Как осуществляется ввод в эксплуатацию многоквартирного дома этапами?

В рамках подготовки ответа на ваш вопрос мной была изучена судебная практика в части ввода в эксплуатацию в рамках отдельных этапов. Суды признавали законным поэтапный ввод в эксплуатацию с получением разрешения на такой ввод в отношении каждого этапа, однако не всегда — в приведенном ниже случае суд первой инстанции отказал в выдаче разрешения на поэтапный ввод в эсплуатацию, посчитав его не основанным на законе, однако вышестоящий суд решение отменил и дал обоснование законности поэтапного ввода:

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
по проверке законности и обоснованности решений (определений)арбитражных судов, не вступивших в законную силу
город Ростов-на-Дону
дело № А32-29657/2013
13 марта 2014 года15
АП-1072/2014
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
…
Возможность выделения отдельных этапов строительства после получения разрешения на строительство в уполномоченном органе на объект в целом действующим законодательством не предусмотрена.
Вместе с тем норма выделения в составе проектной документации этапов введена Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87, когда проектная документация уже была разработана.
Переоформление же разрешения на строительство в соответствии с выделенными этапами после окончания строительства не предусмотрено действующим законодательством о градостроительной деятельности.
Более того, положения части 12 статьи 51 ГрК РФ не содержат императивной нормы по выдаче разрешения на строительство на каждый этап в отдельности, следовательно, законодательно не запрещено поэтапное строительство объектов на основании ранее выданных разрешений на строительство и их поэтапный ввод в эксплуатацию.

Возможность выдачи разрешения на строительство на каждый этап в отдельности рассматривается уполномоченным на выдачу таких разрешений органом исполнительной власти в каждом конкретном случае.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о необходимости получения нового разрешения на строительство, определяющего этапы строительства, является неправомерным.
Этапы в проекте на строительство Объекта были выделены на основании Приказа Росавиации (Заказчик) от 10.03.2010 № 54.
На основании вышеуказанного Приказа, подписано Техническое задание ФГУП НИИ ГА «Аэропроект» (Проектировщик) и разработан том пояснительной записки арх. № А-3306Л т.2, обосновывающей возможности автономной работы каждого этапа строительства в отдельности. Кроме того, сводный сметный расчет был пересчитан в соответствии с выделенными этапами, без изменения общей стоимости строительства. Также в данном томе предусмотрена глава ПОС с учетом экологической, пожарной и воздушной безопасности на каждый этап в отдельности.
Проектная документация на объект разработана в 2007 году и утверждена Заказчиком, проект получил Положительное заключение государственной экспертизы № 958-07/ГГЭ-2422/04, датированное 14 декабря 2007 года.
Согласно пункту 44 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации, утвержденного Постановление Правительства РФ от 05.03.2007 № 145, внесение изменений в проектную документацию, ранее получившую положительное заключение государственной экспертизы в части разделения ее на этапы строительства (реконструкции) без изменения технических решений, которые влияют на конструктивную надежность и безопасность объекта капитального строительства, не является основанием для проведения повторной государственной экспертизы. (Письмо ФГУ Главгосэкспертиза России» от 08.04.2010 № 1273).
Таким образом, требования законодательства в части выделения этапов в проекте обществом соблюдены.

15aas.arbitr.ru/cases/cdoc?docnd=840191031

Также можете посмотреть по этому вопросу Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.07.2014 г. по делу № А32-29657/2013 с аналогичными выводами, по ссылке sudact.ru/arbitral/doc/2gaZrKftQiZb/

поэтапно можно сдавать в эксплуатацию?
Марат Баскаев

Можно. При этом каждая сдача очередного этапа должна быть оформлена соответствующим образом.

и если можно укажите ссылки на нормативные и законодательные документы
Марат Баскаев

Также дополню касаемо ввода в эксплуатацию в ГрК РФ:

ст. 55:3. Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;
3) разрешение на строительство;
4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);
5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;
7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;
9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса;
10) документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте;
11) акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, утвержденный соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», при проведении реставрации, консервации, ремонта этого объекта и его приспособления для современного использования;
12) технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

да , 3 дома на 1 земельном участке. поэтапно можно сдавать в эксплуатацию?

Марат.

Кроме того, привожу позицию Росреестра о возможности поэтапного ввода многоквартирного дома в эксплуатации.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
«ФЕДЕРАЛЬНАЯ КАДАСТРОВАЯ ПАЛАТА ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ»
ПИСЬМО
от 5 августа 2013 г. N 08-2508-КЛ
О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ
Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Росреестра» (далее — ФГБУ «ФКП Росреестра») направляет согласованный с Росреестром ответ на обращение.
В соответствии с Уставом ФГБУ «ФКП Росреестра», утвержденным приказом руководителя Росреестра С.В. Васильева от 01.09.2011 N П/331, ФГБУ «ФКП Росреестра» не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации.
Вместе с тем по затронутым в обращении вопросам ФГБУ «ФКП Росреестра» полагает возможным отметить следующее.
2. По вопросу постановки на государственный кадастровый учет многоквартирного дома в случае ввода его в эксплуатацию посекционно.

В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Многоквартирным домом признаются также дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (п. 3 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Согласно ч. ч. 1, 3 ст. 20 Закона о кадастре с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. При этом от имени собственников помещений в многоквартирном доме с заявлением о государственном кадастровом учете вправе обратиться также их представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания указанных собственников.
Согласно ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, проектной документации такого объекта недвижимости или технического паспорта на такой объект недвижимости. При отсутствии указанных документов такие сведения, за исключением сведений о местоположении здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке и о местоположении помещения в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Данная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.
В соответствии с ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удовлетворяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 N 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». В разделе III «Объекты жилищного строительства» названной формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию указывается количество секций объекта.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.
Согласно п. 4.3 рекомендаций по заполнению карточки регистра строящихся жилых домов, утвержденных приказом Госстроя Российской Федерации от 31.03.1998 N 17-71 «Об утверждении состава экономических и технических показателей строящихся жилых домов, этапов контроля за ходом строительства и реквизитов, подлежащих включению в регистр жилых домов, строящихся на территориях субъектов Российской Федерации, и рекомендаций по его ведению», в случаях посекционного строительства жилого дома (многоквартирного) или частичного завершения (ввода в эксплуатацию) комплекса жилых домов в графе 3 карточки регистра строящихся жилых домов отражаются показатели по законченным секциям или отдельному зданию комплекса. При завершении строительства всего жилого дома или комплекса внесенные показатели по секциям или отдельным зданиям комплекса заменяются показателями по всему завершенному строительством жилому дому или комплексу жилых зданий.
Учитывая изложенное, поэтапный ввод объекта в эксплуатацию частей многоквартирного дома (секций) действующим законодательством не запрещен.

При этом в соответствии с письмом Минэкономразвития России от 13.03.2013 N ОГ-Д23-1211:
— в случае, если блок-секции представляют собой совокупность отдельных зданий, то государственный кадастровый учет таких зданий осуществляется в отношении каждого здания отдельно на основании соответствующего заявления о постановке на государственный кадастровый учет, поданного собственником (собственниками) такого здания или любым иным лицом, в том числе застройщиком указанного здания, и документов, необходимых для осуществления такого учета;
— в случае, если блок-секции представляют собой одно здание, то в целях внесения в государственный кадастровый кадастр недвижимости изменений в сведения о таком здании в орган кадастрового учета с заявлением о государственном кадастровом учете изменений и документами, необходимыми для осуществления такого учета, вправе обратиться лица, указанные в ч. ч. 1, 3 ст. 20 Закона о кадастре.
6. По вопросу постановки на государственный кадастровый учет части жилого дома.
В силу ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся:
жилой дом, часть жилого дома;
квартиры, часть квартиры;
комната.
Определение понятия «часть жилого дома» в Жилищном кодексе Российской Федерации отсутствует. При этом согласно положениям ст. ст. 15 и 16 Жилищного кодекса Российской Федерации часть жилого дома является объектом жилищных прав. Гражданский кодекс Российской Федерации также указывает на часть жилого дома как на недвижимую вещь, которая может являться самостоятельным предметом сделки (ст. 558).
Согласно ст. 1 Закона о кадастре к объектам недвижимости, подлежащим учету в государственном кадастре недвижимости, относятся: земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства.
При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением (обременением) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости (п. 10 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре).
Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений — комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью).
При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такого и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.
Дополнительно сообщаем, позиция по указанному вопросу запрошена Росреестром в Минэкономразвития России, после поступления информации о результатах будет сообщено дополнительно.
Заместитель директора
К.А.ЛИТВИНЦЕВ