832 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

832 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Объединение комнат в бывшей коммунальной квартире

Здравствуйте. Ситуация такая: была 2-х комнатная коммунальная квартира. Я с матерью (жили в одной комнате) несколько лет назад выкупили у соседки вторую комнату в равных долях. Спустя некоторое время приватизировали первую комнату также в равных долях. Сейчас имеется два объекта права (извините, если ошибаюсь в терминах), т.е. 2 комнаты, каждая из которых поделена на 2 доли, на меня и на мать. Итого 4 свидетельства. Квитанции за квартплату тоже приходят две. Вопросы такие:

1) можно ли объединить эти комнаты в один объект права - квартиру? Все дело в том, что в будущем квартиру планируем продать.

2) могут ли при продаже возникнуть трудности, если ничего не делать и продавать просто каждую комнату отдельно? То есть получится 4 договора купли-продажи? Будущий собственник автоматически станет владельцем всей квартиры?

Еще уточню, что как во всех свидетельствах, так и в договоре купли-продажи комнаты, которую выкупали у соседки, указана лишь площадь самой комнаты, без указания доли в общей площади. Это может стать проблемой? Или доля в общей площади автоматически присоединяется к комнате?

12 Ноября 2016, 15:07, вопрос №1438938
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (4)

Юрист - Евгений
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 6149ответов
  • 3120отзывов

здравствуйте, поясните, в свидетельствах указаны конкретные комнаты?

12 Ноября 2016, 15:16
q Отблагодарить
0 0
Алексей
клиент, г. Москва

здравствуйте. Да, конкретные комнаты. По 2 свидетельства на каждую комнату, на меня и на мать. Напишу точнее. Вот пример. Вид права: общая долевая собственность, доля в праве 1/2. Объект права: комната, назначение: жилое, общая площадь 18 кв.м., далее этаж, номер на поэтажном плане 1 (не знаю, что это значит), ну и дальше адрес.

12 Ноября 2016, 15:25
получен
гонорар
20%
Юрист - Дмитрий
9,0
Рейтинг Правовед.ru
16037
ответов
6334
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Электросталь
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте!

1) можно ли объединить эти комнаты в один объект права — квартиру? Все дело в том, что в будущем квартиру планируем продать.
Алексей

можно, конечно, но тут может возникнуть обязанность уплатить НДФЛ с дохода от продажи квартиры, т.к. срок владения будет исчисляться с момента возникновения права на последнюю комнату

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО
от 7 июля 2016 г. N СА-4-7/12211@

Федеральная налоговая служба направляет для использования в работе обзор правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в первом полугодии 2016 года по вопросам налогообложения.

Действительный
государственный советник
Российской Федерации
2 класса
С.А.АРАКЕЛОВ

Приложение

ОБЗОР
ПРАВОВЫХ ПОЗИЦИЙ, ОТРАЖЕННЫХ В СУДЕБНЫХ АКТАХ
КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
И ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ПРИНЯТЫХ
В ПЕРВОМ ПОЛУГОДИИ 2016 ГОДА ПО ВОПРОСАМ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

11. Трехлетний срок владения имуществом в целях получения имущественного налогового вычета в случае объединения нескольких объектов недвижимого имущества (комнат в коммунальной квартире) в один (трехкомнатную квартиру) исчисляется с момента приобретения третьей комнаты в квартире.
Налоговый орган отказал в предоставлении имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц на основании того, что после объединения физическим лицом комнат в коммунальной квартире возник новый объект.
Однако Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Таким образом, действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимое имущество объединение двух объектов недвижимости в один с последующей постановкой на кадастровый и технический учет. Изменение объекта недвижимого имущества в связи с объединением трех комнат в квартире в один объект (трехкомнатную квартиру) без изменения внешних границ объекта не влечет за собой прекращения или перехода прав на него.
Следовательно, срок нахождения объекта недвижимости в собственности следует исчислять именно с момента приобретения третьей комнаты, а не с момента регистрации изменений объекта недвижимости в связи с объединением комнат в квартиру.
Данные выводы содержатся в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2016 N 70-КГ15-16 (Ахмедова Б.И. против Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России N 5 по Ямало-Ненецкому автономному округу).

поэтому если срок владения последней комнатой менее 3 лет, то лучше продавать комнаты. в результате с дохода от выкупленной у соседки налог либо не надо будет платить, либо можно будет воспользоваться вычет и уменьшить доход на расходы. а по второй цену можно будет выставить в 1 000 000 и воспользовавшись вычетом свести к нулю.

12 Ноября 2016, 15:26
q Отблагодарить
1 0
Алексей
клиент, г. Москва

3 года с момента выкупа второй комнаты уже прошли, а с момента приватизации первой пройдут следующей весной. Продавать планируем позже. Тут главный вопрос скорее в том, станет ли потенциальный покупатель наших двух комнат владельцем всей квартиры или ему придется впоследствии объединять комнаты? И вообще как правильнее юридически поступить, сперва объединять или продавать как есть?

12 Ноября 2016, 15:46
получен
гонорар
40%
Юрист - Андрей
9,8
Рейтинг Правовед.ru
18527
ответов
7225
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Еще уточню, что как во всех свидетельствах, так и в договоре купли-продажи комнаты, которую выкупали у соседки, указана лишь площадь самой комнаты, без указания доли в общей площади. Это может стать проблемой? Или доля в общей площади автоматически присоединяется к комнате?
Алексей

Алексей, добрый день! Согласно ст. 41, 42 Жилищного кодекса

1. Собственникам комнат в коммунальной квартире
принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной
квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Т.е. то что в свидетельстве только жилая площадь как раз нормально , так и должно быть, сейчас у вас как двух собственников права на всю площадь квартиры в равных долях


12 Ноября 2016, 15:28
q Отблагодарить
0 0
9,8
Рейтинг Правовед.ru
18527
ответов
7225
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате
И вообще как правильнее юридически поступить, сперва объединять или продавать как есть?
Алексей

Юридически это не принципиально т.к. и в том и в другом случае у нового владельце объем прав не измениться — и так и так он будет собственником одинаковой площади, последующее объединение комнат в квартиру на срок владения так же не повлияет что видно из приведенных коллегой разъяснений Минфина но продавать удобней конечно квартиру целиком чем квартиру по комнатам

12 Ноября 2016, 16:01
Алексей
клиент, г. Москва

Спасибо. Я вот только пример с письмом Минфина не понял. Речь идет об имущественном вычете при уменьшении налогооблагаемой базы? Так ведь он же как раз и дается, если объект, который меньше трех лет в собственности, продается. Или о каком-то другом вычете речь?

12 Ноября 2016, 17:23
9,8
Рейтинг Правовед.ru
18527
ответов
7225
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате
И в чьей собственности окажется квартира, также в долевой?
Алексей

Да, если не будет оснований для регистрации прав на основании иной сделки за одним собственником (например на основании договора дарения). Но в этом случае, хотя такая сделка и не облагается налогом т.к. дарение между членами семьи, будут доп расходы на нотариальное заверение, с июля этого года все договоры с долями в силу ст. 25 122-Фз подлежат обязательному нотариальному заверению

12 Ноября 2016, 16:58
получен
гонорар
40%
Юрист - Александр
3523
ответа
2445
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Курганинск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Тут главный вопрос скорее в том, станет ли потенциальный покупатель наших двух комнат владельцем всей квартиры или ему придется впоследствии объединять комнаты?
Алексей

Здравствуйте, Алексей!

Нет, не станет. Сама по себе продажа комнат не приведет к их объединению в квартиру.
Нужно обращаться в БТИ для изменения объекта недвижимого имущества в связи с объединением двух комнат в квартире в один объект (двухкомнатную квартиру).

После получения нового тех.паспорта обращайтесь в Росреестр за новыми свидетельствами о праве собственности. И продавайте квартиру как один объект — выиграете в цене, чем если станете продавать комнаты.

12 Ноября 2016, 16:43
q Отблагодарить
0 0
Алексей
клиент, г. Москва

Спасибо. А с объединением наверняка ведь возникнут сложности, учитывая, что каждая комната поделена на 2 доли? И в чьей собственности окажется квартира, также в долевой?

12 Ноября 2016, 16:52
3523
ответа
2445
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате
Спасибо. А с объединением наверняка ведь возникнут сложности, учитывая, что каждая комната поделена на 2 доли? И в чьей собственности окажется квартира, также в долевой?
Алексей

Если оба сособственника согласны на объединение, никаких проблем не будет. Квартира будет в долевой собственности.

12 Ноября 2016, 16:57
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.