Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Какой управляющей компании платить и платить ли?
Управляющая компания «А» заключает временный договор с застройщиком сроком на три месяца. По истечении данного срока, не проводя никаких собраний с тогда еще дольщиками, в январе 2015г. заключает с ними же договор управления МКД. Подписи в приложении к договору добыты путем подлога реестра собственников, согласившихся на установку домофона. Сам протокол собрания попросту подделан. Такой самовольный захват дома собственников не устроил и в октябре 2015г. инициативной группой дома было проведено очно-заочное голосование, по итогам которого была выбрана в качестве способа управления УК «Б», а так же большинством голосов расторгнут договор с УК «А» и отменены итоги несуществующего собрания в январе 2015г. Так же в октябре 2015г. заключен договор правления с УК «Б». В декабре 2015г. УК «А» вновь инициирует собрание собственников, не набрав необходимого кворума, УК «А» подделывает подписи в листах голосования и протокол собрания собственников МКД. Тем самым приостановив внесение изменений в реестр к лицензии вновь выбранной УК «Б». Руководствуясь жилищным законодательством Государственное контрольное управление проводит проверку по факту поступления двух протоколов с противоположным решением собственников, по результатам которой принято решение об обращении в суд с иском о признании протокола общего собрания и как следствие договора управления УК «А» недействительными. Суд первой инстанции в феврале 2016г. удовлетворил иск в части признания недействительным только протокола от января 2015г., судебная коллегия в июле 2016г. вынесла апелляционное определение о признании недействительным так же договора правления с УК «А». В июне 2016г. Решением суда так же признан недействительным протокол общего собрания УК «А» от декабря 2015г.
Таким образом правовые основания управлять домом имеются только у выбранной собственниками УК «Б». Однако приступить к управлению домом она смогла только в августе 2016г., после внесения изменений в лицензию и передачи техдокументации.
С января 2015 по июль 2016 квитанции собственникам выставляла УК «А», но, зная о том что идут судебные разбирательства, что договор признается недействительным и к тому же с октября 2015г. выбрана другая УК собственники квитанции данной УК «А» частично не оплачивали. А именно, оплата производилась в части потребленных ресурсов за период с января 2015г. по сентябрь 2015г., то есть за период до момента выбора другой УК «Б». После выбора новой УК «Б» платежи в пользу предыдущей УК практически прекратились.
Квитанции новая УК «Б» стала выставлять с августа 2016г., т.е. с момента фактического начала управления домом, а не с момента заключения договора в октябре 2015г.
В ноябре 2016г. руководством УК «А» принято решение об обращении в суд с требованием о взыскании задолженности за период с января 2015г. по июль 2016г.: за потребленные ресурсы, ресурсы потраченные на общедомовые нужды, за содержание и ремонт жилья, пени за несвоевременную оплату.
Вопрос:
1. Может ли УК «А» требовать оплату по квитанциям не имея договора управления домом?
2. Кому в данной ситуации производить оплату за предоставленные ресурсы за период до и после выбора новой УК «Б»?
3. Должны ли собственники платить за содержание и ремонт жилья, пени, ресурсы потраченные на общедомовые нужды, если договор с УК «А» признан недействительным?
4. Новая УК «Б» фактически приступила к управлению с августа 2016г., договор заключен с октября 2015г., он в свою очередь предусматривает плату за ресурсы и содержание жилья. Нужно ли их оплачивать за период с октября 2015г. по июль 2016г.?
5. Как быть тем кто всегда оплачивал квитанции УК «А»? Как вернуть незаконно собранные средства?
Еще бы хотелось уточнить по такому важному для нас вопросу: если УК "А" оказывала услуги, но при этом не имеет договора, могут ли собственники не платить за услуги по содержанию жилья и одн? Являются ли эти суммы коммерческим риском УК "А", связанным с заведомым подлогом?
Спасибо все большое за ответы! Подскажите еще, пожалуйста, каковы правовые последствия признания протоколов собрания и договора УК "А" недействительными? Каким образом собственникам оспорить навязанные услуги за период с января 2015 - по июль 2016 ?
Добрый день.
1. Может ли УК «А» требовать оплату по квитанциям не имея договора управления домом?
Вячеслав
На мой взгляд нет. Дело в том, что если протокол был признан недействительным, то договор с УК А также является недействительным, причем с самого начала, а не с момента признания недействительным протокола.
Поскольку правоотношений не было вообще, то оснований для взыскания нет.
ГК РФ Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.
Вместе с тем, нужно еще видеть иск, как именно они обосновывают свои требования.
Если как неосновательное обогащение, тогда ситуация немного другая и если они подтвердят факты несения расходов, то в таком случае у них уже появятся шансы.
То есть это в том случае, если они ссылаются не на то, что они были УК какое-то время, а ссылаются просто на то, что несли расходы по содержанию и требуют вернуть именно эти расходы.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)ГК РФ Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение
1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
2. Кому в данной ситуации производить оплату за предоставленные ресурсы за период до и после выбора новой УК «Б»?
Вячеслав
Пока никому, нужно ждать чем закончится решение суда, бороться и ссылаться на то, что договор с УК А является недействительным. Но если договор заключен с УК Б, то с 2015 года, то тогда формально должны платить им.
3. Должны ли собственники платить за содержание и ремонт жилья, пени, ресурсы потраченные на общедомовые нужды, если договор с УК «А» признан недействительным?
Вячеслав
Нет.
4. Новая УК «Б» фактически приступила к управлению с августа 2016г., договор заключен с октября 2015г., он в свою очередь предусматривает плату за ресурсы и содержание жилья. Нужно ли их оплачивать за период с октября 2015г. по июль 2016г.?
Вячеслав
Формально УК Б, но я бы дождался решения суда по иска УК А.
5. Как быть тем кто всегда оплачивал квитанции УК «А»? Как вернуть незаконно собранные средства?
Вячеслав
Если они дело проиграют, то нужно будет взыскивать через суд деньги с А ссылаясь на неосновательное обогащение.
В целом ситуация спорная, многое будет зависеть от усмотрения судьи, но было бы желательно посмотреть сам иск, как они сформулировали требования.
1. Может ли УК «А» требовать оплату по квитанциям не имея договора управления домом?
Вячеслав
Вопрос не в этом. Управляла домам УК в этот период или управляла УК Б. Если УК «Б» приступила к управлению дома в спорный период, то УК «А» не имеет право требовать оплаты своих услуг.
3. Должны ли собственники платить за содержание и ремонт жилья, пени, ресурсы потраченные на общедомовые нужды, если договор с УК «А» признан недействительным?
Вячеслав
нет
2. Кому в данной ситуации производить оплату за предоставленные ресурсы за период до и после выбора новой УК «Б»?
Вячеслав
УК «Б» Вы же выбрали её на собрании. Протокол не отменён, услуги по содержанию дома оказывала.
4. Новая УК «Б» фактически приступила к управлению с августа 2016г., договор заключен с октября 2015г., он в свою очередь предусматривает плату за ресурсы и содержание жилья. Нужно ли их оплачивать за период с октября 2015г. по июль 2016г.?
Вячеслав
фактически с августа? Почему? Дворников не пускали? Сантехников?
5. Как быть тем кто всегда оплачивал квитанции УК «А»? Как вернуть незаконно собранные средства?
Вячеслав
На основании решения суда о признании недействительным протокола, договора управления, обратиться с иском о взыскании неосновательного обогащения.
"фактически с августа? Почему? Дворников не пускали? Сантехников?"
Контролирующий орган ждал результатов суда. И хотя к процедуре и документам по собранию, на котором решался вопрос по смене УК, у Главного контрольного управления претензий не было, вносить наш домой в реестр лицензий УК "Б" они не спешили. Выдали лицензию только в августе.
1. Может ли УК «А» требовать оплату по квитанциям не имея договора управления домом?
Вячеслав
Здравствуйте. Требовать именно оплату услуг не может, т.к. договор недействительный
2. Кому в данной ситуации производить оплату за предоставленные ресурсы за период до и после выбора новой УК «Б»?
Вячеслав
Как это ни странно и не противоречило первому моему ответу платить УК А
3. Должны ли собственники платить за содержание и ремонт жилья, пени, ресурсы потраченные на общедомовые нужды, если договор с УК «А» признан недействительным?
Вячеслав
Если данные услуги оказывались, то должны, кроме пеней.
4. Новая УК «Б» фактически приступила к управлению с августа 2016г., договор заключен с октября 2015г., он в свою очередь предусматривает плату за ресурсы и содержание жилья. Нужно ли их оплачивать за период с октября 2015г. по июль 2016г.?
Вячеслав
Нет, не нужно, т.к. они услуг не оказывали.
5. Как быть тем кто всегда оплачивал квитанции УК «А»? Как вернуть незаконно собранные средства?
Вячеслав
Ничего не делать. Суды в таких случаях исходят из того, что потребитель оплатил услугу, а кому не важно.
Теперь почему в данном случае должно происходить именно так, как я указала. Но сразу скажу, что это моё мнение, суды в разных регионах выносят самые разнообразные решения.
Статья 167. ГК РФ Общие положения о последствиях недействительности сделки
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Т.к. УК А оказывала Вам услуги, то после признания всех указанных Вами документов недействительными у собственников и нанимателей в МКД возникает обязанность по возврату предоставленных услуг, однако вернуть их физически невозможно, поэтому взыскивается стоимость, но это уже не оплата услуги, а возмещение стоимости и именно поэтому я в первом ответе указала, что Вы не должны оплачивать услуги по квитанциям, Вы обязаны вернуть стоимость предоставленных услуг.
С точки зрения обычного человека, это вроде бы неважно, как назвать подобную выплату денежных средств, но с точки зрения юриспруденции принципиально.
Т.к. возврат средств не является оплатой ЖКУ, то УК А не имеет права требовать уплаты пеней, в виду того, что пени взыскиваются только за несвоевременную оплату ЖКУ. В данном случае УК А может потребовать уплату процентов по ст. 395 ГК РФ, с момента признания документов недействительными, т.е. с июля 2016г., т.к. у собственников и нанимателей возникает неосновательное обогащение именно с этого момента. Норму коллега привел выше.
Статья 1103. Соотношение требований о возврате неосновательного обогащения с другими требованиями о защите гражданских прав
Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям:
3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством;Статья 1107. Возмещение потерпевшему неполученных доходов
2. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами(статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства
1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Тем кто оплатил услуги УК А, соответственно, беспокоиться не о чем, т.к. они уже все оплатили.
Еще бы хотелось уточнить по такому важному для нас вопросу: если УК «А» оказывала услуги, но при этом не имеет договора, могут ли собственники не платить за услуги по содержанию жилья и одн? Являются ли эти суммы коммерческим риском УК «А», связанным с заведомым подлогом?
Вячеслав
Нет, риска в данном случае нет, т.к. эти два действия между собою никак не связаны.
Спасибо все большое за ответы! Подскажите еще, пожалуйста, каковы правовые последствия признания протоколов собрания и договора УК «А» недействительными? Каким образом собственникам оспорить навязанные услуги за период с января 2015 — по июль 2016?
Вячеслав
Последствия мы уже указали, а вот насчет оспорить услуги, вопрос в том, что Вы намерены оспаривать. Если услуги предоставлялись в необходимом объеме и УК Б не представляло данные услуги, то оспаривать нечего, т.к. Вы этими услугами пользовались и потребляли ресурсы, а любая сделка, в том числе и недействительная, предполагается возмездной.
Статья 423. ГК РФ Возмездный и безвозмездный договоры
1. Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.
2. Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.
3. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.Статья 39. Реализация товаров, работ или услуг
1. Реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу — на безвозмездной основе.
Другой вопрос качество услуг. Если сможете доказать, что услуги некачественные, то вправе требовать соразмерного уменьшения их стоимости, вплоть до полного освобождения от их уплаты.
Утверждены
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 6 мая 2011 г. N 354
ПРАВИЛА
ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ СОБСТВЕННИКАМ
И ПОЛЬЗОВАТЕЛЯМ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ
И ЖИЛЫХ ДОМОВ
98. При предоставлении в расчетном периоде потребителю в жилом или нежилом помещении или на общедомовые нужды в многоквартирном доме коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также при перерывах в предоставлении коммунальной услуги для проведения ремонтных и профилактических работ в пределах установленной продолжительности перерывов размер платыза такую коммунальную услугу за расчетный период подлежит уменьшению вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты такой услуги.
Требования к качеству коммунальных услуг, допустимые отступления от этих требований и допустимая продолжительность перерывов предоставления коммунальных услуг, а также условия и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, приведены в приложении N 1 к настоящим Правилам.
Нет, это не коммерческий риск, но это может быть неосновательным обогащением с Вашей стороны.
Все зависит от того пользовались Вы этими услугами или нет. Если пользовались, то оспорить их увы не получится, поскольку фактически услуги были оказаны, Вы их принимали независимо от наличия или отсутствия протокола.