку общее имущество, которое финансирует дольщиками, было незаконно продано, без согласия дольщиков, то можете обратиться с претензией к застройщику с требованием устранить допущенное нарушения, либо пересмотреть стоимость. Единственное отмечу, несмотря на то что акт подписан, право обратиться у Вас все равно имеется, но для этого нужно подтвердить, что нарушение о своем праве Вы узнали после подписания акта.

С Уважени

Добрый день, Ксения.

214-ФЗ не содержит санкций за одностороннее изменение условий договора, в виде изменения проекта.

На мой взгляд, здесь есть основания для обращения к застройщику с требованием, основанным на ч. 1 ст. 18 Закона «О защите прав потребителей», согласно которой потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:

• потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);
• потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;
• потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;
• отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

То есть, представляется, что в данном случае Вы можете потребовать соразмерного уменьшения цены договора.

Ксения, добрый день.

Состав общего имущества определяется как ЖК РФ, так и следующим:

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 26.12.2016)

2. В состав общего имущества включаются:

а)
помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и
предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого
помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего
пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы,
лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические
этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений
встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские,
технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные
коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого
помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные,
бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в)
ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая
фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты,
несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г)
ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие
более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери
помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие
ненесущие конструкции);
д)
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,
в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для
обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения
многоквартирного дома (далее — оборудование для инвалидов и иных
маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за
пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и
(или) нежилого помещения (квартиры);
е)
земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы
которого определены на основании данных государственного кадастрового
учета, с элементами озеленения и благоустройства;
е(1))
автоматизированные информационно-измерительные системы учета
потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность
измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи
данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных
учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в
многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по
установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона
«Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о
внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации»;
ж)
иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и
благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные
подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного
многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и
спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на
котором расположен многоквартирный дом.

Помещение ТСЖ не предназначено для обслуживания квартир, следовательно не может входить в состав общедомового имущества, и если Вы прочитаете свой ДДУ, в разделе «права застройщика», наверняка там будет указана возможность застройщика изменять проектную документацию без чьего либо согласия.