316 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

316 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Гражданское право
  2. Право собственности

Как правильно провести сделку продажи земельного участка?

Добрый день.

Продаю земельный участок, находящийся в другом регионе.

Есть сложности: документы на право собственности утеряны, но есть возможность восстановить.

Есть покупатель, ситуация ему понятна.

Я отправляю покупателю ген.доверенность и хотел бы получить сразу деньги.

Покупатель не согласен, деньги хочет заплатить после получения права собственности.

Видимо нужен посредник, может ли им быть нотариус?

как правильно провести сделку?

11 Января 2017, 17:25, вопрос №1496992
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (2)

Юрист - Михаил
7,7
Рейтинг Правовед.ru
3356
ответов
1230
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Дмитрий, здравствуйте!

Идеальным вариантов конечно было бы восстановить документы, так любое оформление без них, достаточно проблематично.

Если у Вас нет возможности заниматься данной процедурой, то Вы можете доверенностью уполномочить любое лицо заниматься данной процедурой. После восстановления документов Вы сможете без проблем заключить договор-купли продажи. Можете попробовать предложить покупателю воспользоваться банковской ячейкой, он закладывает туда деньги, Вы ему даете доверенность, он восстанавливает документы, регистрирует их, а потом, как будут готовы документа на покупателя, Вы из банка заберете свои деньги.

11 Января 2017, 17:30
q Отблагодарить
0 0
Дмитрий
клиент, г. Москва

Спасибо.

Покупатель согласен заниматься восстановлением документов для этого ему нужна доверенность

но если я пишу доверенность с правом продажи, то уже не смогу контролировать процесс, очень далеко

как практически , в данной ситуации можно воспользоваться инструментом "банковская ячейка", как это может работать?

разные регионы страны

11 Января 2017, 17:57
7,7
Рейтинг Правовед.ru
3356
ответов
1230
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Все очень просто.

Договариваетесь с покупателем, встречаетесь, выбираете банк, арендуете ячейку, которая открывается на Ваше имя (т.е. Покупатель сам забрать деньги оттуда уже не сможет), устанавливаете примерный срок аренды (оцените время которое понадобиться на восстановление документов накиньте месяц сверху на всякий случай). Как только деньги в ячейки они уже фактически Ваши, а дальше забота покупателя, он все делает, оформляет, Вы получаете выписку из ЕГРП, где прописано что собственник сменился (именно эту бумагу и укажите в банке как условие получение Ваших денег из ячейки), и с этой выпиской идете в банк и получаете свои деньги. Если он не успевает сделать, то продлеваете срок ячейки, если что-то не получилось, то отзываете доверенность, забираете назад документы свои, а он возвращает деньги из ячейки. Все защищены в данном случае.

11 Января 2017, 18:02
Дмитрий
клиент, г. Москва

встретиться проблематично....

8 тыс км между нами

11 Января 2017, 18:04
7,7
Рейтинг Правовед.ru
3356
ответов
1230
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Но тут конечно сложнее, понимаю. Тогда выпишите на него доверенность сначала на восстановление документов без права продажи, а потом можете выписать вторую доверенность на продажу, но уже с передачей денег, предложите такой вариант.

11 Января 2017, 18:07
Дмитрий
клиент, г. Москва

значит покупатель делает документы

потом я отправляю генеральную и ....дальше как правильно?

11 Января 2017, 18:09
7,7
Рейтинг Правовед.ru
3356
ответов
1230
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Дальше в ответ на генеральную пусть вышлет Вам деньги за продажу, можно через банк, можно почтовым переводом, можно на карту, ему это будет как гарантия, а в назначении платежа пусть укажет, что в качестве оплаты за земельный участок. Но на договоре купли-продаже должна стоять Ваша подпись, он должен Вам направить готовый договор по почте, Вы его подпишите, все 3 экземпляра и отправите обратно, а покупатель уже зарегистрирует по доверенности.

11 Января 2017, 18:12
Дмитрий
клиент, г. Москва

значит без подписи в договоре прежнего владельца договор не регистрируется?

я наивно думал, что достаточно подписи лица, на которого выписана доверенность

т.е. без этой подписи нельзя?

11 Января 2017, 18:15
7,7
Рейтинг Правовед.ru
3356
ответов
1230
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

В заявлении на подачу документов расписываться можно. Но в договоре купли-продажи обязательно должна быть Ваша подпись со стороны «продавец».

11 Января 2017, 18:18
Дмитрий
клиент, г. Москва

странно

у меня договор купли продажи своего участка оформлен так, что доверенное лицо расписалось от имени продавца, но не в этом сейчас проблема...

вопрос в том, что нет доверия между сторонами, что логично

как синхронизировать передачу доверенности и денег через расстояние, чтобы никто в данной ситуации не рисковал?

11 Января 2017, 18:23
7,7
Рейтинг Правовед.ru
3356
ответов
1230
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Если бы доверенным лицом не был бы покупатель то да. А так покупатель не может поставить подпись за себя и продавца.

Раз с ячейкой не выходит, то только остается убеждать, что доверенность в обмен на получения денег, а так же поэтапное решение вопроса, оформление- обмен доверенностью и деньгами. По другому вряд ли что-то можно придумать.

11 Января 2017, 18:27
Дмитрий
клиент, г. Москва

да, так и предполагалось : доверенность на мужа покупательницы и т.д.

значит решения вопроса нет?

недоверие....

11 Января 2017, 18:29
Юрист - Виктор
4064
ответа
4108
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Калининград
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Дмитрий!

Нотариус не сможет быть вашим представителем и подписать договор по вашей доверенности… Но если у вас есть родственники или друзья, то вы можете у нотариуса по месту вашего жительства оформить доверенность на родственника или друга. В доверенности будут предоставлены полномочия на подписание договора. Доверенность перешлите спецпочтой. Для доверенности запросите паспортные данные человека, которому будете выдавать доверенность. А в договоре укажите реквизиты для перечисления денег за земельный участок., Текст договора с покупателем можете согласовать по эл. почте. А потом переслать его вместе с доверенностью человеку, который будет подписывать договор.

11 Января 2017, 17:40
q Отблагодарить
0 0
4064
ответа
4108
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Калининград
Общаться в чате
значит без подписи в договоре прежнего владельца договор не регистрируется?
я наивно думал, что достаточно подписи лица, на которого выписана доверенность
т.е. без этой подписи нельзя?

Договор купли продажи земельного участка может подписать ваш представитель, которому вы выдадите доверенность, оформленную у нотариуса. В доверенности вы можете предоставить своему представителю и права на подписание документов, связанных с подачей документов на регистрацию перехода права собственности на земельный участок к покупателю.

11 Января 2017, 18:29
4064
ответа
4108
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Калининград
Общаться в чате

В дополнение к консультациям прилагаю разъяснения с общими правилами оформления договора купли -продажи земельного участка.

«Электронный журнал „Азбука права“, 11.01.2017
КАК ОФОРМИТЬ СДЕЛКУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?
Для того чтобы правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка и зарегистрировать переход права собственности на участок от продавца к покупателю, необходимо убедиться, что продавец участка является его законным собственником.
Для этого продавец должен представить:
1. Свидетельство о праве собственности на земельный участок, выданное до 15.07.2016, либо выписку из Единого государственного реестра недвижимости (до 01.01.2017 — ЕГРП) (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; Информация Росреестра от 15.07.2016).
Кроме того, желательно дополнительно получить выписку, содержащую сведения ЕГРН, непосредственно перед подписанием договора купли-продажи земельного участка.
2. Правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность (ранее заключенный договор купли-продажи, мены, дарения, завещание и т.д.).
После ознакомления с указанными документами рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Заключите договор купли-продажи земельного участка.
Существенными условиями договора продажи недвижимости являются его предмет и цена (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ст. 37 ЗК РФ).
В описании предмета договора необходимо точно указать адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, в которую входит земельный участок, и вид его разрешенного использования. Также желательно указать сведения о правоустанавливающих документах продавца, дате и номере государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРН.
Необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами. При этом расчет может быть произведен как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на участок. То же относится и к фактической передаче земельного участка по акту приема-передачи. В договоре можно предусмотреть, что договор одновременно является и актом приема-передачи.
Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение этого условия влечет недействительность договора (ст. 550 ГК РФ).Договор подписывается в трех экземплярах (по одному экземпляру для сторон договора и третий экземпляр для Росреестра).
Обязательного нотариального удостоверения договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ):
— сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
— сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.
Шаг 2. Подготовьте и представьте документы в территориальное отделение Росреестра.
Необходимо подготовить, в частности, следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18 Закона N 218-ФЗ):
1) заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем (заполняется непосредственно в отделении Росреестра перед подачей документов);
2) договор купли-продажи земельного участка, как правило, в трех экземплярах;
3) паспорта участников сделки. Если документы подает представитель, необходимо представить нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями;
4) нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака);
5) документы, подтверждающие право собственности лица, отчуждающего принадлежащий ему земельный участок (например, свидетельство о праве собственности, выданное до 15.07.2016, договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);
6) акт приема-передачи.
Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности и перехода права на земельный участок.
Справка. Размер госпошлины
Размер госпошлины при регистрации права собственности на земельный участок составляет (пп. 22, 24, 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):
— 350 руб. в отношении участка, предназначенного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, либо участка из категории земель сельскохозяйственного назначения иных видов разрешенного использования;
— 2000 руб. — в иных случаях.
В случае обращения с заявлением и уплаты госпошлины через Портал госуслуг госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
Подача документов на регистрацию перехода права собственности производится сторонами сделки (ч. 1 ст. 18 Закона N 218-ФЗ):
— лично или через представителя (при наличии у него доверенности), в том числе уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме, а также через МФЦ;
— почтовым отправлением с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении;
— в электронной форме через Интернет, в том числе через Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций) и сайт Росреестра.
О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).
Государственная регистрация проводится в течение 7 рабочих дней с даты поступления в Росреестр заявления и документов, а в случае подачи документов через МФЦ — в течение 9 рабочих дней с даты приема заявления (п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).
Шаг 3. Получите выписку из ЕГРН.
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
В указанный сотрудником Росреестра срок необходимо явиться в отделение Росреестра и получить выписку из ЕГРН, после чего при необходимости произвести окончательные взаиморасчеты между сторонами и передать по акту земельный участок (если это не было сделано ранее).
Также выписка может быть направлена вам в электронной форме (ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
Обратите внимание!Если вы владели земельным участком менее установленного срока, то с дохода от продажи участка необходимо уплатить НДФЛ. При этом вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом либо уменьшить сумму дохода на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением участка (п. 17.1 ст. 217, пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).
Новые собственники земельных участков становятся плательщиками земельного налога. Также они вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ, если участок предназначен для ИЖС или расположен под приобретаемым жилым домом (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220, п. 1 ст. 388, п. 1 ст. 389 НК РФ).
11 Января 2017, 18:39
Дмитрий
клиент, г. Москва

спасибо за развернутый ответ, но это не решает вопроса безопасного совершения сделки на расстоянии

11 Января 2017, 18:42
4064
ответа
4108
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Калининград
Общаться в чате
это не решает вопроса безопасного совершения сделки на расстоянии

Дмитрий, проблемы не было бы, если вы до вашего переезда продавали участок. Но проблемы и сейчас нет. Просто вам нужен представитель ( родственник, друг) которому вы полностью доверяете и который осуществит за вас часть полномочий по распоряжению вашей собственностью( подпишет договор и документы, связанные с регистрацией перехода права собственности).

Оформление сделок на расстоянии по определению несет некоторые неудобства по сравнению с оформлением сделок, когда стороны находятся в месте нахождения предмета сделки. В последнем случае оформлять сделку сторонам проще.

Также хотел обратить ваше внимание, что юристы сайта не могут менять нормы закона даже если им хочется помочь посетителям сайта, в тех случаях, когда нормы действующего законодательства не вполне устраивают посетителей сайта.

11 Января 2017, 19:20
Дмитрий
клиент, г. Москва

спасибо

но доверенного человека на месте продажи нет

поэтому размышляю об участии в сделке нотариуса, как посредника, который мог бы на себя взять роль арбитра

11 Января 2017, 20:29
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

316 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут