Добрый день. Собираемся купить земельный участок. Продавец предлагает заключить предварительный договор и внести 100% предоплату по предварительному договору.
Насколько безопасна и законна сделка по предварительному договору? Стоит ли заключать договор и на что стоит обратить пристальное внимание?
Олег, здравствуйте.
Согласно п.1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Как сделка предварительный договор вполне законен, а вот вносит 100 % оплаты по Договору очень даже рискованно.
Уважаемый Олег!
А что мешает продавцу сразу заключить основной договор?
Стоит ли заключать договор
Олег
В предварительном договоре нет ничего плохого, но вот требование 100% оплаты по нему мне уже не нравится.
ГК РФ Статья 429. Предварительный договор
Позиции высших судов по ст. 429 ГК РФ >>>
1.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем
договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг
(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором.2.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для
основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в
письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора
влечет его ничтожность.3.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также условия основного договора, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
при заключении предварительного договора.4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если
такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор
подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного
договора.5.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор,
уклоняется от заключения основного договора, применяются положения,
предусмотренные пунктом 4 статьи 445
настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного
договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента
неисполнения обязательства по заключению договора.
Для Вас эта сделка слишком рискованна. У Вас появится право требовать потом заключение договора купли-продажи недвижимости, но где гарантия, что на момент Вашего обращения в суд нынешний собственник будет им оставаться? Ничто не мешает ему продать земельный участок до наступления срока заключения основного договора с Вами.
А что продавец имеет в виду под «нет документов»? Может оказаться, что Ваш контрагент вообще не собственник?
Не готовы паспорта на участки, и не выполнен перевод в ИЖС. Считаете лучше ограничиться небольшим задатком?
Либо ограничиться задатком, либо обговорить с продавцом об обеспечении исполнения им условий предварительного договора залогом этого участка (то есть если договор не будет заключен, а денежные средства, ранее Вами уплаченные контрагент вернуть не сможет — чтобы была возможность обратить взыскание на земельный участок). Впрочем, как договоритесь, возможно Вас иной залог устроит, который сможет предоставить контрагент. Тогда хоть возможность вернуть средства будет.
В качестве не возможности заключить основной договор продавец называет отсутствие подготовленных документов на данный момент.
Уважаемый Олег, не советую Вам производить 100% оплату. Если Вам очень приглянулся этот участок — можете заключить предварительный договор, но оплатить не более 5% стоимости. Если продавец настаивает на полной оплате -то как бы не нравился Вам этот участок -от сделки советую отказаться.