Как сейчас происходит сделка купли-продажи недвижимости?

Здравствуйте!

В настоящее время договоры купли-продажи жилых помещений — жилого дома, квартиры или их частей государственной регистрации не подлежат (ст. 558 ГК РФ; ч. 8 ст. 2 Закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ).
Однако переход права собственности на недвижимость по данным договорам по-прежнему подлежит регистрации, поэтому подавать документы в регистрирующий орган — территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) необходимо (ст. 551 ГК РФ).
Для осуществления сделки купли-продажи квартиры рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру, а также документы, подтверждающие личности сторон сделки.
К таким документам, в частности, относятся (п. 1 ст. 14, ст. ст. 16, 17 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ; Информация Росреестра от 15.07.2016):
— договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор дарения, мены, договор передачи квартиры в собственность (приватизации), вступивший в законную силу судебный акт или свидетельство о праве на наследство;
— свидетельство о праве собственности на квартиру или долю в квартире, выданное до 15.07.2016, либо выписка из ЕГРП, являющаяся документом, удостоверяющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество с 15.07.2016.
Эти документы должны находится у продавца;
— документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя: для граждан России и СНГ — паспорт; для военнослужащих — удостоверение личности и приписное свидетельство; для граждан России, постоянно проживающих за границей, — общегражданский паспорт; для иностранных граждан — вид на жительство в Российской Федерации или национальный паспорт с отметкой о регистрации в ОВД; для лиц, не достигших 14 лет, — свидетельство о рождении.

Шаг 2. Закажите и получите документы БТИ:
— кадастровый паспорт;
— экспликацию;
— поэтажный план.

Шаг 3. Получите единый жилищный документ и выписку из домовой книги.
Предоставляются ЕИРЦ бесплатно в день обращения по заявлению, с представлением документа, удостоверяющего личность, и страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования.

Шаг 4. Получите справку жилищно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по платежам и копии финансового лицевого счета.
Для этого в РЭУ необходимо представить оплаченные квитанции по коммунальным платежам за последний месяц и обратиться за получением копии финансового лицевого счета.

Шаг 5. Получите нотариальное согласие супруга на продажу квартиры (или доли), а также согласие органов опеки и попечительства в случае такой необходимости.
Согласие необходимо, если квартира (или доля в квартире) приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью.
При получении квартиры во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга на ее продажу не требуется.
Согласие удостоверяет нотариус (платно).
Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или они являются собственниками квартиры, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства (ответ должен быть направлен в течение месяца).

Шаг 6. Закажите и получите выписку из ЕГРП.
Выписку из ЕГРП, подтверждающую отсутствие арестов и обременений, можно получить в территориальном отделении Росреестра, Земельной кадастровой палате, Федеральной кадастровой палате Росреестра либо в МФЦ в срок, не превышающий пяти рабочих дней с даты получения запроса. В случае оформления сделки через нотариуса выписка может быть получена нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (п. 41 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 14.05.2010 N 180; п. п. 27, 28 Административного регламента, утв. Приказом Минэкономразвития России от 06.06.2016 N 357; абз. 13 п. 3 ст. 7 Закона N 122-ФЗ).
Выписка нужна, чтобы покупатель перед сделкой мог удостовериться, что квартира по-прежнему находится в собственности продавца и никаких ее обременений не зарегистрировано.

Шаг 7. Составьте договор купли-продажи квартиры.
Договор купли-продажи квартиры должен содержать данные, необходимые для однозначного установления недвижимого имущества, — адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическую площадь согласно документам и назначение, а также цену этого имущества (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; п. 6 ст. 12 Закона N 122-ФЗ).
Особенность договора купли-продажи квартиры — в нем должны быть указаны все лица, которые имеют право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированы в ней).
Договор подписывается сторонами в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует. Исключение составляют, в частности (п. 1 ст. 24, п. 2 ст. 30 Закона N 122-ФЗ):
— сделки по отчуждению квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
— сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.

Обратите внимание!
Нотариальное удостоверение договора облагается государственной пошлиной, размер которой зависит от стоимости имущества (пп. 5 п. 1 ст. 333.24, абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ; Письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3).

Если договор подписывается или подается в Росреестр не лично сторонами, а их представителями, то необходимо представить нотариальную доверенность.

Шаг 8. Подайте документы на государственную регистрацию в территориальном отделении Росреестра.
Заявление на государственную регистрацию и документы можно представить лично, в том числе через МФЦ, в электронной форме через Интернет или направить по почте (п. п. 1, 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).
Уплатите госпошлину за государственную регистрацию в размере 2000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется. Однако заявитель вправе представить этот документ по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Шаг 9. Получите документы после регистрации.

Срок государственной регистрации прав не должен превышать 10 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов, а срок государственной регистрации на основании нотариально удостоверенных документов — трех рабочих дней (п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ).
Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРП (п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ).