Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

320 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
320 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Перераспределение земельных участков

Мы построили индив. жилой дом с нарушением градостроительных норм, не отступили от забора 3 м. И не получали разрешение на строительство. Теперь чтобы зарегистрировать незаконную постройку через суд мы хотим договориться с соседом о перераспределении земельных участков. Мы попросим его разрешить перенести нашу границу на 3 м. в его сторону . А потом, когда через суд зарегистрируем свой дом, выждем какое-то время и снова вернём границы на прежние места. Опять перераспределим участки. У нас и у соседа они в собственности. Сможем ли мы это сделать законным путём? что может быть при этом препятствием для этих манипуляций?

22 Октября 2016, 14:12, вопрос №1416527 Нина, г. Южно-Сахалинск
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (15)

  • Юрист - Проворова Анна

    Нина, добрый день.

    А зачем Вам суд, вы можете до 2018 года зарегистрировать дом в декларативном порядке.


    Статья 25.3. Особенности государственной регистрации права
    собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого
    имущества

    [Закон о госрегистрации прав на недвижимость][Глава IV][Статья 25.3]

    1. Основаниями для государственной регистрации права
    собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества,
    если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого
    имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не
    требуется выдачи разрешения на строительство, а также для
    государственной регистрации права собственности гражданина на объект
    индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на
    земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного
    строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке,
    расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения
    личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке),
    являются:
    документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
    правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
    До 1 марта 2018 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального
    жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и
    правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным
    основанием для государственной регистрации прав на такой объект
    индивидуального жилищного строительства.

    22 Октября 2016, 14:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Урванцев Евгений
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Кемерово
    Общаться в чате

    Добрый день! А от какого забора Вы не отступили 3 метра? От забора соседа? Касаемо разрешения на строительство, то есть вариант взять его в настоящее время, это зависит от того выезжает ли архитектор в Вашем городе на место строительства, если нет, то Вы можете собрать пакет документов для разрешения на строительство и подать в отдел архитектуры, получив разрешение через какое- то время обратиться в БТИ для изготовления технического плана и технического паспорта, после зарегистрировать право в Росреестре.Но это все теоретически возможно, если у Вас установлены границы участка в настоящее время. Вы уточняли этот момент? Так как право собственности не означает установленных границ участка.

    22 Октября 2016, 14:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Орехов Валерий
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Тула
    Общаться в чате

    Здравствуйте.

    Вам эти манипуляции нет смысла проводить. если ваш сосед не предъявляет претензии то вы все можете узаконить в судебном порядке.

    с п. 1 ч. 17 ст. 51 В соответствии Градостроительного кодекса РФ выдача
    разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном
    участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.

    Положения ч. 17 ст. 51 ГК РФ применяются также в отношении указанных в ней
    объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в
    действие ГК РФ. Об этом говорится в ст. 9 Федерального закона от 29.12.2004
    №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»
    в редакции Федерального закона от 30.06.2006 №93-ФЗ «О внесении изменений в
    некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в
    упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».

    Федеральным законом от 30.06.2006 №93-ФЗ, вступившим в силу с 17 мая 2008
    г., Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав
    на недвижимое имущество и сделок с ним» был дополнен ст. 25.3.

    Указанной статьей устанавливаются особенности государственной регистрации
    права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого
    имущества.

    Согласно п. 1 ст. 25.3 Федерального закона №122-ФЗ основаниями для
    государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный
    объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого
    объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством РФ не
    требуется выдачи разрешения на строительство, являются:

    ·
    документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого
    имущества и содержащие его описание;

    ·
    правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен
    такой объект недвижимого имущества.

    Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный
    участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок
    ранее зарегистрировано в установленном данным Федеральным законом порядке (абз.
    4 п. 1).

    Пунктом 2 ст. 25.3 Федерального закона №122-ФЗ определено, что обязательным
    приложением к представляемым в соответствии с п. 1 данной статьи документам
    является кадастровый план земельного участка, на котором расположен
    соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества.
    Представление кадастрового плана указанного земельного участка не требуется, в
    частности, в случае, если:

    ·
    право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном
    данным Федеральным законом порядке;

    ·
    указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или
    садоводства и если представлено заключение правления соответствующего
    садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что
    создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах
    границ указанного земельного участка.

    Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на
    предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке
    либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для
    строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется
    в соответствии с законодательством РФ выдача разрешения на строительство) и
    содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о
    таком объекте недвижимого имущества. Об этом сказано в п. 3 ст. 25.3
    Федерального закона №122-ФЗ.

    Форма декларации об объекте недвижимого имущества утверждена Приказом
    Минэкономразвития России от 15.08.2006 №232.

    Таким образом, для возведения дома на земельном участке, предоставленном
    для ведения дачного хозяйства, выдача разрешения на строительство не требуется.

    22 Октября 2016, 15:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Урванцев Евгений
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Кемерово
    Общаться в чате

    Все же считаю, что получить разрешение на строительство нужно, обьясню почему:

    Положения ч. 17 ст. 51 ГК РФ применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие ГК РФ. Об этом говорится в ст. 9 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 30.06.2006 №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».
    Орехов Валерий

    ГрК РФ был введен 29.12.2004 года, соответственно данная норма в данном случае не применима.

    Далее

    ст. 51 ГрК РФ:17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
    1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

    2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
    3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
    4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
    4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;

    4.2) строительства, реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр;
    5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

    Для регистрации не требуется, согласен, но для начала строительства считаю, что получить разрешение необходимо.

    22 Октября 2016, 15:28
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Урванцев Евгений
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Кемерово
    Общаться в чате

    Также на основании чего вносить сведения о доме? Декларация возможна, но не на землях для ИЖС:

    3. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

    Разрешение на строительство, я считаю, что требуется, соответственно по декларации оформить не получится.

    22 Октября 2016, 15:38
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Урванцев Евгений
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Кемерово
    Общаться в чате
    редоставленном для ведения дачного хозяйства,
    Орехов Валерий

    Ведь речь идет о ИЖС, как я понял

    22 Октября 2016, 15:39
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Проворова Анна
    Разрешение на строительство, я считаю, что требуется, соответственно по декларации оформить не получится.
    Урванцев Евгений

    Перечитайте еще раз ст. 25.3

    а также для
    государственной регистрации права собственности гражданинана объект
    индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на
    земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного
    строительства,
    либо создаваемый или созданный на земельном участке,
    расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения
    личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке),
    являются:
    документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
    правоустанавливающийдокумент на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
    22 Октября 2016, 16:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Урванцев Евгений
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Кемерово
    Общаться в чате

    Я внимательно прочитал статью.Правоустанавливающим документом будет документ на участок, а сведения по площади дома, материале стен откуда ввзять, если декларация для ИЖС не предусмотрена? Я указал, что для регистрации разрешение не требуется.В данном случае, если дом поставлен на кадастровый учет, то сведения должны взять с ГКН и отказ в регистрации будет незаконный, но это никак не означает, что разрешение на строительство вообще можно не брать.Для регистрации не требуется, а получить перед началом строительства нужно.Это немного разные вещи, на мой взгляд.

    22 Октября 2016, 16:30
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Болтунова Марина
    Сможем ли мы это сделать законным путём? что может быть при этом препятствием для этих манипуляций?
    Нина

    Здравствуйте Нина.

    Собственно проблем никаких, если сосед согласен, размеры участков, после их образования, не будут превышать максимальный размер или быть меньше минимального размера предусмотренного Правилами землепользования и при отсутствии нарушений иных положений установленных законом.

    Статья 11.7. ЗК РФ Перераспределение земельных участков
    1. При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
    При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.
    (абзац введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
    2. При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.
    3. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены главой V.4 настоящего Кодекса.
    Статья 11.2. Образование земельных участков
    1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
    5. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
    Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам
    1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
    2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
    3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
    4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
    5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
    6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
    7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

    22 Октября 2016, 16:49
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Проворова Анна
    декларация для ИЖС не предусмотрена
    Урванцев Евгений

    Покажите мне, где это написано? Я вам привела выдержку из статьи, где там написано, что декларация для ИЖС не предусмотрена?

    22 Октября 2016, 17:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Урванцев Евгений
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Кемерово
    Общаться в чате

    В приведенной Вами норме в полной версии указано в каких случаях, документом содержащим описание обьекта, возможна декларация и ИЖС там нет.

    Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

    Как видите тут нет ижс. А для ИЖС предусмотрены иные документы в полной версии статьи, также можете почитать комментарии к ФЗ и из них будет ясно, что это за документы.

    22 Октября 2016, 17:18
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Урванцев Евгений
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Кемерово
    Общаться в чате

    Почитав комментарии к ФЗ и исходя из своей личной практики я остаюсь при своем мнении.

    22 Октября 2016, 17:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Горяинов Александр Александрович
    получен
    гонорар
    20%
    Юрист, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Добрый день. Если честно, не совсем понял о чем спор и по какому предмету.

    В независимости от согласия соседа — нарушение отступа 3 м от границы смежного участка является нарушением действующего законодательства. Поэтому согласен сосед или нет, это все равно будет нарушением. Если сосед продаст дом — то новый собственник может начать предъявлять вполне обоснованные претензии.

    Что касается разрешения на строительство. Господам теоретикам на заметку:

    В силу ч. 8 ст. 41 ФЗ «О кадастре недвижимости»
    сведения о здании — объекте индивидуального жилищного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство, проектной документации таких объектов недвижимости при ее наличии либо декларации об объекте недвижимости в случае отсутствия проектной документации.

    Таким образом, если самострой Нины не поставлен на кадастровый учет, то в настоящий момент во вне судебном порядке она этого и не сделает.

    К настоящему сообщению прилагаю письмо нашего филиала ФКП с разъяснениями для кадастровых инженеров по вопросу необходимости разрешения на строительство для тех. плана по ижс.

    Сможем ли мы это сделать законным путём?
    Нина

    Если вы считаете, что это необходимо — да, вы можете это сделать абсолютно законным путем.

    Вам необходимо обратиться в любую землеустроительную организацию которые сделают топосъемку и поставят вновь образованные участки после перераспределения на кадастровый учет.

    После чего вам необходимо обратиться в Росреестр с соглашением о перераспределением участка и зарегистрировать ваши права на вновь образованные после перераспределения участки.

    Соответственно, если откатывать все назад — порядок будет аналогичный.

    что может быть при этом препятствием для этих манипуляций?
    Нина

    Да в принципе, ничего. Если вновь образованные участки не будут площадью менее допустимого. Ну и соответственно, границы участков должны быть уточненными, в противном случае их придется сначала уточнять.

    Но, Нина, повторяю. В независимости от манипуляций — нарушение отступа в виде 3х метров в любом случае является нарушением. Я встречал решения суда, которые в таких случаях признавали дома самостроями. С другой стороны, тысячи домов стоят с подобными нарушениями и никто не предъявляет претензий.

    Если же ваш жилой дом уже стоит на кадастровом учете, то вы можете зарегистрировать на него право собственности в упрощенном порядке путем подачи декларации и тех. плана. Судебный порядок в этом случае не обязателен.

    С уважением,

    • Письмо исх-0197-7 от 12.08.2016.doc
    22 Октября 2016, 19:46
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Янкина Наталья
    Юрист, г. Великий Новгород
    Общаться в чате
    А зачем Вам суд, вы можете до 2018 года зарегистрировать дом в декларативном порядке. Статья 25.3. Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества
    Проворова Анна

    Ну, видимо, затем, что наличие зарегистрированного права на дом не делает его строительство априори законным. Тем более, как правильно отметил Горяинов Александр, в свете последних изменений законодательства, поставить дом на кадастровый учет без разрешения на строительство невозможно. И оно всегда было необходимо для строительства дома на участках ЛПХ и ИЖС. Урванцев Евгений совершенно верно это отметил. Приведу положения Письма Минэконоразвития от 09.09.2016г. №Д23и-4285:

    получение разрешения на строительство является обязательным при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства;
    до 1 марта 2018 г. не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.
    Таким образом, объекты недвижимости, созданные без получения разрешения на строительство и право собственности на которые не признано судом, являются самовольными постройками.
    В этой связи, в случае представления в целях осуществления государственного кадастрового учета заявления и технического плана здания — объекта индивидуального жилищного строительства, подготовленного без использования разрешения на строительство такого объекта или иных аналогичных документов, в том числе при отсутствии в приложении копий таких документов, органу кадастрового учета в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 26 Закона о кадастре надлежит приостановить осуществление государственного кадастрового учета.

    В этой связи, так как разрешение на строительство отсутствует, мне кажется предпочтительным все-таки признать право на дом в судебном порядке (тем более, что если он не поставлен на кадастровый учет к настоящему моменту, по другому это сделать и не получится).

    22 Октября 2016, 21:52
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Янкина Наталья
    Юрист, г. Великий Новгород
    Общаться в чате

    Нина, что касается Вашего вопроса, то перераспределение участков — это, конечно, выход. Тем более, что ничего сложного в этом нет (придется, правда потратиться на кадастровых инженеров). В случае последующего «обратного» перераспределения практически проблемы вряд ли возникнут, но в теории это возможно, так как решение суда о признании права собственности на дом будет приниматься все-таки с учетом соблюдения Вами градостроительного регламента земельного участка, в том числе, требований к отступу от границы участка. А тут они у Вас опять не будут соблюдены. Но все-таки чьи-либо претензии при наличии решения суда о признании права собственности на дом маловероятны.

    22 Октября 2016, 22:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats