Договорные отношения по аренде земли

Здравствуйте!

Как предусмотрено статьей 35 Земельного кодекса РФ,

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Поскольку помещения перешли в собственность иных лиц, к ним перешли и права и обязанности по аренде соответствующей части земельного участка.

1. Каким образом заставить отказников платить за аренду земли и перезаключить договора.
Тимофей Зеленый

Для этого необходимо направить в адрес каждого нового собственника проект договора аренды соответствующей части земельного участка.

Заключение договора аренды является для собственника помещения обязательным в силу статьи 35 Земельного кодекса РФ (на основании того, что предыдущий собственник помещения владел соответствующей частью земельного участка также на условиях аренды).

Если новый собственник отказывается от заключения договора аренды, то следует обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора.

1. Каким образом заставить отказников платить за аренду земли и перезаключить договора. 2.Может ли договор аренды земли с первым собственником применен к последующим собственникам.
Тимофей Зеленый

Добрый день.

Если добровольно они отказываются платить, то Вы вправе обратиться в суд и обязать их заключить с Вами договор.

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2005 г. N 11
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Статья 421 ГК РФ Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

С Уважением.

Васильев Дмитрий.

Здравствуйте, Тимофей!

Считаю, что Вам не требуется обращаться в суд с иском о понуждении к заключению договоров в отношении отдельных собственников. Ведь земельный участок, принаждежащий ГСК на праве аренды является неделимым, т.е. он не разделен на отдельные участки. А сущетсвенным условием договора аренды является условие об объекте аренды. Объект в данном случае один единый земельный участок, на котором расположены гаражи. Договор аренды заключается с множетсвенностью лиц на стороне Арендатора. Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.09.2012 г. № 4225\12договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них, заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора, понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, помещения принадлежат лицам на разных правах (право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления), то с собственником помещения в здании допускается заключение договора аренды такого неделимого земельного участка с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.
Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее — постановление от 24.03.2005 № 11),договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, из положений пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса с учетом разъяснений, изложенных в пункте 19 постановления от 24.03.2005 № 11, следует, что один из владельцев помещений в здании вправе требовать заключения в отношении земельного участка, занятого именно этим зданием, договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, если помимо самого владельца хотя бы еще один из других владельцев помещений в этом здании может быть арендатором такого земельного участка.

таким образом, Вам необходимо направить новым собственникам помещений заказным письмом с уведомлением предложением заключить данный договор аренды и приложить этот договор. Однако данное предложение носит уведомительный характер. В случае неподписания собственником договора Вам не требуется обращаться в суд с иском о заключении договора аренды. У новых собственников обязанности по договору аренды уе возникли с момента госрегистрации перехода права собственности на помещения.
Если собственники не исполняют обязанности по договору аренды, то Вы вправе обратиться в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и обязательных взносов (платежей) ГСК.

Добрый день, Тимофей!

В данной ситуации собственники строений, которые находятся на территории вашего ГСК, пользуются землей ГСК, а также общим имуществом ГСК (дорогой, объектами инфраструктуры, светом и т.п.), бесплатно. Следовательно, они получают неосновательное обогащение:

Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение
===
1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)…

Поэтому вы вправе подать на них в суд иск о возврате неосновательного обогащения.

Обязать их вступить в ГСК и уплатить обязательные платежи не получится, так как участие в ГСК — дело добровольное, но вместе с тем эти лица, как собственники объектов недвижимости, обязаны нести бремя содержания этих объектов, в том числе необходимых объектов инфраструктуры.

С уважением, Роман.